공유·경계

지분등기만 된 땅의 특정 부분을 사서 20년 썼으면 시효취득이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 지분등기로 된 구분소유적 공유자에게서 특정 부분을 사서 20년간 점유했다면 그 부분 전체에 점유취득시효를 주장할 수 있습니다. 대법원은 구분소유적 공유자가 특정 부분을 점유하는 것은 자주점유라고 봅니다. 지금은 실제 점유 면적이 지분 비율로 환산한 면적을 넘는지부터 측량으로 확인해 보십시오.

매수하면서 등기를 넘겨받지 못했다고 해서 점유가 소유의 의사 없는 점유로 바뀌지는 않습니다. 등기가 없다는 사정만으로 자주점유가 부정되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 3,000㎡ 토지 중 1/3 지분을 가진 B씨에게서 B씨가 특정해 쓰던 1,000㎡를 사서 울타리를 치고 텃밭과 창고로 써 왔습니다. B씨 명의의 지분등기는 넘겨받지 않았습니다. 2025년 다른 공유자가 토지 전체를 팔려고 하자, A씨는 자신이 쓰는 1,000㎡를 시효취득할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유적 공유자의 점유는 자주점유인가요?

그렇습니다. 한 필지의 특정 부분을 사고도 편의상 지분등기만 한 공유자들이 각자 특정 부분을 구분소유한다고 믿고 점유했다면, 그 점유는 권원의 성질상 타주점유가 아닙니다. 대법원은 이런 점유 전부를 자주점유로 보았습니다.

그 공유자에게서 특정 부분을 다시 산 사람도 소유할 생각으로 점유를 넘겨받은 것입니다. 등기를 받지 못했더라도 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 타주점유라는 사정은 시효취득을 부정하는 쪽이 증명해야 합니다.

지분 비율보다 넓게 쓰고 있으면 어떻게 되나요?

지분 비율로 환산한 면적을 상당히 넘는 부분은 타주점유로 봅니다. 사는 사람은 보통 등기부와 지적공부로 면적을 확인하므로, 크게 초과한 부분은 소유권이 아니라 쓰는 권리만 넘겨받은 것으로 보는 것입니다. 매도인이 초과 부분까지 소유권을 넘겨주기로 약정했다는 특별한 사정이 있으면 달리 봅니다.

계산은 간단합니다. 전체 3,000㎡ 토지의 1/3 지분이면 환산 면적은 1,000㎡입니다. 실제 점유가 1,000㎡ 안이면 전부 자주점유로, 크게 넘으면 넘는 부분만 타주점유로 봅니다.

등기는 누구를 상대로 청구하나요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에 따르면 점유취득시효가 완성돼도 등기해야 소유권을 취득하므로, 시효 완성 당시 등기명의인인 공유자를 상대로 그 특정 부분에 해당하는 지분이전등기를 청구합니다. 구분소유적 공유관계가 인정되면 특정 부분을 분할한 뒤 단독 소유권이전등기를 받는 방법도 검토합니다. 소송 중에 매도인의 지분이 제3자에게 넘어가면 그 제3자에게는 시효취득을 주장하기 어려워지므로, 소를 내기 전에 그 지분에 처분금지가처분을 해 두는 것이 안전합니다. 가처분 신청서에는 매매계약서, 측량도면, 점유 사진을 붙입니다.

특정 부분 시효취득 대응 순서

• 매매 경위 정리 - 매도인과 쓴 계약서, 도면, 대금 영수증을 모읍니다. 특정 부분을 지정해 샀다는 사실이 구분소유적 공유의 출발점입니다.
• 지적측량 - 실제 점유 경계를 측량해 면적을 확인합니다. 지분 비율 환산 면적과 비교할 기준이 됩니다.
• 점유 기간 확인 - 점유 시작일부터 20년이 지났는지 봅니다. 매도인의 점유를 합산하면 그 하자도 함께 이어받습니다.
• 공유자 전원 확인 - 등기사항증명서로 현재 공유자와 지분을 확인합니다. 지분이 다른 사람에게 넘어갔는지도 함께 봅니다.
• 지분이전등기 청구 - 시효 완성 당시 등기명의인을 상대로 소를 냅니다. 필요하면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 점유 면적이 지분 환산 면적을 넘거나 공유자 사이에 경계 합의가 따로 있으면 측량도면과 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유토지의 지분이전등기와 공유물분할 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지분등기만 있으면 특정 부분 소유를 주장 못 하나요?
  주장할 수 있습니다. 한 필지의 특정 부분을 사고 편의상 지분등기만 한 경우를 구분소유적 공유라고 부르며, 대법원은 이런 공유자가 특정 부분을 점유하는 것을 자주점유로 봅니다. 특정 부분을 지정해 샀다는 자료가 필요합니다.
• 등기를 받지 않은 매수인도 자주점유인가요?
  네, 등기를 받지 않았다는 사정만으로 자주점유가 부정되지 않습니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 타주점유라는 사정은 시효취득을 다투는 쪽이 증명해야 합니다. 매매로 점유를 넘겨받았다면 이 추정이 유지됩니다.
• 지분보다 넓게 쓰면 초과 부분은 어떻게 되나요?
  지분 비율로 환산한 면적을 상당히 넘는 부분은 타주점유로 봅니다. 매수인이 등기부와 지적공부로 면적을 확인했을 것이므로 초과 부분은 쓰는 권리만 넘겨받았다고 보는 것입니다. 초과 부분에 대한 소유권 이전 약정이 있으면 달리 봅니다.
• 지분 환산 면적은 어떻게 계산하나요?
  토지 전체 면적에 지분 비율을 곱합니다. 3,000㎡ 토지의 1/3 지분이면 1,000㎡가 환산 면적입니다. 공유자의 지분은 원칙적으로 균등한 것으로 추정되므로 등기된 지분이 없으면 이 추정도 함께 봅니다.
• 매도인의 점유 기간도 합칠 수 있나요?
  합칠 수 있습니다. 점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 앞 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다. 다만 앞 점유를 합치면 그 점유의 하자도 함께 이어받으므로 매도인의 점유 경위도 확인해야 합니다.
• 시효가 완성되면 바로 내 땅이 되나요?
  아니요, 등기를 해야 소유권을 취득합니다. 시효 완성으로 생기는 것은 소유권이전등기를 청구할 권리입니다. 그 사이에 등기명의인이 제3자에게 넘기면 다툼이 커지므로 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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