등기가 말소되면 매수인에게 대항하지 못하나요?

최초 전입이 근저당권보다 앞섰다면 대항할 수 있다고 봅니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이전에 취득한 대항력이 그대로 유지된다고 정하고, 부산고등법원 2005나17600 판결은 임차인 책임 없는 말소로 대항력이 사라지지 않는다고 보았습니다.

매수인이 보증금을 돌려줘야 하나요?

대항력이 있다면 돌려주어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 경매 매수인도 여기에 포함됩니다. 배당으로 받지 못한 잔액이 청구 대상입니다.

보증금을 받기 전에 집을 비워야 하나요?

비우지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 매수인의 인도 요구와 보증금 반환은 동시이행 관계입니다.

인도명령이 나오면 어떻게 다투나요?

즉시항고로 다툽니다. 민사집행법 제136조 제5항은 인도명령 신청에 관한 재판에 즉시항고를 할 수 있다고 정하고, 기한은 재판 고지일부터 1주입니다. 최초 전입일과 근저당권 설정일을 비교한 자료를 함께 제출합니다.

경매로 임차권이 소멸하지 않나요?

보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서가 정한 것이고, 이 경우 매수인에게 남은 보증금을 청구할 수 있습니다. 대항력이 없는 임차권은 경락으로 소멸합니다.

매수인이 돈을 안 주면 어떻게 받나요?

보증금 반환 소송을 제기해 판결을 받고 강제집행합니다. 매수인 소유가 된 그 주택도 집행 대상이 되므로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제24조에 따라 확정판결 등 집행권원에 기초해 강제집행을 합니다.

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주택 임대차

공무원 실수로 임차권등기가 말소됐는데 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

최초 전입이 근저당권 설정보다 앞섰다면 공무원 실수로 임차권등기가 말소됐더라도 낙찰자에게 대항해 보증금 잔액을 청구할 수 있다고 봅니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 전에 취득한 대항력이 그대로 유지된다고 정합니다. 지금은 최초 전입일과 근저당권 설정일을 비교해 두십시오.

그 자리에서

매수인에게서 인도 요구나 인도명령 신청서를 받았다면 최초 전입일이 근저당권 설정일보다 앞선다는 자료를 붙여 이의나 답변을 하십시오. 인도명령 결정에는 즉시항고로 다툽니다.

등기부에서 임차권등기가 지워졌다고 해서 매수인과의 관계가 끝나는 것은 아닙니다. 대항력 기준은 여전히 최초 전입일입니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2021년 11월 서울의 한 아파트에 보증금 3억원으로 입주해 전입신고를 했습니다. 그 뒤 2022년 집주인이 은행 근저당권을 설정했고, N씨는 2024년 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못해 임차권등기를 마치고 이사했습니다. 2025년 은행의 경매로 새 소유자가 생겼고, N씨가 2억원만 배당받은 뒤 임차권등기는 담당 공무원 실수로 말소되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당보다 먼저 전입했다면 등기가 말소돼도 매수인에게 대항하나요?

대항할 수 있다고 봅니다. 임차권등기 전에 이미 대항력을 취득했다면 그 대항력은 그대로 유지되고, 매수인에게 대항할 수 있는지는 본래 대항력을 취득한 때를 기준으로 판단합니다. 최초 전입이 근저당권 설정보다 앞섰다면, 그 근저당권에 따른 경매의 매수인에게도 대항할 수 있습니다.

담당 공무원의 실수로 임차권등기가 위법하게 말소된 경우에도, 임차인에게 책임을 물을 사유가 없는 이상 이미 취득한 대항력은 유지된다고 본 판결이 있습니다(부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항도 임차권등기 이후 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력은 상실하지 않는다고 정합니다.

매수인에게 남은 보증금을 어떻게 받나요?

매수인에게 직접 청구합니다. 대항력 있는 임차주택의 매수인은 임대인 지위를 승계하므로, 경매 배당으로 받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 돌려주어야 합니다.

보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 매수인이 응하지 않으면 보증금 반환 소송을 내고, 판결을 받아 매수인 소유가 된 그 주택에 강제집행할 수 있습니다.

매수인이 집을 비우라고 하면 어떻게 하나요?

보증금 잔액을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다. 임대차가 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 보고, 매수인의 인도 요구와 보증금 반환은 동시이행 관계에 있습니다.

이미 이사해 집을 비운 상태라면 점유를 되찾기 어렵고 대항력 유지 주장도 약해집니다. 등기 말소 사실을 알게 되면 이사를 미루고, 말소회복등기와 매수인 청구를 먼저 진행하는 편이 안전합니다.

인도명령은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청할 수 있고, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 것이 인정되면 인도명령을 내리지 않습니다. 법원은 채무자·소유자 외의 점유자를 원칙적으로 심문하므로, 그 자리에서 최초 전입일 자료를 내면 됩니다.

말소된 임차권등기 매수인 대응 순서

날짜 대조 - 최초 전입일과 근저당권 설정일을 비교합니다. 전입이 앞서야 매수인에게 대항합니다.
말소 경위 확보 - 등기부의 말소 원인과 접수일을 확인합니다. 임차인 책임이 없다는 자료가 됩니다.
매수인에게 청구 - 내용증명으로 보증금 잔액 반환을 요구합니다. 받을 때까지 인도를 거절합니다.
인도명령 대응 - 인도명령 신청이 들어오면 대항력 자료를 제출하고, 결정에 즉시항고합니다. 기한은 결정 고지일부터 1주입니다.
보증금 반환 소송 - 매수인이 응하지 않으면 소송을 제기하고 판결로 강제집행합니다. 그 주택이 집행 대상입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 최초 전입 뒤 전출·재전입이 있었거나 임차권등기 전에 대항요건을 잃은 기간이 있으면 주민등록초본 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

매수인 상대 회수 흐름

1
날짜 대조
최초 전입 vs 근저당
2
내용증명
보증금 잔액 청구
3
인도 거절
동시이행
4
소송·강제집행
그 주택 강제경매

실무상 착안점

임차권등기가 지워진 것을 보면 임차인들은 대개 권리가 사라졌다고 보고 집을 비우거나, 국가를 상대로만 다투려 합니다. 실제로는 최초 전입이 근저당권보다 빨랐다면 매수인이 보증금 잔액을 떠안아야 하고, 집을 비우지 않고 버틸 근거도 남아 있습니다.

여기서 날짜와 점유가 핵심 기록입니다. 최초 전입일, 근저당권 설정일, 임차권등기일, 말소 접수일, 배당받은 금액과 날짜를 모아 두고, 매수인에게 보낸 내용증명과 인도 요구 문서도 날짜별로 보관해야 합니다. 이사 여부와 시점도 중요한 사실이 됩니다.

이 자료들은 인도명령 절차에서 대항력을 소명하는 근거이자 매수인을 상대로 한 보증금 반환 소송의 증거가 됩니다. 판결을 받으면 매수인 소유가 된 그 주택을 다시 경매에 부쳐 보증금을 회수할 수 있어, 날짜 자료가 곧 회수 가능성입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·주민등록초본·등기사항증명서(말소 사항 포함)·배당표를 준비해 주시면, 매수인에 대한 대항력·보증금 잔액 청구·인도명령 대응 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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