등기·명의신탁

등기 말소 소송에서 이겼으면 등기 없이도 소유권이 돌아오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 말소 판결을 받았어도 그 판결로 말소등기를 마쳐야 등기부상 권리가 정리됩니다. 민법 제187조의 「판결」은 판결 자체로 물권 변동이 생기는 형성판결을 말하고, 말소를 명한 판결은 이행판결이기 때문입니다. 지금은 판결 확정증명원을 받아 말소등기 신청 준비부터 하십시오.

말소판결을 받은 뒤 상대방에게 다시 등기 서류를 달라고 요청할 필요는 없습니다. 확정판결이 상대방의 등기신청 의사를 대신합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 친척이 서류를 위조해 자기 명의로 옮겨 간 상가 건물에 대해 소유권이전등기 말소 소송을 냈고, 2026년 6월 승소 판결이 확정되었습니다. I씨는 판결로 소유권이 이미 돌아왔으니 등기소에 따로 갈 필요가 없다고 생각했는데, 7월에 등기부를 떼어 보니 친척 명의 그대로에 새 가압류까지 들어와 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

민법 제187조의 판결은 어떤 판결인가요?

민법 제187조가 등기 없이 물권 취득을 인정하는 「판결」은 판결 자체로 물권 변동의 효과가 생기는 형성판결입니다. 공유물분할 판결이 대표적입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 법률행위로 인한 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생긴다는 원칙을 유지하면서 제187조에서 예외를 둡니다.

• 형성판결 - 공유물분할 판결처럼 판결 확정으로 권리관계가 바뀝니다. 등기 없이 취득하지만 처분하려면 등기가 필요합니다.
• 이행판결 - 「소유권이전등기절차를 이행하라」「말소등기절차를 이행하라」는 판결입니다. 등기를 해야 효과가 생깁니다.
• 확인판결 - 「원고 소유임을 확인한다」는 판결입니다. 소유권을 새로 만들지 않고 확인만 합니다.

말소판결로는 어떻게 등기를 정리하나요?

말소등기절차 이행을 명하는 판결이 확정되면 상대방이 등기신청 의사를 진술한 것으로 보므로, 승소한 사람이 혼자 말소등기를 신청할 수 있습니다. 판결정본과 확정증명원을 등기원인 증명 정보로 냅니다.

신청은 승소한 등기권리자가 단독으로 합니다. 상대방의 인감증명서나 등기필정보는 필요 없습니다. 판결 주문에 말소할 등기의 접수일자와 접수번호가 정확히 적혀 있어야 하므로, 주문과 등기사항증명서를 한 줄씩 대조하고 다르면 판결경정을 먼저 신청합니다. 말소 뒤 원고 명의 등기가 자동으로 되살아나는 구조인지, 원고 명의로 새로 이전등기를 해야 하는 구조인지도 주문에서 확인하십시오.

판결과 말소 사이에 제3자 등기가 생기면요?

말소할 등기를 기초로 한 가압류, 근저당 같은 등기가 있으면 그 권리자는 등기상 이해관계 있는 제3자여서 그 승낙이나 대항할 수 있는 재판이 있어야 말소할 수 있습니다. 승낙을 받으면 제3자 명의 등기는 등기관이 직권으로 말소합니다.

그 제3자가 변론종결 뒤에 등기를 받은 승계인이라면 판결의 효력이 미치므로 승계집행문을 받아 함께 말소하는 방법이 있습니다. 변론종결 전의 제3자라면 따로 승낙을 구하는 소송이 필요할 수 있습니다.

말소판결 후 등기 정리 순서

• 확정 확인 - 판결정본과 확정증명원을 받습니다. 항소 기간이 지나야 확정됩니다.
• 등기부 재확인 - 변론종결 뒤 새로 생긴 가압류·근저당이 있는지 봅니다. 있으면 처리 방법을 정합니다.
• 승낙 또는 승계집행문 - 이해관계인 승낙서를 받거나 승계집행문을 받습니다.
• 말소 신청 - 관할 등기소에 단독으로 말소등기를 신청합니다. 등록면허세를 냅니다.
• 결과 확인 - 등기사항증명서로 상대방 명의가 지워지고 내 명의가 회복되었는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 판결 후 등기부에 제3자 권리가 새로 들어왔거나 판결 주문이 등기기록과 맞지 않으면 판결문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 소송과 판결에 따른 등기 정리 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물분할 판결도 등기해야 하나요?
  공유물분할 판결은 형성판결이어서 판결이 확정되면 등기 없이도 분할된 부분의 소유권을 취득합니다. 다만 그 부분을 팔거나 담보로 잡히려면 먼저 등기를 해야 합니다. 판결로 취득한 권리도 등기하지 않으면 처분하지 못합니다.
• 이전등기 판결을 받으면 바로 제 집인가요?
  아니요, 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결은 이행판결이어서 그 판결로 등기를 마쳐야 소유권이 넘어옵니다. 판결이 확정되면 상대방이 등기신청 의사를 표시한 것으로 보므로 혼자 등기를 신청할 수 있습니다.
• 소유권확인 판결은 어떤가요?
  소유권확인 판결은 원고가 소유자라는 것을 확인할 뿐 새로 소유권을 만들지 않습니다. 미등기 부동산이라면 이 판결로 보존등기를 신청할 수 있지만, 다른 사람 명의 등기를 지우려면 말소나 진정명의회복 이전등기를 명하는 판결이 따로 필요합니다.
• 판결 후 상대방이 제3자에게 팔았다면요?
  변론종결 뒤에 등기를 넘겨받은 제3자는 판결의 효력이 미치는 승계인이 될 수 있어, 승계집행문을 받아 그 등기까지 말소하는 방법이 있습니다. 변론종결 전에 넘어갔다면 그 제3자를 상대로 따로 소송을 해야 합니다.
• 가압류가 들어와 있으면 말소가 되나요?
  말소할 등기에 기초한 가압류가 있으면 가압류권자는 등기상 이해관계 있는 제3자입니다. 그 승낙서나 대항할 수 있는 재판을 붙여야 말소할 수 있고, 말소하면 가압류등기는 등기관이 직권으로 지웁니다.
• 판결 확정 후 언제까지 등기해야 하나요?
  판결에 따른 말소등기에 별도의 신청 기한은 없습니다. 다만 늦출수록 상대방 명의 등기를 기초로 새 권리가 생길 위험이 커지고, 판결에 기한 등기 신청권도 오래 행사하지 않으면 다툼이 생길 수 있어 확정 직후 신청하는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돌아가신 아버지 빚으로 저에게 집행이 들어왔습니다

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