등기·명의신탁

앞 소유자 등기가 위조로 무효라는데, 10년 넘게 등기된 땅을 넘겨줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 앞 사람의 등기와 내 등기를 합쳐 10년 넘게 소유자로 등기되어 있고 과실 없이 점유했다면 등기부취득시효로 소유권을 취득해 땅을 넘겨주지 않아도 됩니다. 대법원은 무효인 등기를 마친 사람도 시효의 요건인 소유자로 등기한 자에 해당한다고 보았습니다. 지금은 등기 기간 계산과 매수 당시 등기부 확인 자료부터 챙기십시오.

앞선 누군가의 등기가 위조 서류로 된 원인무효 등기라는 말을 들었다고 해서 바로 땅을 넘겨줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 A씨는 B씨에게서 경기도의 밭을 사서 등기를 마치고 농사를 지어 왔습니다. B씨는 2014년 C씨에게서 이 밭을 사서 등기했고, C씨는 2013년 원래 소유자 D씨에게서 샀다며 등기를 넘겨받았습니다. 2026년 D씨가 나타나 C씨 명의 등기는 위조 서류로 된 무효 등기라며 밭을 돌려 달라고 요구했습니다. A씨는 살 때 등기부를 확인했고 B씨가 등기부상 소유자였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

앞 사람 등기가 무효인데도 등기부취득시효가 되나요?

됩니다. 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득합니다. 여기서 소유자로 등기한 사람은 적법·유효한 등기를 마친 사람일 필요가 없고 무효의 등기를 마친 사람이라도 됩니다.

등기부취득시효는 원인무효 등기를 믿고 산 사람을 보호하려는 제도입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 20년 점유로 등기해야 소유권을 얻는 점유취득시효와 달리, 등기부취득시효는 10년이 차면 등기를 따로 하지 않아도 소유권을 취득하는 구조입니다.

내 명의 등기가 2년뿐인데 10년을 채울 수 있나요?

앞 사람의 등기와 점유를 합칠 수 있습니다. 등기부취득시효로 소유권을 취득하는 사람은 10년간 반드시 자기 명의로 등기되어 있어야 하는 것이 아니고, 앞 사람의 등기까지 아울러 그 기간 동안 소유자로 등기되어 있으면 됩니다.

점유도 마찬가지로 점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 앞 점유자의 점유를 함께 주장할 수 있습니다. 다만 앞 점유자의 점유를 합쳐 주장하면 그 하자도 이어받습니다. 앞 소유자가 위조 사실을 알고 있었다면 그 기간은 선의·무과실 점유로 합산하기 어렵습니다.

과실이 없었다는 것은 누가 증명하나요?

시효취득을 주장하는 사람이 증명합니다. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되지만, 무과실은 추정되지 않습니다. 선의·무과실은 등기가 아니라 점유 취득에 관한 것이고, 자기 소유라고 믿은 데 과실이 없어야 합니다.

매도인이 등기부상 소유명의자와 같은 사람이면 등기를 믿고 산 사람에게 보통 과실이 없다고 봅니다. 그러나 등기부 기재나 다른 사정으로 매도인의 권한을 의심할 만한 사정이 있었다면, 등기를 믿었다는 것만으로 과실이 없다고 할 수 없습니다. 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀌었거나 시세보다 크게 싼 거래였다면 이 부분이 다툼이 됩니다.

시효 완성 뒤 내 등기가 말소되면 어떻게 되나요?

소유권을 잃지 않습니다. 등기는 물권의 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니므로, 등기부취득시효가 완성된 뒤 점유자 명의 등기가 말소되거나 원인 없이 다른 사람 앞으로 이전되어도 시효로 취득한 소유권은 그대로입니다. 이때는 그 등기의 말소를 청구해 등기를 되돌립니다.

등기부취득시효 대응 순서

• 등기 기간 계산 - 등기사항증명서와 폐쇄등기부로 앞 소유자 등기부터 내 등기까지의 기간을 계산합니다. 10년이 넘는지가 출발점입니다.
• 점유 사실 정리 - 매수 후 경작·관리·세금 납부 기록을 모읍니다. 앞 소유자의 점유 자료도 함께 확보합니다.
• 무과실 자료 확보 - 매수 당시 등기부 열람 기록, 중개대상물 확인서, 매매대금 자료를 정리합니다. 무과실은 내가 증명해야 합니다.
• 의심 사정 점검 - 짧은 기간의 잦은 소유자 변동, 싼 매매가 등 권한을 의심할 사정이 있었는지 확인합니다. 상대방이 파고들 부분입니다.
• 소송 대응 - 옛 소유자의 인도·말소 청구에는 시효취득 항변으로 대응합니다. 필요하면 소유권 확인 반소를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞 소유자가 위조에 관여했거나 옛 소유자가 시효기간 중에 소송을 낸 사정이 있으면 등기 연혁과 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권과 등기 말소를 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부취득시효의 요건은 무엇인가요?
  부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 점유하는 것입니다. 민법 제245조 제2항의 요건이며, 요건을 갖추면 따로 등기하지 않아도 소유권을 취득합니다. 20년 점유 후 등기해야 하는 제245조 제1항의 점유취득시효와 다릅니다.
• 무효 등기로도 시효가 되나요?
  됩니다. 대법원 1998. 1. 20. 선고 96다48527 판결은 등기부취득시효의 소유자로 등기한 자가 적법·유효한 등기를 마친 자일 필요는 없고 무효의 등기를 마친 자라도 상관없다고 했습니다. 이 제도 자체가 무효 등기를 믿고 산 사람을 보호하려는 것입니다.
• 앞 사람 등기 기간도 합칠 수 있나요?
  합칠 수 있습니다. 대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결은 10년간 반드시 자기 명의로 등기되어 있을 필요가 없고 앞 사람의 등기까지 아울러 그 기간 동안 소유자로 등기되어 있으면 된다고 했습니다. 점유도 민법 제199조 제1항에 따라 앞 점유자의 점유를 함께 주장할 수 있습니다.
• 앞 점유자 점유를 합치면 불리한 점은 없나요?
  앞 점유자 점유의 하자도 이어받습니다. 민법 제199조 제2항은 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우 그 하자도 계승한다고 정합니다. 앞 소유자가 위조를 알았거나 과실이 있었다면 그 기간은 선의·무과실 점유로 합산하기 어려우므로, 합산할 기간을 골라 주장합니다.
• 선의와 무과실은 누가 증명하나요?
  선의는 추정되지만 무과실은 시효를 주장하는 사람이 증명합니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정한다고 정할 뿐 무과실은 추정하지 않습니다. 대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다13052 판결도 무과실의 입증책임이 시효취득을 주장하는 쪽에 있다고 했습니다.
• 등기부만 믿고 샀으면 과실이 없나요?
  보통은 그렇지만 예외가 있습니다. 대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다13052 판결은 매도인이 등기부상 소유명의자와 같으면 일반적으로 과실이 없다고 보면서도, 등기부 기재나 다른 사정으로 매도인의 권한을 의심할 만한 사정이 있었다면 등기를 믿었다는 것만으로 과실이 없다고 할 수 없다고 했습니다.
• 시효 완성 후 등기가 말소되면 소유권을 잃나요?
  잃지 않습니다. 대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결은 등기가 물권의 효력존속요건이 아니므로 등기부취득시효 완성 뒤 점유자 명의 등기가 말소되거나 원인 없이 다른 사람 앞으로 이전되어도 취득한 소유권을 잃지 않는다고 했습니다. 잘못된 등기는 말소를 청구해 바로잡습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성