주택 임대차

주민등록이 직권말소된 사이 집이 팔렸는데 새 집주인에게 비워줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

이의신청 없이 직권 재등록만 됐다면, 주민등록이 직권말소된 사이 말소 사실을 믿고 집을 산 새 집주인에게는 대항력을 주장하기 어려워 집을 비워 주어야 할 수 있습니다. 대법원은 이의절차로 회복되지 않은 경우 말소 기간 중 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다고 봅니다. 지금은 새 집주인의 소유권 이전등기일이 말소 기간 안에 있는지와 새 집주인이 매수 전에 임차인이 사는 것을 알았는지를 확인하십시오.

새 집주인이 나가라고 했다고 바로 짐을 뺄 필요는 없습니다. 날짜 순서와 새 집주인이 말소 사실을 알았는지부터 따져 봐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 9월 빌라를 보증금 1억8천만원에 임차해 살았습니다. 2025년 초 통장 확인 과정에서 착오로 주민등록이 직권말소됐지만 B씨는 이를 몰랐고, 두 달 뒤 동장이 직권으로 다시 등록했습니다. 그 사이 집주인은 빌라를 다른 사람에게 팔았고, 새 집주인은 2026년 봄 B씨에게 대항력이 없다며 집을 비우라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

말소된 사이에 집을 산 사람에게도 대항할 수 있나요?

이의신청이 아니라 직권 재등록으로 회복됐다면 대항할 수 없습니다. 말소 뒤 재등록 전까지 주민등록이 없는 것으로 믿고 집을 산 선의의 양수인에게는 임차인이 대항력 유지를 주장하지 못한다는 것이 대법원 판례입니다.

원안 사례처럼 임차인이 말소 사실을 몰라 이의신청을 하지 못했고, 동장이 직권으로 재등록한 경우도 같습니다. 이의절차로 회복된 것이 아니므로, 그 사이 소유권을 넘겨받은 새 집주인이 말소 사실을 믿고 샀다면 임차인은 집을 비워 주어야 할 수 있습니다. 새 집주인이 매수 당시 임차인이 살고 있다는 것을 알았다면 선의가 아니므로 다툴 여지가 생깁니다.

대항력이 유지되는 경우라면 새 집주인은 임대인의 지위를 그대로 넘겨받습니다. 이때는 임대차 기간 동안 살 수 있고, 보증금도 새 집주인에게 돌려달라고 할 수 있습니다.

대항요건은 계속 유지해야 하나요?

네. 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 얻을 때만 갖추면 되는 것이 아니고, 대항력을 유지하는 동안 계속 있어야 합니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 이후 판례가 이 입장을 유지하고 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 주민등록이 끊긴 기간에는 제3자가 등기부와 주민등록만 보고 거래하므로, 그 기간에 들어온 사람을 보호하는 것입니다.

현행 주민등록법은 직권말소나 거주불명 등록 처분에 대해 통지·공고일부터 30일 안에 서면으로 이의를 신청할 수 있게 합니다. 말소를 늦게 알았더라도 통지나 공고가 언제였는지 확인해 이의신청 기간이 남았는지부터 봅니다.

집을 비워 주면 보증금은 누구에게 받나요?

대항할 수 없는 경우 보증금은 원래 임대인에게 받아야 합니다. 새 집주인이 임대인 지위를 넘겨받지 않으므로 보증금 반환 의무는 원래 임대인에게 남습니다.

원래 임대인이 돈을 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송으로 판결을 받고, 임대인의 다른 재산에 강제집행을 합니다. 임대인이 집을 판 매매대금을 이미 써 버렸을 수 있으므로, 소송 전에 임대인의 예금이나 다른 부동산을 가압류해 두는 방법을 함께 검토합니다. 집을 비우기 전에 새 집주인과 이사 날짜·비용을 합의할 여지도 있습니다.

직권말소 후 명도 요구 대응 순서

• 날짜 순서 확인 - 말소일, 재등록일, 새 집주인의 소유권 이전등기일을 한 줄로 놓아 봅니다. 등기일이 말소 기간 안이면 선의 여부가 쟁점이 됩니다.
• 새 집주인의 인식 확인 - 매수 전에 집을 보러 왔는지, 중개사가 임차인 존재를 알렸는지 확인합니다. 알고 샀다면 선의의 제3자가 아닙니다.
• 이의신청 기간 점검 - 통지·공고일부터 30일이 지나지 않았다면 이의신청을 먼저 합니다. 이의로 회복되면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 원래 임대인에게 반환 청구 - 대항력을 주장하기 어렵다면 원래 임대인에게 보증금 반환을 청구합니다. 내용증명으로 청구일을 남겨 둡니다.
• 가압류 검토 - 임대인 재산이 흩어지기 전에 예금·부동산 가압류를 신청합니다. 판결 뒤 집행할 재산을 미리 묶어 두는 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 집주인이 매매계약 전에 임차인이 사는 것을 알았다는 사정이 있거나 명도 소송이 이미 제기됐다면 중개대상물 확인·설명서와 소장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 집주인이 선의인지는 누가 증명하나요?
  말소 기간에 새로 이해관계를 맺었다는 사람이 자신이 주민등록이 없다고 믿었다는 점을 주장하게 되고, 임차인은 알고 샀다는 사정을 반박 증거로 냅니다. 중개대상물 확인·설명서, 매수 전 방문 기록, 문자가 주로 쓰입니다. 대법원 2002다20957 판결은 선의의 제3자에게만 대항할 수 없다고 보았습니다.
• 동장이 직권으로 재등록해 준 것도 이의신청인가요?
  아닙니다. 임차인이 스스로 서면으로 이의를 신청해 회복된 것이 이의절차에 의한 회복입니다. 현행 주민등록법은 처분일이나 통지·공고를 받은 날부터 30일 안에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의를 신청하도록 정하고 있습니다. 직권 재등록은 여기에 해당하지 않습니다.
• 대항력이 인정되면 새 집주인에게 보증금을 받나요?
  네. 대항력이 유지되면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그러면 새 집주인이 보증금 반환 의무를 지고, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 대항력이 없으면 원래 임대인에게 청구합니다.
• 주민등록이 말소된 기간에도 계속 살았는데요?
  실제로 살았어도 주민등록이 없으면 대항요건이 빠진 것입니다. 대항요건은 대항력을 얻을 때뿐 아니라 유지하는 동안에도 계속 있어야 한다는 것이 판례입니다. 다만 이의신청으로 회복하면 말소 전으로 소급해 대항력이 유지되므로, 기간이 남았다면 이의신청을 먼저 합니다.
• 원래 임대인 재산을 먼저 묶어 둘 수 있나요?
  보증금 반환 청구권을 피보전권리로 삼아 임대인의 예금이나 부동산을 가압류할 수 있습니다. 판결을 받기 전에 재산이 처분되는 것을 막는 절차입니다. 집을 판 매매대금이 이미 나갔을 수 있으므로 명도 요구를 받은 무렵 바로 검토합니다.
• 명도 소송을 당하면 바로 나가야 하나요?
  판결이 확정되거나 가집행이 붙기 전에는 강제로 내보낼 수 없습니다. 소장을 받으면 답변서를 내고 새 집주인이 알고 샀다는 사정을 주장합니다. 대항력이 없다는 결론이 나도 이사 날짜와 비용을 조정하는 합의 여지가 있습니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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