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지료를 한 번만 늦어도 지상권을 없애기로 한 각서, 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지료를 한 번만 늦게 내도 지상권을 소멸시키기로 한 각서는 지상권자에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다. 민법은 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때에만 소멸청구를 허용하고, 이보다 불리한 약정은 무효로 봅니다. 지금은 지료를 약정한 날짜에 계속 내면서 입금 기록을 남겨 두십시오.

홧김에 쓴 각서라고 해서 따로 취소 소송을 내야 하는 것은 아닙니다. 법이 무효로 정한 약정이라 효력을 다툴 때 그대로 주장하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2022년 남의 땅에 지상권을 설정받아 건물을 짓고 음식점을 운영하고 있습니다. 월 지료는 180만원입니다. 2026년 봄 주차 문제로 땅 주인과 크게 다툰 뒤, 땅 주인의 요구로 지료를 한 번이라도 늦게 내면 지상권을 소멸시키기로 한다는 각서를 써 줬습니다. N씨는 뒤늦게 이 각서의 효력을 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권 소멸 사유는 당사자가 마음대로 정할 수 있나요?

지상권자에게 유리하거나 중립적인 소멸 사유는 정할 수 있지만, 법정 기준보다 불리한 소멸 약정은 효력이 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제289조는 제280조부터 제287조까지의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 이런 규정을 편면적 강행규정이라고 부릅니다. 지상권자에게 불리한 쪽으로만 계약 자유가 막힌다는 뜻입니다.

지료 연체를 이유로 한 소멸청구는 제287조에 정해져 있으므로 이 보호를 받습니다. 1기 연체만으로 소멸시키는 각서, 지료를 하루라도 늦게 내면 지상권을 포기한다는 각서는 모두 제287조보다 지상권자에게 불리합니다.

지료를 얼마나 밀려야 지상권 소멸청구를 당하나요?

2년 이상의 지료를 내지 않았을 때 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 여기서 2년은 연속 기간을 뜻하는 것이 아니라 밀린 지료 합계가 2년 치 이상이라는 의미로 봅니다. 월 지료라면 24개월분 이상이 밀린 상태입니다. 소멸청구는 땅 주인의 의사표시로 효력이 생기므로 연체가 쌓이지 않게 관리하는 것이 먼저입니다.

지상권이나 그 토지의 건물에 저당권이 설정돼 있으면 땅 주인은 저당권자에게 먼저 통지해야 하고, 통지 뒤 상당한 기간이 지나야 소멸청구의 효력이 생깁니다.

각서 중 일부만 무효가 되나요?

각서에서 지상권자에게 불리한 소멸 조항만 무효가 되고, 나머지 약정은 그대로 효력이 남는 것이 일반적입니다. 예를 들어 지료 지급일을 매월 10일로 정한 부분이나 연체 시 지연이자를 내기로 한 부분은 유효할 수 있습니다. 지료를 늦게 내면 지연손해금은 따로 부담할 수 있으므로 각서 전체가 사라진다고 생각하면 안 됩니다.

각서에 존속기간을 줄이는 조항이 함께 들어 있다면 그 조항도 따로 봐야 합니다. 견고한 건물을 소유하기 위한 지상권은 30년, 그 밖의 건물은 15년보다 짧게 정할 수 없고, 짧게 정하면 그 기간까지 연장됩니다. 감정싸움 끝에 쓴 각서에 이런 조항이 섞여 있는 경우가 적지 않습니다.

지상권 소멸 각서 대응 순서

• 각서 내용 확인 - 소멸 사유, 지료 액수, 지급일이 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 불리한 소멸 조항과 나머지 조항을 나눕니다.
• 지료 정기 납부 - 약정일에 계좌이체로 냅니다. 연체 누적을 막는 것이 소멸청구를 막는 방법입니다.
• 입금 기록 보관 - 이체 내역을 월별로 보관합니다. 연체 여부를 다툴 때 씁니다.
• 소멸 통지 대응 - 땅 주인이 1기 연체를 이유로 소멸을 통지하면 서면으로 무효를 밝힙니다. 제287조 요건이 없다는 점을 적습니다.
• 분쟁 시 확인 소송 - 땅 주인이 건물 철거를 요구하면 지상권 존재 확인으로 다툽니다. 각서 무효를 그때 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 각서에 지료 증액이나 존속기간 단축 같은 다른 조항이 함께 있으면 조항마다 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권·토지 사용료 분쟁과 건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 각서를 공증까지 받았으면 효력이 생기나요?
  생기지 않습니다. 공증은 각서를 작성했다는 사실을 증명할 뿐, 법이 무효로 정한 내용을 유효하게 만들지 못합니다. 민법 제289조는 제287조에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로 공증 여부와 관계없이 1기 연체 소멸 조항은 무효입니다.
• 2년 이상 연체는 연속으로 밀려야 하나요?
  연속일 필요는 없다고 봅니다. 민법 제287조의 2년 이상의 지료는 밀린 지료 합계가 2년 치 이상이라는 의미로 해석합니다. 중간에 일부를 냈더라도 남은 연체액이 2년 치에 이르면 소멸청구 사유가 됩니다. 그래서 월별 입금 기록으로 연체액을 계산해 두어야 합니다.
• 지상권자에게 유리한 약정도 무효인가요?
  유효합니다. 민법 제289조는 지상권자에게 불리한 약정만 무효로 정합니다. 예를 들어 3년 이상 연체해야 소멸청구를 할 수 있다고 정하거나 소멸청구 전에 추가 유예기간을 주기로 한 약정은 지상권자에게 유리하므로 그대로 효력이 있습니다.
• 땅 주인이 소멸 통지를 보내면 지상권이 없어지나요?
  요건이 없으면 없어지지 않습니다. 소멸청구는 2년 이상의 지료 연체라는 요건이 있을 때 효력이 생깁니다. 1기 연체만으로 보낸 소멸 통지는 요건을 갖추지 못해 효력이 없으므로, 받은 날짜를 기록하고 서면으로 무효를 밝혀 두면 됩니다.
• 건물에 은행 저당권이 있으면 달라지나요?
  소멸청구 절차가 달라집니다. 지상권이나 그 토지의 건물이 저당권의 목적이면 땅 주인은 저당권자에게 통지한 뒤 상당한 기간이 지나야 소멸청구의 효력이 생깁니다. 저당권자가 그 사이에 지료를 대신 내 지상권을 지킬 수 있도록 한 규정입니다.
• 지료를 늦게 내면 지연이자는 내야 하나요?
  내야 할 수 있습니다. 소멸 조항이 무효라도 지료 지급 의무와 지급일 약정은 유효하므로, 늦게 낸 기간에 대한 지연손해금은 부담할 수 있습니다. 각서에 지연이자율을 정했다면 그 약정이 적용되고, 정하지 않았다면 법정이율에 따릅니다.

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