매매 계약

등기에 지번이 잘못 적히고 면적도 두 배 다른데 경정등기가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지번이 현저히 다르고 면적이 두 배 가까이 차이 나면 실제 땅과 동일성이 없어 경정등기가 허용되지 않고 그 등기는 무효입니다. 대법원은 지번 착오가 실제 권리관계를 나타낼 정도로 가벼울 때만 경정을 허용합니다. 지금은 등기부·토지대장·계약서의 지번과 면적을 나란히 대조해 두십시오.

지번이 틀렸다고 해서 산 땅의 소유권을 곧바로 잃는 것은 아닙니다. 매도인에게 제대로 된 지번으로 소유권이전등기를 해 달라고 청구할 권리는 그대로 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 4. 시골 임야 한 필지를 4,500만원에 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2025. 8. 측량을 하려고 서류를 보니 실제로 산 땅은 115-1번지인데 등기는 115-6번지로 되어 있었고, 두 필지의 면적도 두 배 가까이 차이가 났습니다. 매도인은 연락이 닿지 않는 상태였고, A씨는 지번만 고치는 경정등기로 해결할 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지번이 틀린 등기는 경정등기로 고칠 수 있나요?

착오가 가벼울 때만 고칠 수 있습니다. 지번 표시에 다소의 착오가 있어도 실제 권리관계를 나타내기에 충분할 정도로 같거나 비슷하면 그 등기는 유효하고 경정등기도 허용됩니다. 반대로 착오가 중대해서 실제 땅과 같다거나 비슷하다고 볼 수조차 없으면 경정등기는 허용되지 않고 그 등기는 무효입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 등기관이 착오를 발견하면 등기권리자와 등기의무자에게 알리고, 그 착오가 등기관의 잘못으로 생긴 경우에만 직권으로 경정하도록 정합니다. 신청인이 서류에 지번을 잘못 적은 경우라면 등기관의 직권경정 대상도 아닙니다.

지번과 면적이 크게 다르면 등기는 어떻게 되나요?

115-1과 115-6처럼 지번이 다르고 면적이 두 배 가까이 차이 나면 사회통념상 같은 땅이라고 보기 어렵습니다. 이런 등기는 원래 사려던 땅을 나타내는 등기로서 효력이 없고, 경정등기로 지번만 바꾸는 방법도 막힙니다. 경정을 넓게 허용하면 잘못된 등기를 믿고 거래한 제3자가 예상치 못한 손해를 입기 때문입니다.

그러면 산 땅의 소유권은 어떻게 찾나요?

매도인을 상대로 실제 산 땅(115-1번지)에 관해 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 청구합니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권변동은 등기해야 효력이 생기므로, 올바른 지번으로 새로 등기를 받아야 소유권을 취득합니다. 매도인이 행방불명이면 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다.

잘못 등기된 115-6번지는 원래 소유자에게 말소해 주어야 할 등기입니다. 115-6번지 소유자가 말소를 요구하면 응해야 하고, 그 땅을 담보로 대출을 받거나 팔면 새 분쟁이 생깁니다.

매도인이 그사이 땅을 다른 사람에게 팔면 어떻게 되나요?

매도인이 115-1번지를 제3자에게 팔고 등기까지 넘기면 A씨는 그 제3자에게 소유권을 주장할 수 없습니다. 소송을 준비하는 동안 처분을 막으려면 115-1번지에 처분금지가처분을 먼저 해 두어야 합니다. 이 가처분은 다툼의 대상이 바뀌어 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.

지번 착오 등기 대응 순서

• 서류 대조 - 등기부·토지대장·매매계약서의 지번과 면적을 비교합니다. 착오의 정도가 경정 가능 여부를 가릅니다.
• 경정 가능성 판단 - 한 글자 오기처럼 가벼운 착오인지 봅니다. 가벼우면 경정등기 신청을 검토합니다.
• 처분금지가처분 - 실제 산 땅에 가처분을 신청합니다. 매도인의 이중 처분을 막습니다.
• 소유권이전등기 소송 - 매도인을 상대로 올바른 지번의 이전등기를 청구합니다. 판결로 단독 신청이 가능해집니다.
• 잘못된 등기 정리 - 엉뚱한 지번의 등기는 말소 절차를 밟습니다. 그 땅의 소유자와 분쟁을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할·합병으로 지번이 바뀐 땅이거나 잘못된 등기를 믿고 이미 거래한 제3자가 있으면 토지대장 연혁과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기·말소등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지번 한 자리만 틀려도 경정이 안 되나요?
  한 자리 오기처럼 가벼운 착오로 실제 땅과 같거나 비슷하다고 볼 수 있으면 경정등기가 허용됩니다. 대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다19006 판결은 착오가 중대해 동일성이나 유사성조차 인정할 수 없을 때만 경정을 막고 등기를 무효로 봅니다. 면적과 위치가 함께 다르면 경정이 어렵습니다.
• 등기관이 알아서 고쳐 주지는 않나요?
  등기관의 잘못으로 생긴 착오일 때만 직권으로 경정합니다. 부동산등기법 제32조 제2항이 정한 기준입니다. 신청서에 지번을 잘못 적은 경우처럼 신청인 쪽 착오라면 등기관이 스스로 고치지 않으므로, 신청으로 경정하거나 새로 등기를 받아야 합니다.
• 등기가 무효면 산 땅은 어떻게 되나요?
  매매계약은 유효하므로 매도인에게 실제 산 땅의 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 민법 제186조에 따라 등기를 해야 소유권이 생기므로 올바른 지번으로 새로 등기를 받아야 합니다. 매도인이 협조하지 않으면 소송으로 판결을 받아 단독으로 신청합니다.
• 매도인이 행방불명이면 소송을 못 하나요?
  할 수 있습니다. 주소를 알 수 없으면 법원에 공시송달을 신청해 소송을 진행할 수 있고, 판결이 확정되면 그 판결로 소유권이전등기를 단독 신청합니다. 다만 소송 중 매도인 상속인이나 제3자에게 땅이 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 먼저 해 두는 것이 좋습니다.
• 잘못 등기된 다른 땅은 어떻게 하나요?
  실제로 사지 않은 땅에 관한 등기이므로 원래 소유자에게 말소해 주어야 합니다. 그 땅의 소유자는 소유권에 근거해 말소를 청구할 수 있고, 매수인이 그 땅을 담보로 제공하거나 팔면 손해배상 문제까지 생깁니다. 민법 제214조의 방해제거청구권이 근거입니다.
• 경정등기를 신청하면 누구에게 알리나요?
  부동산등기법 제32조 제1항은 등기관이 착오를 발견하면 등기권리자와 등기의무자에게, 이들이 없으면 등기명의인에게 알리도록 정합니다. 각각 2인 이상이면 그중 1인에게 통지하면 됩니다. 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙도 필요합니다.

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• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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