주택 임대차

미등기 집이라 땅만 경매에 나왔는데 땅값에서 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 미등기 주택의 임차인도 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 대지만 경매될 때 대지 매각대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 우선변제권 규정이 미등기 주택을 달리 취급하지 않는다고 보고 이전 판례를 변경했습니다. 지금은 배당요구 종기와 대지 근저당 설정일을 확인하십시오.

건물에 등기가 없다고 해서 보존등기부터 해 달라고 임대인과 다툴 필요는 없습니다. 대지 경매만으로도 우선변제를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 4월 사용승인이 나지 않아 등기가 안 된 빌라 한 호실을 보증금 1억원에 임차해 같은 날 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2025년 건축주는 빌라가 선 대지를 담보로 대출을 받았고, 2026년 대출이 연체되자 은행은 대지만 경매에 넘겼습니다. I씨는 건물 등기가 없는 자신이 대지 매각대금에서 배당받을 수 있는지 알고 싶었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지만 경매될 때도 우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 때뿐 아니라 대지만 따로 경매될 때에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 우선변제의 대상인 환가대금에 임차주택의 대지를 포함한다고 명시합니다. 건물을 빌리면 당연히 그 땅을 함께 쓰게 되므로, 대지 가액도 보증금 회수의 기초로 삼는 것입니다.

미등기 주택이라는 사정이 배당에 영향을 주나요?

영향을 주지 않습니다. 대법원 전원합의체는 우선변제권을 정한 규정들이 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 않으므로, 임차주택이 미등기여도 대지에 대한 우선변제권 법리가 그대로 적용된다고 보았습니다.

이 판결로 미등기 주택 임차인의 대지 우선변제를 부정하던 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 변경됐습니다. 등기 여부에 따라 결론을 달리하면 합리적 이유 없이 보호 대상을 줄이는 셈이 되고, 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 이 법의 취지와도 맞지 않는다는 이유입니다.

소액임차인이라면 대지에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 됩니다. 건물 자체에 경매신청 등기가 되어야 하는 것은 아닙니다.

대지 근저당과 순위는 어떻게 비교하나요?

대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날과 대지 근저당 설정일을 비교해 빠른 쪽이 먼저 받습니다. 미등기 주택 대지 경매 우선변제 순위도 일반 주택과 같은 날짜 비교로 정해집니다.

전입과 확정일자가 대지 근저당보다 앞서면 근저당보다 먼저 보증금을 받고, 뒤라면 근저당 다음 순위에서 받습니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 받지만, 대지 근저당이 설정된 뒤에 건물이 새로 지어졌다면 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 없습니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).

미등기 주택 대지 경매 대응 순서

• 대지 등기부 확인 - 대지 근저당·가압류의 설정일과 경매개시결정 등기일을 확인합니다. 내 요건 구비일과 비교할 기준입니다.
• 요건 구비일 정리 - 전입일과 확정일자 중 늦은 날을 적습니다. 그날 다음이 우선변제 순위의 기준입니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 임대차계약서와 주민등록초본을 붙여 배당요구를 합니다. 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.
• 건축 시기 확인 - 소액임차인이면 대지 근저당보다 건물이 먼저 있었는지 확인합니다. 뒤에 지어졌다면 최우선변제를 받지 못합니다.
• 배당표 점검과 이의 - 배당표 초안을 열람해 순위를 확인합니다. 틀리면 배당기일에 이의를 진술하고 배당이의 소송으로 이어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지와 건물의 소유자가 처음부터 달랐거나 건물이 여러 필지에 걸쳐 있다면 대지 등기부와 지적도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지만 경매돼도 배당요구를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는 임차인은 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구를 할 수 있습니다. 대지 경매에서도 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 대지 매각대금에서 배당받습니다.
• 예전에는 미등기 주택이면 안 된다고 들었는데요?
  대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결이 그런 취지였지만, 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결로 변경됐습니다. 지금은 미등기 주택의 임차인도 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
• 대지 근저당보다 제가 앞서려면 어떻게 되나요?
  전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 날이 대지 근저당 설정일보다 빨라야 합니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 같은 날 근저당이 설정됐다면 근저당이 앞섭니다. 확정일자는 전입과 같은 날 받아 두는 것이 안전합니다.
• 소액임차인은 언제까지 전입해야 하나요?
  대지에 대한 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면 됩니다. 대법원은 소액임차인의 대항요건 구비 시기 제한이 가장 임차인을 막으려는 취지일 뿐, 건물에 경매신청 등기가 되어야 한다는 뜻은 아니라고 보았습니다.
• 대지 근저당 뒤에 지은 집이면 어떻게 되나요?
  확정일자 임차인은 날짜 순서대로 근저당 다음에서 받습니다. 소액임차인은 대지 저당권 설정 뒤 신축된 건물이라면 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 없다는 것이 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결입니다.
• 배당에서 다 못 받으면 나머지는요?
  대지 매각대금에서 받지 못한 보증금은 임대인에게 청구합니다. 건물이 나중에 등기돼 경매되면 그 절차에서도 배당요구를 할 수 있습니다. 판결을 받아 두면 임대인의 다른 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.

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