등기·명의신탁

몰래 넘어간 내 땅이 분할·합병돼 다른 건물 대지가 됐어도 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 원칙적으로 되찾을 수 있습니다. 다만 폐쇄된 분할 전 등기부의 등기 자체가 아니라 현재 등기기록에 옮겨졌을 등기를 대상으로 말소를 구해야 합니다. 대법원 2015다242849 판결로 청구 방법과 대지권 등기와의 관계를 정리했습니다.

네, 원칙적으로 되찾을 수 있습니다. 다만 분할 전 토지의 폐쇄된 등기기록에 남은 등기 자체를 지워 달라고 하면 소의 이익이 없어 각하됩니다. 분할·합병 뒤 현재 등기기록에 옮겨 기록되었을 등기를 대상으로 청구해야 합니다. 집합건물 대지권 등기가 되었다는 이유만으로 원래 소유자의 권리가 소멸하지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년대에 산 임야를 오래 방치해 두었습니다. 2026. 4. 상속 정리를 하다 보니 2012년에 누군가 A씨 서류 없이 B씨 앞으로 이전등기를 했고, 그 뒤 C사로 넘어간 땅이 세 필지로 분할되어 이웃 땅과 합병되어 있었습니다. 합병된 땅에는 연립주택 두 동이 들어섰고 대지권 등기까지 마쳐져 있었습니다. 원래 임야의 등기기록은 폐쇄되어 있었습니다. A씨는 폐쇄된 등기부에만 남은 B씨 등기를 어떻게 지우는지, 이미 대지가 된 땅도 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사안에서 어떻게 판단했나요?

대법원은 폐쇄등기 자체의 말소청구는 각하하되, 현재 등기기록에 옮겨진 뒤 명의자들의 등기 말소청구는 받아들였습니다. 원고는 1962. 6. 26. 토지 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2001. 8. 11. 원고 의사와 무관하게 피고 1 앞으로 이전등기가 되었고, 2010. 3. 17. 다른 피고들이 지분을 넘겨받았습니다. 토지는 2010. 4. 6. 세 필지로 분할된 뒤 인접 토지와 합병되었고, 그 위에 집합건물 3개 동이 신축되었습니다.

원고는 피고 1에게는 분할 전 토지 등기기록에 남은 등기의 말소를 구했습니다. 대법원은 이 부분을 파기했습니다. 반면 대법원은 “‘현재의 등기기록에 옮겨 기록되었을 위와 같은 이전 등기’를 대상으로 말소등기절차의 이행을 구하는 소는 특별한 사정이 없는 한 허용되어야 한다”고 보았습니다. 이 법리는 토지분할로 새 등기기록에 옮겨지지 못한 등기에도 같이 적용된다고 밝혔습니다. 결국 같은 무단 등기라도 청구 대상을 어떻게 적느냐에 따라 본안 판단을 받는지가 갈린 사건입니다.

분할 전 등기부에만 남은 등기는 어떻게 말소를 청구하나요?

청구의 대상을 폐쇄등기가 아니라 현재 토지의 등기기록에 옮겨 기록되었을 등기로 특정해야 합니다. 등기관은 새 등기기록을 만들 때 현재 효력이 있는 등기만 옮기므로, 무단 이전된 중간 등기는 폐쇄등기로만 남을 수 있습니다. 폐쇄등기에는 새 등기를 기록할 수 없어 그 자체의 말소는 의미가 없다는 것이 판결 이유입니다.

말소를 명하는 판결이 확정되고 현재 등기기록에서 원래 소유자의 등기와 양립할 수 없는 등기가 모두 말소되면, 등기관이 직권으로 그 등기를 현재 등기기록에 옮겨 기록한 뒤 말소합니다. 대법원은 등기관 잘못으로 빠진 부분을 직권 경정하는 규정을 유추했습니다. 순차로 마쳐진 등기는 각 명의자에게 따로 말소를 구할 수 있고, 최종 명의자에게 청구할 수 있는지와 관계없이 중간 명의자에게도 청구할 이익이 있습니다. 뒤 등기를 지울 때 필요한 제3자 승낙은 「위조로 넘어간 등기를 지울 때 뒤의 매수인과 근저당권자 승낙이 필요한가요?」에서 자세히 설명했습니다.

그 땅에 집합건물이 들어서 대지권 등기가 됐어도 되찾을 수 있나요?

