환불보장약정이 무효면 가입계약도 무효인가요?

그럴 수 있습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결은 총회 결의 없는 환불보장약정이 무효이고, 이 사정이 함께 맺은 조합가입계약의 무효나 취소 원인이 될 수 있다고 보았습니다. 다만 가입계약 전체가 무효가 되는지는 약정이 계약 체결에 얼마나 결정적이었는지에 따라 개별적으로 판단합니다.

조합이 추인하려면 조합원 동의서가 필요한가요?

필요하지 않습니다. 대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결은 무효행위의 추인이 단독행위이므로 총회 결의 흠결로 무효인 환불보장약정은 총회 결의 방법으로 추인하면 충분하고, 계약상대방인 조합원의 추인 의사표시까지 필요하지 않다고 보았습니다.

추인결의 전에 철회하면 어떻게 되나요?

추인 효력을 다툴 여지가 생깁니다. 대법원은 상대방이 사전에 환불보장약정을 철회하는 의사를 표시하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 총회 결의로 추인할 수 있다고 했으므로, 그 전에 철회 의사가 조합에 도달했다면 특별한 사정으로 주장할 수 있습니다. 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로 도달 날짜를 남겨 두십시오.

추인되면 약정은 언제부터 유효한가요?

민법 제139조는 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 본다고 정합니다. 따라서 원칙적으로 추인한 때부터 효력이 생기는 것으로 봅니다. 추인 전에 생긴 사정을 어떻게 볼지는 약정 문구와 추인결의 내용에 따라 달라질 수 있으므로 결의 안건 문구를 함께 확인해야 합니다.

분담금은 누구의 재산인가요?

지역주택조합은 법인이 아닌 사단이므로 조합 재산은 조합원 전체의 총유에 속합니다. 민법 제275조 제1항은 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 총유로 한다고 정합니다. 그래서 분담금 반환을 약속하는 것도 총유물 처분으로 보아 총회 결의가 필요합니다.

총회 추인결의 자체를 다툴 수 있나요?

있습니다. 추인결의도 조합규약이 정한 소집 절차와 의결정족수를 지켜야 효력이 있습니다. 소집 통지가 일부 조합원에게 가지 않았거나, 서면결의서 집계에 문제가 있어 정족수가 모자랐다면 결의 무효 확인을 구할 수 있습니다. 회의록과 참석자 명부를 먼저 확보해야 합니다.

소액사건인데 대법원 판단을 받을 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 소액사건심판법 제3조는 헌법·법률 위반 판단이 부당하거나 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 경우에만 상고를 허용합니다. 다만 대법원은 같은 법령 해석이 쟁점인 소액사건이 하급심에서 엇갈리면 법령해석 통일을 위해 판단할 수 있다고 보았고, 이 사건도 그렇게 판단했습니다.

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지역주택조합 환불보장약정, 총회 추인만으로 유효해지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 총회 결의 없이 맺어 무효인 지역주택조합 환불보장약정도 조합이 총회 결의로 추인하면 조합원 동의 없이 추인할 수 있습니다. 대법원 2024다272835 판결은 무효행위 추인이 단독행위라는 점을 근거로 들었습니다. 지금은 추인결의 전에 약정 철회 의사를 조합에 알렸는지 확인해 두십시오.

그 자리에서

조합이 환불보장약정 추인 안건으로 총회를 연다는 통지를 받았다면, 총회 날짜와 안건 내용을 먼저 확인해 두십시오. 추인결의가 나기 전에 약정을 철회한다는 뜻을 조합에 알렸는지가 나중에 다툼의 출발점이 됩니다.

조합의 추인에 조합원 개인의 동의서를 따로 받아야 하는 것은 아닙니다. 동의서에 서명하지 않았다고 해서 추인이 막히지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 지역주택조합 추진위원회와 조합가입계약을 맺고 분담금 3,000만 원을 냈습니다. 계약할 때 「인허가 문제로 사업이 무산되면 납입금을 돌려준다」는 환불보장증서를 받았는데, 이 약정은 총회 결의 없이 추진위원회가 혼자 정한 것이었습니다. 사업이 늦어지자 A씨는 약정이 무효이니 가입계약도 무효라며 분담금 반환을 구하려 했고, 그사이 조합은 2025년 임시총회에서 환불보장약정을 추인하는 안건을 가결했습니다. A씨는 자신이 추인에 동의한 적이 없으니 추인은 효력이 없다고 생각하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

총회 결의 없는 환불보장약정은 왜 무효인가요?

지역주택조합이나 추진위원회가 총회 결의 없이 맺은 환불보장약정은 총유물 처분행위에 해당해 무효입니다. 조합은 법인이 아닌 사단이고, 조합원들이 낸 분담금은 조합원 전체가 총유하는 재산입니다. 총유물의 관리와 처분은 사원총회 결의로 해야 하므로, 분담금을 돌려주겠다는 약속도 총회 결의를 거쳐야 효력이 생깁니다.

대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결은 이런 환불보장약정이 무효이고, 그 무효가 함께 맺은 조합가입계약의 무효나 취소 원인이 될 수 있다고 보았습니다. 다만 같은 판결은 조합원이 환불 가능 여부와 관계없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 볼 만한 행동을 먼저 했다면, 뒤에 약정 무효를 이유로 분담금 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 보았습니다.

조합이 총회에서 추인하면 조합원 동의 없이도 유효해지나요?

