주택 임대차

상가를 빌려 집주인 몰래 주거용으로 고쳐 살면 주택임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

적용되지 않습니다, 계약 당시 주거용 구조가 없던 상가를 임차인이 임대인 승낙 없이 주거용으로 고쳤다면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 대법원 85다카1367 판결은 계약 체결 당시 건물 형태를 기준으로 보고, 임대인의 승낙 같은 특별한 사정이 있을 때만 예외를 인정했습니다. 지금은 개조를 허락한 임대인의 문자나 특약이 있는지 확인하십시오.

지금 주거용으로 쓰고 있다는 사진이나 전입 기록을 더 모으는 것은 큰 도움이 되지 않습니다. 기준은 계약할 때의 건물 형태와 임대인의 승낙입니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024. 10. 1층 상가 점포를 보증금 3천만원, 월세 120만원에 임차했는데, 장사가 잘 안 되자 2025. 여름 임대인에게 알리지 않고 내부를 원룸처럼 고쳐 가족과 살며 전입신고를 했습니다. 2026. 8. 건물이 경매로 넘어가 낙찰자가 비워 달라고 하자, L씨는 지금은 집으로 쓰고 있으니 주택임대차보호법으로 보증금을 지킬 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가를 빌려 임의로 집으로 고치면 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결은 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약 체결 당시를 기준으로 건물 구조상 주거용 또는 겸용될 정도의 형태가 실질적으로 갖춰져 있어야 하고, 그 당시 주거용 부분이 없었는데 임차인이 뒤에 임의로 주거용으로 개조했다면 임대인이 개조를 승낙하는 등 특별한 사정이 없는 한 법이 적용되지 않는다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제2조도 주거용 건물의 임대차에 적용한다고 정하고, 주거용인지는 공부상 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 다만 그 실제 용도는 임차인이 혼자 바꾼 용도가 아니라 계약 당시 당사자가 예정한 용도를 기준으로 봅니다.

임대인이 개조를 허락했다면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 판례가 예외로 든 것이 바로 임대인의 승낙입니다. 임대인이 주거용 개조를 허락했거나 주거 사용을 알면서 계약을 이어 왔다면 주택으로 보아 보호할 여지가 생깁니다. 승낙은 문자, 특약, 개조 비용 분담 같은 자료로 증명해야 합니다.

주택으로 인정받지 못하면 상가건물 임대차보호법은 적용되나요?

사업자등록을 유지하고 있었다면 적용될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력을 인정합니다. 반대로 영업을 접고 사업자등록을 폐업했다면 상가 임차인으로서의 대항력과 우선변제권도 유지되기 어렵습니다.

임의 개조는 임대인과의 관계에서 어떤 문제가 되나요?

임차인은 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용해야 하고, 계약이 끝나 반환할 때는 원상으로 회복해야 합니다. 상가를 주거용으로 무단 개조했다면 용법 위반과 원상회복 비용이 문제되고, 그 비용은 보증금에서 공제될 수 있습니다.

무단 용도 변경 임차인 대응 순서

• 계약 당시 구조 확인 - 계약 때 살림 공간이 있었는지 사진과 도면으로 확인합니다. 있었다면 주택 겸용 주장이 가능합니다.
• 임대인 승낙 자료 수집 - 개조를 허락한 문자, 특약, 비용 분담 내역을 찾습니다. 승낙이 있으면 주택임대차보호법 적용 여지가 있습니다.
• 사업자등록 상태 확인 - 등록 유지 여부와 신청일을 확인합니다. 상가건물 임대차보호법 대항력의 기준입니다.
• 배당요구 - 경매가 진행 중이면 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다.
• 원상회복 비용 검토 - 개조 부분 철거 비용이 보증금에서 얼마나 빠질지 따져 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부에 원래 살림방이 있었거나 임대인이 주거 사용을 알고 월세를 받아 왔다면 결론이 달라질 수 있어 계약서와 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가·주택 임대차 분쟁의 명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가를 집으로 고쳐 전입신고하면 주택인가요?
  그것만으로는 아닙니다. 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결은 계약 체결 당시 주거용 부분이 없었는데 임차인이 뒤에 임의로 주거용으로 개조했다면 임대인의 승낙 같은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 보았습니다.
• 주거용인지는 건축물대장으로 판단하나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제2조의 주거용 건물은 공부상 표시와 관계없이 실제 용도로 판단합니다. 다만 대법원 85다카1367 판결에 따라 그 실제 용도는 계약 당시 건물 구조와 당사자가 예정한 용도를 기준으로 보고, 임차인이 혼자 바꾼 용도는 기준이 되지 않습니다.
• 임대인이 개조를 허락했다면요?
  주택으로 보호받을 여지가 있습니다. 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결은 임대인이 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 있으면 예외를 인정할 수 있다고 보았습니다. 승낙은 임차인이 증명해야 하므로 문자, 특약, 비용 분담 자료를 모아 두십시오.
• 상가건물 임대차보호법으로는 보호받을 수 있나요?
  사업자등록을 유지했다면 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 영업을 접고 폐업 신고를 했다면 이 요건을 유지하지 못한 것이 되어 보호받기 어렵습니다.
• 무단 개조하면 원상복구를 해야 하나요?
  해야 합니다. 민법 제654조는 임대차에 제610조 제1항과 제615조를 준용하므로, 임차인은 정해진 용법으로 사용해야 하고 반환할 때 원상으로 회복해야 합니다. 원상회복을 하지 않으면 그 비용이 보증금에서 공제될 수 있습니다.
• 주택으로 인정 안 되면 보증금은 어떻게 받나요?
  상가건물 임대차보호법 요건을 갖췄다면 경매에서 배당요구로 받고, 그렇지 않으면 임대인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제2조가 적용되지 않으면 낙찰자에게 대항할 수 없어 집을 비워야 하므로, 배당요구 종기와 사업자등록 상태를 먼저 확인하십시오.

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