네, 건축 전부터 가지고 있던 토지 소유권은 집합건물법의 분리처분금지에 묶이지 않습니다. 분리처분이 금지되는 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 가지는 권리입니다. 원래 소유자처럼 건물과 무관하게 먼저 가진 권리는 그 대상이 아닙니다. 대지권 등기가 등기부에 올라 있다는 사실만으로 원래 소유자의 권리가 구분소유자에게 넘어가지 않는다는 뜻입니다.

피고들은 구분소유자들이 전유부분을 적법하게 취득하면서 대지 소유권도 자동으로 취득했다고 주장했습니다. 대법원은 구분소유자가 처음부터 대지사용권을 보유하지 않았다면 전유부분과 대지사용권의 일체적 취급이 적용되지 않는다고 보아 이 주장을 배척했습니다. 다만 땅을 되찾은 뒤 건물 소유자와의 사용 관계는 별도로 정리해야 하는 문제입니다.

무단 이전된 토지 회복 대응 순서

• 등기 이력 추적 - 폐쇄등기부와 분할·합병 뒤 각 토지의 등기사항증명서, 토지대장 이동 연혁을 모두 발급받습니다.
• 무단 등기 입증 - 등기소에서 이전등기의 원인서류와 접수 경위를 확보해 원소유자 의사 없이 이루어진 사실을 정리합니다.
• 처분 막기 - 현재 명의자가 다시 팔거나 담보를 잡지 못하도록 처분금지가처분을 검토합니다.
• 청구 대상 특정 - 현재 토지별로 옮겨 기록되었을 등기와 그 뒤의 순차 등기를 각각 특정해 말소를 청구합니다.
• 건물과의 관계 정리 - 회복 뒤 건물 소유자들과의 토지 사용 관계를 협의나 별도 소송으로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무단 이전의 경위와 뒤 명의자들의 등기·점유 기간, 분할·합병의 구체적 경과에 따라 회복할 수 있는 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소와 토지 소유권 회복 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 폐쇄등기부는 어디서 발급받을 수 있나요?
  폐쇄된 등기기록도 등기소에서 열람하거나 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다. 분할 전 지번을 알아야 하므로 토지대장의 이동 연혁으로 옛 지번을 먼저 확인하는 편이 빠릅니다.
• 최종 명의자가 시효취득을 주장하면 중간 명의자 등기 말소는 의미가 없나요?
  순차 등기 말소 소송은 보통공동소송이어서, 최종 명의자에게 말소를 구할 수 있는지와 관계없이 중간 명의자에게 말소를 구할 이익이 있다고 보았습니다. 다만 최종 명의자의 시효가 인정되면 실제 회복 범위는 달라집니다.
• 토지 일부만 아파트 대지가 되었으면 어떻게 하나요?
  분할·합병 뒤 원래 땅이 들어간 각 필지와 그 범위를 특정해 필지별로 청구해야 합니다. 합병된 필지라면 원래 땅에 해당하는 지분이나 부분을 어떻게 특정할지가 소송 준비의 핵심입니다.
• 구분소유자들이 아무것도 모르고 샀는데도 대지 소유권을 잃나요?
  구분소유자가 처음부터 대지사용권을 갖지 못했다면 전유부분을 샀다는 이유만으로 대지 소유권을 자동 취득하지는 않는다고 보았습니다. 구분소유자는 분양자 등에게 책임을 묻는 문제가 따로 남습니다.
• 무단 이전등기를 한 사람에게 손해배상도 받을 수 있나요?
  서류를 위조하는 등 불법행위로 등기를 넘긴 사람에게는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 땅을 회복할 수 있다면 손해 범위가 달라지므로 말소청구와 손해배상을 함께 설계하는 편이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 위조로 넘어간 등기를 지울 때 뒤의 매수인과 근저당권자 승낙이 필요한가요?
• 앞 소유자 등기가 위조로 무효라는데, 10년 넘게 등기된 땅을 넘겨줘야 하나요?
• 위조서류로 넘어간 땅이 되팔려 10년 지났으면 등기를 되돌릴 수 있나요?
• 위조 등기로 넘어간 땅을 남이 시효취득했으면 위조범에게 배상받을 수 있나요?
• 서류를 위조해 원래 매도인에게서 바로 제 앞으로 등기했으면 유효한가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기