주택 임대차

집주인이 알고도 말리지 않은 내부 공사를 이유로 계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 집주인이 사용 목적과 공사 필요성을 알고도 공사 중 이의하지 않았다면 묵시적 약정이 인정되어 그 공사를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다. 대법원은 이런 약정이 계약서에 없어도 여러 사정으로 인정될 수 있다고 봅니다. 지금은 집주인이 공사를 알았다는 문자와 방문 기록을 모아 두십시오.

계약서에 공사 허락 문구가 없다고 해서 곧바로 해지 사유가 되는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 9월 단독주택 1층을 보증금 5,000만원, 월세 150만원에 빌리면서 공방 겸 주거로 쓰겠다고 말했고, 집주인은 작업대와 칸막이 설치 계획을 듣고도 별말이 없었습니다. 2024년 10월 J씨가 1,200만원을 들여 칸막이와 전기 증설 공사를 하는 동안 집주인은 두 번 들러 공사를 보고 갔습니다. 그런데 2025년 8월 집주인은 허락 없이 구조를 바꿨다며 계약을 해지한다고 통보하고 원상회복과 퇴거를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 알고도 말리지 않은 공사를 이유로 계약을 해지할 수 있나요?

공사에 대한 묵시적 약정이 인정되면 해지할 수 없습니다. 임대인이 임차인의 사용 목적과 공사 필요성을 알았고 공사 중에도 이의를 하지 않았다면, 그 공사를 전제로 사용·수익하게 하겠다는 약정이 묵시적으로 인정될 수 있습니다. 그렇다면 임대인은 그 공사를 이유로 계약을 끝낼 수 없습니다.

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다251727 판결은 임대인이 임차인의 사용 목적에 필요한 상태를 유지하게 하고 이를 침해할 우려가 있는 행위를 하지 않을 의무를 지는 약정을 묵시적으로 인정할 수 있다고 보았습니다. 계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 존속기간, 계약 뒤 이용 상황, 당사자 관계, 목적물 구조를 함께 봅니다. 같은 판단 기준은 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결에서도 제시되었습니다.

임대인은 어떤 경우에 해지할 수 있나요?

임차인이 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법대로 쓰지 않으면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 사용대차의 용법 규정을 임대차에 준용합니다.

그런데 용법은 계약으로 정해지므로, 공사를 전제로 한 사용이 묵시적으로 합의되었다면 그 공사는 용법 위반이 아닙니다. 반대로 합의 범위를 넘어 건물 구조를 해치거나 안전을 위협하는 공사라면 해지 사유가 될 수 있습니다.

원상회복은 해야 하나요?

해지가 무효라면 지금 원상회복과 퇴거를 할 필요는 없습니다. 계약이 정상적으로 끝날 때 원상회복 범위를 다시 따지게 되고, 공사가 합의된 것이었다면 그 부분까지 원상회복 의무를 지는지도 함께 다툴 수 있습니다.

공사로 집의 가치가 늘어난 부분이 있다면 계약이 끝날 때 유익비 상환을 청구할 여지도 있습니다. 다만 계약서에 원상회복 특약이나 비용 청구 포기 특약이 있으면 결론이 달라집니다.

공사 이유 해지 통보 대응 순서

• 해지 통보 확인 - 해지 사유와 도달일을 확인합니다. 사유가 공사뿐인지, 차임 연체 등 다른 사유가 섞였는지 봅니다.
• 묵시적 동의 자료 수집 - 계약 당시 사용 목적을 말한 문자, 공사 계획을 알린 기록, 집주인 방문 사진을 모읍니다. 해지를 막는 핵심 증거입니다.
• 공사 내역 정리 - 공사 계약서, 견적서, 사진으로 공사 범위와 비용을 정리합니다. 구조 변경이 아니라는 점을 보여 줍니다.
• 해지 무효 의사 전달 - 해지가 효력이 없다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 계속 거주하며 차임을 제때 냅니다.
• 소송 대응 준비 - 집주인이 명도 소송을 내면 묵시적 약정을 주장합니다. 필요하면 유익비 상환도 함께 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「구조 변경 금지」 같은 명시 조항이 있거나 공사가 건물 안전에 영향을 주었다면 계약서 문구와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 해지·명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 공사를 봤다는 것만으로 충분한가요?
  그것만으로 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 판례는 계약 목적, 이용 내용, 존속기간, 계약 뒤 이용 상황, 당사자 관계, 목적물 구조를 함께 봅니다. 계약할 때 사용 목적을 알렸고 공사 필요성을 집주인도 알았다는 자료가 함께 있어야 합니다.
• 계약서에 구조 변경 금지 조항이 있으면요?
  명시적 금지 조항이 있으면 묵시적 약정을 인정받기 어려워집니다. 다만 판례 사안도 임대인 승인 없이 구조물을 변경할 수 없다는 조항이 있었는데 묵시적 약정이 문제 되었습니다. 조항 문구와 공사 전 승인 정황을 함께 따져야 합니다.
• 해지가 무효면 계속 살아도 되나요?
  해지가 효력이 없다면 계약은 그대로이므로 계속 살 수 있습니다. 다만 차임을 연체하면 그 자체로 해지 사유가 될 수 있으니 월세는 제때 내야 합니다. 집주인이 받지 않으면 공탁을 검토합니다.
• 공사비를 돌려받을 수 있나요?
  공사로 집의 가치가 늘어났고 계약이 끝날 때 그 증가가 남아 있다면 지출 금액이나 증가액을 유익비로 청구할 여지가 있습니다. 다만 원상회복 특약이 있으면 유익비 청구를 포기한 것으로 볼 수 있어 계약서를 확인해야 합니다.
• 임차인이 마음대로 공사하면 무조건 해지되나요?
  용법 위반이 인정되면 해지될 수 있습니다. 민법은 차주가 정해진 용법대로 쓰지 않으면 대주가 계약을 해지할 수 있다는 규정을 임대차에 준용합니다. 합의 범위를 벗어난 구조 변경이나 안전을 해치는 공사는 해지 사유가 될 수 있습니다.
• 해지 통보를 무시하면 어떻게 되나요?
  무시하기보다 해지가 효력이 없다는 뜻을 내용증명으로 보내 두는 편이 낫습니다. 집주인이 명도 소송을 내면 그 내용증명과 모아 둔 자료로 묵시적 약정을 주장합니다. 답을 하지 않으면 해지를 받아들였다는 주장의 빌미가 될 수 있습니다.

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