매매 계약

위조로 넘어간 등기를 지울 때 뒤의 매수인과 근저당권자 승낙이 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

뒤에 소유권을 넘겨받은 매수인은 승낙 대상이 아니라 말소 소송의 당사자이고, 그 등기를 바탕으로 설정된 근저당권자는 승낙이 필요한 이해관계 있는 제3자입니다. 부동산등기법 제57조는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 말소할 수 있다고 정합니다. 지금은 갑구와 을구를 모두 떼어 말소 대상 뒤의 등기를 순서대로 적어 두십시오.

뒤따르는 소유자 모두에게서 따로 승낙서를 받으러 다닐 필요는 없습니다. 이어진 소유권이전등기의 명의인은 승낙 대상이 아니라 말소 소송의 상대방입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 소유 토지는 2024. 2. 조카 B씨가 위임장을 위조해 자기 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. B씨는 그 등기를 바탕으로 2024. 5. 저축은행에 채권최고한도 1억 2,000만원의 근저당권을 설정해 주고, 2025. 1. 토지를 C씨에게 팔아 C씨 앞으로 소유권이전등기까지 넘겼습니다. A씨는 B씨 명의 등기를 말소하려면 C씨와 저축은행 중 누구의 승낙을 받아야 하는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

말소등기에서 승낙이 필요한 이해관계 있는 제3자는 누구인가요?

말소등기로 손해를 입을 우려가 있고, 그 우려가 등기부 기재만으로 형식적으로 드러나는 등기상 권리자입니다. 실제로 손해를 볼 염려가 있더라도 등기부 형식상 알 수 없는 사람은 여기에 해당하지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 이런 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 말소할 수 있다고 정합니다.

등기권리자와 등기의무자처럼 말소등기의 당사자는 제3자가 아닙니다. 같은 종류의 권리가 이전된 경우 그 양수인도 당사자에 해당합니다.

뒤에 소유권을 넘겨받은 사람도 승낙 대상인가요?

아닙니다. B씨 등기에 이어 소유권을 넘겨받은 C씨는 제3자가 아니라 말소등기의 당사자입니다. A씨는 B씨 명의 등기와 함께 C씨 명의 소유권이전등기의 말소도 청구해야 하고, C씨에게는 승낙이 아니라 자기 등기의 말소를 구하는 소를 냅니다. B씨 등기가 무효라면 그에 터 잡은 C씨 등기도 원인 없는 등기가 됩니다.

B씨 등기를 바탕으로 설정된 근저당권자는 어떻게 되나요?

저축은행은 B씨의 소유권을 바탕으로 그보다 작은 권리인 근저당권을 설정받은 등기상 권리자이므로 이해관계 있는 제3자에 해당합니다. B씨 등기를 말소하려면 저축은행의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 있어야 합니다. 승낙을 받아 말소하면 제3자 명의의 근저당권등기는 등기관이 직권으로 말소합니다.

저축은행이 승낙할 의무가 있는지는 A씨에 대한 관계에서 승낙해야 할 실체법상 의무가 있는지로 정해집니다. 위조 서류로 된 B씨 등기가 무효라면, 등기에는 공신력이 없으므로 그 등기를 믿고 근저당권을 설정받은 저축은행도 원칙적으로 승낙 의무를 집니다.

저축은행이 승낙을 거부하면 어떻게 하나요?

승낙의 의사표시를 구하는 소를 B씨·C씨에 대한 말소 청구와 함께 냅니다. 승낙을 명하는 판결이 확정되면 그 판결로 승낙이 있는 것으로 보고 말소등기를 신청합니다. 소송 중 C씨가 다시 팔지 못하도록 처분금지가처분을 먼저 해 두는 것이 안전합니다.

말소등기 이해관계인 대응 순서

• 등기부 전체 확보 - 갑구·을구와 말소사항까지 포함한 등기사항증명서를 뗍니다. 말소 대상과 이해관계인이 여기서 정해집니다.
• 당사자와 제3자 구분 - 이어진 소유권이전등기 명의인은 당사자로, 근저당권·가압류 명의인은 제3자로 나눕니다. 소장에 적을 청구가 달라집니다.
• 처분금지가처분 - 현재 소유 명의인을 상대로 가처분을 신청합니다. 소송 중 추가 이전을 막습니다.
• 말소·승낙 소송 - 당사자에게는 말소를, 제3자에게는 승낙의 의사표시를 청구합니다. 한 소송에서 함께 다툴 수 있습니다.
• 말소등기 신청 - 확정 판결로 등기를 신청합니다. 제3자 명의 등기는 등기관이 직권으로 말소합니다.

여기까지는 일반 기준이고, B씨 명의 등기가 무효가 아니라 취소·해제로 문제된 경우나 제3자가 선의로 보호받는 규정이 적용되는 경우에는 등기 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 말소와 승낙 의사표시 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기상 이해관계 있는 제3자는 어떻게 판단하나요?
  말소등기로 손해를 입을 우려가 있다는 것이 등기부 기재로 형식적으로 드러나는 등기상 권리자인지로 판단합니다. 대법원 2007. 4. 27. 선고 2005다43753 판결의 기준입니다. 실질적으로 손해를 볼 염려가 있어도 등기부만으로 알 수 없는 사람은 제3자가 아닙니다.
• 뒤의 매수인에게는 승낙을 받나요?
  받지 않습니다. 같은 종류의 권리인 소유권을 이어받은 매수인은 제3자가 아니라 말소등기의 당사자입니다. 그 매수인 명의 소유권이전등기도 함께 말소를 청구해야 하므로, 승낙서 대신 말소 청구 소송의 피고로 삼습니다. 근거는 소유물방해제거청구권을 정한 민법 제214조입니다.
• 근저당권자의 승낙은 왜 필요한가요?
  근저당권자는 말소 대상 등기를 바탕으로 권리를 설정받아 그 등기가 지워지면 담보를 잃는 사람이기 때문입니다. 부동산등기법 제57조 제1항에 따라 이런 제3자가 있으면 승낙이 있어야 말소를 신청할 수 있습니다. 승낙을 받아 말소하면 같은 조 제2항에 따라 근저당권등기는 직권으로 말소됩니다.
• 근저당권자가 승낙을 거부하면요?
  승낙의 의사표시를 구하는 소를 냅니다. 근저당권자가 승낙해야 할 실체법상 의무가 있는지로 결론이 나며, 무효 등기를 바탕으로 설정된 근저당권이라면 원칙적으로 승낙 의무가 인정됩니다. 판결이 확정되면 민사집행법 제263조 제1항에 따라 승낙한 것으로 봅니다.
• 선의로 근저당을 받은 은행도 승낙해야 하나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 우리 등기에는 공신력이 없어서 무효인 등기를 믿고 권리를 설정받았다는 사정만으로 보호되지 않습니다. 다만 통정허위표시 무효처럼 법률이 선의의 제3자를 따로 보호하는 원인이라면 결론이 달라지므로 말소 원인을 먼저 확인해야 합니다.
• 소송 중에 다시 팔리면 어떻게 하나요?
  소송 전에 현재 소유 명의인을 상대로 처분금지가처분을 해 두면, 가처분 뒤에 이루어진 이전등기는 본안 판결 후 정리할 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상이 바뀌어 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 가처분을 할 수 있다고 정합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성