재개발·재건축

청약 당첨으로 지역주택조합 자격을 잃었는데, 나중에 바뀐 규약대로 준공 때까지 기다려야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 지역주택조합원이 자격을 잃으면 그 즉시 납입금 환급청구권이 생기고, 환급 범위와 시기는 자격을 잃을 당시의 조합 규약으로 정해집니다. 대법원 2024다254523 판결은 자격 상실 뒤 「준공 시 반환」으로 바뀐 규약을 적용한 원심을 파기했습니다. 지금은 자격을 잃은 날짜와 그때 시행 중이던 조합 규약의 환급 조항부터 확인하십시오.

조합이 규약을 바꿨다며 준공까지 기다리라고 해도, 그 말만 믿고 청구를 미룰 필요는 없습니다. 자격을 잃은 뒤 바뀐 규약은 원칙적으로 내 환급에 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 지역주택조합에 가입하면서 계약금 3,600만원과 업무대행비 1,400만원을 냈습니다. 2023년 다른 아파트 청약에 당첨되면서 조합원 자격을 잃었습니다. 당시 조합 규약은 자격 상실자에게 납입금에서 공동부담금을 뺀 잔액을 환급청구일부터 30일 안에 주도록 정하고 있었습니다. 그런데 2025년 조합이 규약을 「사용검사 때 반환」으로 바꾸고 이를 이유로 환급을 미뤘습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조합원 자격을 잃으면 언제 환급청구권이 생기나요?

조합원 자격 상실 사유가 생기면 그 즉시 조합원 지위를 잃고 동시에 납입금 환급청구권을 취득합니다. 대법원은 청약 당첨으로 자격을 잃은 조합원에 대해 이렇게 보고, 환급의 범위와 시기는 자격 상실 당시 적용되던 규약에 따라 정해진다고 판단했습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「주택법」도 탈퇴하거나 제명된 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정합니다. 결국 어느 시점의 규약이 기준인지가 금액과 시기를 가릅니다.

자격 상실 뒤 규약이 바뀌면 어느 규약을 따르나요?

자격을 잃을 당시의 규약을 따릅니다. 판결 사안의 원심은 자격 상실 뒤 개정된 「준공 시 반환」 규정을 적용해 환급 시기가 오지 않았다며 청구를 기각했지만, 대법원은 조합 규약에 관한 법리를 오해했다며 이 부분을 파기했습니다.

이 판결은 법리를 밝히고 사건을 원심으로 돌려보낸 것이어서 구체적인 환급액은 환송 후 다시 판단됩니다. 종전 규약에 「총회 의결로 공제할 분담금과 환급 시기를 따로 정할 수 있다」는 단서가 있었던 만큼, 자격 상실 전후의 총회 결의 내용도 함께 확인해야 합니다.

조합이 운영비를 빼고 돌려준다고 하면 맞나요?

공제할 비용은 규약, 총회 결의, 조합과 조합원 사이의 약정으로 미리 정해 둔 것만 뺄 수 있습니다. 대법원은 조합원 지위 상실로 인한 환급 절차에서 조합 비용 일부를 공제할 때도 그 근거가 미리 정해져 있어야 한다고 보았습니다.

그래서 조합이 「업무대행비·분양수수료 공제」를 내세우면, 그 항목이 자격 상실 당시 규약이나 가입계약서에 적혀 있었는지부터 대조합니다. 나중에 생긴 공제 항목은 그대로 받아들일 이유가 없습니다.

총회에서 정한 반환 대상자에서 빠지면 끝인가요?

총회 결의의 반환 대상에서 빠졌다고 규약상 환급청구권까지 없어지지는 않습니다. 판결 사안에서 조합은 총회에서 「원천부적격자」만 반환하기로 했고, 대법원은 가입 뒤 자격을 잃은 조합원은 원천부적격자가 아니라는 원심 판단은 유지했습니다. 그러나 별도로 청구한 규약상 환급청구 부분은 파기했습니다.

