주택 임대차

세입자가 집을 부수고 관리비를 안 냈는데 갱신된 계약도 끝낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임차인이 집을 고의로 파손하는 등 의무를 현저히 위반했다면 임대인이 통지를 안 했더라도 묵시적 갱신이 적용되지 않아 계약은 만료일에 끝나고, 수리비와 연체 관리비는 보증금에서 빼고 돌려주면 됩니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항이 의무를 현저히 위반한 임차인을 묵시적 갱신에서 제외합니다. 지금은 파손 사진과 관리비 연체 내역서부터 확보하십시오.

해외 체류로 만료 전에 갱신거절 통지를 못 했다고 해서 반드시 2년을 더 기다려야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신 자체가 생기지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 2월 아파트를 보증금 1억 원, 기간 2024. 3. 1.부터 2026. 2. 28.까지로 임대하고 해외 근무를 떠났습니다. 2026년 4월 귀국해 보니 임차인이 부부싸움 끝에 방문 3개와 주방 싱크대를 부쉈고, 관리비도 거의 내지 않아 연체액이 250만 원에 이르렀습니다. 부동산에서는 만료 전에 아무 통지를 안 했으니 계약이 2년 더 갱신됐다고 했고, T씨는 수리비와 관리비를 보증금에서 빼고 바로 내보낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

통지를 안 해 갱신된 계약도 임차인 잘못이 크면 끝낼 수 있나요?

끝낼 수 있습니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 보지만, 2기의 차임액에 이르도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다. 사례처럼 고의로 방문과 싱크대를 부쉈다면 의무의 현저한 위반으로 볼 여지가 큽니다.

이 경우 계약은 원래 만료일에 끝난 것이 되므로, 임대인은 기간 만료를 이유로 집을 비워 달라고 할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 갱신거절 통지 기간을 만료 6개월 전부터 2개월 전까지로 정합니다.

계약기간 중이라도 파손을 이유로 해지할 수 있나요?

해지를 주장할 수 있습니다. 임차인은 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 집을 사용할 의무가 있고, 고의로 집을 부순 것은 이 의무를 어긴 채무불이행입니다. 다만 해지가 인정되는지는 파손의 정도와 경위를 보고 법원이 판단하므로, 기간 만료에 따른 종료 주장과 함께 펴는 것이 안전합니다. 해지 통지는 내용증명처럼 도달이 확인되는 방법으로 보냅니다.

임차인이 갱신요구권을 내세우더라도 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유입니다.

수리비와 밀린 관리비를 보증금에서 뺄 수 있나요?

뺄 수 있습니다. 보증금은 임대차가 끝나 집을 돌려받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 수리비와 연체 관리비는 따로 의사표시를 하지 않아도 보증금에서 당연히 공제됩니다. 관리비·수도료·전기료처럼 사용하면서 생긴 채무도 특약이 없으면 보증금으로 담보됩니다.

임차인은 집을 돌려줄 때 원상으로 회복해야 하므로 파손된 방문과 싱크대의 수리비는 임차인 부담입니다. 임대인은 집을 돌려받는 것과 동시에 수리비·관리비를 뺀 나머지 보증금만 돌려주면 됩니다.

세입자 파손 계약 해지 대응 순서

• 파손·연체 증거 확보 - 파손 부위 사진, 수리 견적서, 관리비 연체 내역서를 받습니다. 공제액과 해지 사유를 증명합니다.
• 해지 또는 종료 통지 - 묵시적 갱신 배제와 용법 위반 해지를 함께 적어 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 기록으로 남습니다.
• 공제 내역서 작성 - 보증금에서 뺄 수리비·관리비를 항목별로 적습니다. 나중에 반환 소송에서 계산 근거가 됩니다.
• 인도와 보증금 정산 - 집을 돌려받는 날 공제 후 잔액을 지급합니다. 인도와 동시에 이행하는 구조입니다.
• 명도소송 검토 - 임차인이 나가지 않으면 명도소송을 내고 필요하면 점유이전금지가처분을 신청합니다. 판결로 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 파손이 통상적인 사용에 따른 마모인지 다투어지거나 임차인이 이미 갱신요구권을 행사한 경우에는 계약서와 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 명도와 보증금 정산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통지를 못 했는데 계약이 자동 연장되나요?
  원칙은 연장됩니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 제2항은 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 제3항에 따라 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 어느 정도면 의무를 현저히 위반한 건가요?
  법은 2기의 차임액에 이르는 연체를 예로 들고 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인을 정합니다. 고의로 방문·싱크대를 부수는 것처럼 집의 보존 의무를 크게 어긴 경우는 여기에 해당할 여지가 큽니다.
• 계약 도중에도 해지할 수 있나요?
  해지를 주장할 수 있지만 인정 여부는 위반 정도에 달렸습니다. 민법 제654조는 사용대차의 제610조 제1항, 즉 정해진 용법으로 사용할 의무를 임대차에 준용하므로 고의 파손은 채무불이행이 됩니다. 해지 통지는 민법 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 보냅니다.
• 관리비 연체액도 보증금에서 빼나요?
  뺍니다. 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결은 임차인이 목적물을 사용하는 동안 생긴 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무가 특별한 사정이 없는 한 보증금으로 담보되는 임차인의 채무라고 보았습니다. 따로 의사표시가 없어도 집을 돌려받을 때 공제됩니다.
• 수리비는 누가 부담하나요?
  고의 파손이면 임차인이 부담합니다. 민법 제615조는 차주가 반환할 때 원상에 회복해야 한다고 정하고, 민법 제654조가 이를 임대차에 준용합니다. 통상적인 사용에 따른 마모는 임차인 부담이 아니지만, 방문과 싱크대를 부순 것은 원상회복 대상이므로 수리비를 보증금에서 공제합니다.
• 갱신요구권을 쓰면 거절할 수 없나요?
  파손이 있으면 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제5호는 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우를 임대인의 갱신거절 사유로 정합니다. 제1호의 2기 차임 연체도 거절 사유입니다. 거절 통지는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 합니다.

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