네, 조합이 총회 결의로 추인하면 조합원의 추인 의사표시 없이도 환불보장약정을 추인할 수 있습니다. 대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결은 무효행위의 추인이 무효임을 알고 그 효과를 자기에게 귀속시키는 단독행위라는 점을 들어, 총회 결의 흠결로 무효인 환불보장약정의 추인은 총회 결의 방법으로 이루어지면 충분하다고 판단했습니다.

환불보장약정의 무효와 추인 흐름

1
가입계약과 환불보장약정
추진위원회가 총회 결의 없이 반환을 약속
2
약정 무효
총유물 처분에 총회 결의가 없어 무효
3
철회 의사 여부
추인 전 조합원이 철회를 표시했는지 확인
4
총회 추인결의
조합원 추인 없이 총회 결의로 추인 가능
5
새로운 법률행위
추인 때부터 약정 효력 발생

원심은 계약상대방인 조합원도 추인해야 한다고 보았지만, 대법원은 이를 법리 오해로 보고 파기환송했습니다. 이 판결은 추인의 방법에 관한 법리를 정한 것이고, 그 사건 조합원의 분담금 반환 청구가 최종적으로 어떻게 결론 날지는 환송 뒤 심리에서 정해집니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 무효인 법률행위를 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 본다고 정하고 있습니다.

추인 전에 조합원이 할 수 있는 일은 무엇인가요?

추인결의가 나기 전에 조합원이 환불보장약정을 철회한다는 뜻을 조합에 표시했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 대법원은 상대방이 사전에 약정을 철회하는 의사를 표시하였다는 등의 특별한 사정이 있으면 총회 결의만으로 추인되지 않을 수 있다는 여지를 남겼습니다. 철회 의사는 내용증명처럼 도달 날짜가 남는 방법으로 보내는 편이 안전합니다.

반대로 조합 쪽에서 보면, 총회 소집 절차와 의결정족수를 조합규약대로 지켜야 추인결의 자체가 유효합니다. 소집 통지가 빠졌거나 정족수가 모자랐다면 추인결의의 효력을 다툴 수 있습니다. 결의 내용이 환불보장약정의 어느 문구를 추인하는지도 회의록으로 확인해야 합니다.

환불보장약정 추인 대응 순서

증서 확인 - 받은 환불보장증서나 안심보장증서의 문구를 확인합니다. 어떤 사유로 얼마를 돌려준다고 적혀 있는지에 따라 청구 범위가 달라집니다.
총회 결의 여부 확인 - 약정 당시 총회 결의가 있었는지 조합에 자료를 요청합니다. 결의가 있었다면 약정은 처음부터 유효합니다.
추인 총회 일정 파악 - 추인 안건을 다루는 총회 통지를 받았는지 확인합니다. 추인결의 전과 후에 할 수 있는 일이 다릅니다.
철회 의사 통지 - 약정을 유지하지 않으려면 추인결의 전에 철회 의사를 서면으로 보냅니다. 도달 날짜가 남아야 특별한 사정을 주장할 수 있습니다.
결의 절차 점검 - 추인결의가 났다면 소집 통지, 정족수, 회의록을 확인합니다. 절차 하자가 있으면 결의 무효를 다툴 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합규약의 총회 의결 사항이나 가입계약서의 특약이 다르면 계약서와 회의록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환과 총회 결의 효력을 다투는 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

조합원들은 「내가 동의하지 않았으니 조합 혼자 추인할 수 없다」고 믿는 경우가 많습니다. 대법원은 반대로 보았습니다. 총회 결의 없는 환불보장약정의 무효를 근거로 분담금 반환을 준비하던 조합원이라면, 조합이 추인결의를 하는 순간 주장의 토대가 약해질 수 있습니다.

그래서 날짜 기록이 결론을 가릅니다. 환불보장증서를 받은 날, 총회 소집 통지를 받은 날, 철회 의사를 담은 내용증명이 조합에 도달한 날, 추인결의가 난 날이 순서대로 남아 있어야 합니다. 문자로만 「계약을 없던 일로 하겠다」고 보낸 경우에는 그 문자가 약정 철회의 뜻인지 탈퇴 의사인지부터 다툼이 됩니다.

이 기록은 분담금 반환 소송에서 추인의 효력을 막는 특별한 사정의 증거가 됩니다. 조합 쪽이라면 소집 통지와 회의록이 추인결의 효력을 지키는 자료가 되고, 반환 판결 뒤 조합 계좌에 대한 압류 단계에서도 결의 효력은 다시 문제 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

그럴 수 있습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결은 총회 결의 없는 환불보장약정이 무효이고, 이 사정이 함께 맺은 조합가입계약의 무효나 취소 원인이 될 수 있다고 보았습니다. 다만 가입계약 전체가 무효가 되는지는 약정이 계약 체결에 얼마나 결정적이었는지에 따라 개별적으로 판단합니다.
추인 효력을 다툴 여지가 생깁니다. 대법원은 상대방이 사전에 환불보장약정을 철회하는 의사를 표시하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 총회 결의로 추인할 수 있다고 했으므로, 그 전에 철회 의사가 조합에 도달했다면 특별한 사정으로 주장할 수 있습니다. 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로 도달 날짜를 남겨 두십시오.
원칙적으로 어렵습니다. 소액사건심판법 제3조는 헌법·법률 위반 판단이 부당하거나 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 경우에만 상고를 허용합니다. 다만 대법원은 같은 법령 해석이 쟁점인 소액사건이 하급심에서 엇갈리면 법령해석 통일을 위해 판단할 수 있다고 보았고, 이 사건도 그렇게 판단했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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