그러니 청구는 총회 결의에 따른 반환과 규약에 따른 환급을 나눠 구성하는 편이 안전합니다. 하나가 막혀도 다른 청구원인이 남습니다.

지역주택조합 환급 청구 대응 순서

• 자격 상실일 확정 - 청약 당첨일이나 주택 취득일 등 자격을 잃은 날을 서류로 확정합니다. 이 날짜가 적용 규약을 정합니다.
• 당시 규약 확보 - 자격 상실일에 시행 중이던 규약과 개정 연혁을 확보합니다. 환급 범위와 시기가 여기서 나옵니다.
• 공제 항목 대조 - 조합이 빼려는 비용이 당시 규약·총회 결의·가입계약서에 있었는지 대조합니다. 근거 없는 공제는 다툴 수 있습니다.
• 환급 청구 - 내용증명으로 환급을 청구하고 청구일을 남깁니다. 종전 규약의 지급 기한이 이 날부터 진행되는 경우가 많습니다.
• 소송 구성 - 조합이 거절하면 총회 결의상 반환과 규약상 환급을 나눠 청구를 구성합니다. 청구원인을 하나만 세우면 그 하나가 막힐 때 대안이 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약에 총회 의결로 환급 시기를 따로 정할 수 있다는 단서가 있거나 가입계약서에 별도 약정이 있으면 규약·총회 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청약에 당첨되면 조합원 자격은 언제 잃나요?
  규약이 자격 요건을 갖추지 못하게 된 사람의 자격을 자동 상실하도록 정했다면 상실 사유가 생긴 때 바로 잃습니다. 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다254523 판결은 그 즉시 조합원 지위를 잃고 동시에 납입금 환급청구권을 취득한다고 보았습니다.
• 규약이 바뀌었다며 준공까지 기다리라는데요?
  자격을 잃은 뒤 바뀐 규약은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 대법원은 환급의 범위와 시기가 자격 상실 당시 규약으로 정해진다고 보고, 그 뒤 개정된 사용검사 시 반환 규정을 적용한 원심을 파기했습니다. 다만 당시 규약의 단서와 총회 결의는 따로 확인해야 합니다.
• 조합은 어떤 비용을 빼고 돌려줄 수 있나요?
  규약, 총회 결의, 조합과 조합원 사이의 약정으로 미리 정해 둔 비용만 뺄 수 있습니다. 대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046 판결은 조합원 지위 상실에 따른 환급에서 조합 비용을 공제하려면 그 취지를 미리 정해야 한다고 보았습니다.
• 스스로 탈퇴한 경우에도 같은가요?
  탈퇴도 조합규약으로 정하는 바에 따라 탈퇴 의사를 알리고 할 수 있고, 탈퇴한 조합원은 규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있습니다. 탈퇴 효력이 생긴 시점의 규약을 먼저 확인하는 구조는 같습니다.
• 총회 반환 대상에서 빠지면 못 받나요?
  총회 결의에 따른 반환과 규약에 따른 환급은 별개입니다. 판결 사안에서 총회 결의상 원천부적격자에 해당하지 않는다는 판단은 유지됐지만, 규약에 따른 환급청구 부분은 파기됐습니다. 청구원인을 나눠 세우는 것이 안전합니다.
• 이번 판결로 원고가 돈을 돌려받았나요?
  아직 단정할 수 없습니다. 대법원은 규약상 환급청구 부분을 파기해 원심법원에 돌려보냈을 뿐이고, 공제할 공동부담금과 환급 시기는 환송 후 다시 판단됩니다. 같은 처지라면 당시 규약의 공제 항목과 총회 결의 내용을 함께 준비해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 지역주택조합 분담금 반환 소송에서 12% 지연이자는 언제부터 붙나요?
• 지역주택조합 총회가 정한 탈퇴 공제금 20%, 법원이 줄여 줄 수 있나요?
• 조합원 자격이 없던 지역주택조합원은 이미 낸 계약금을 돌려받나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기