공유·경계

지상권 설정된 친구 땅에 제 조형물을 뒀는데 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 철거하지 않아도 됩니다, 지상권자와 합의해 설치한 조형물이라면 조형물 소유자가 지상권자가 아니어도 토지 소유자의 철거 요구에 대항할 수 있습니다. 판례는 지상권자와 지상물 소유자가 반드시 같아야 하는 것은 아니라고 봅니다. 지금은 지상권 등기의 범위와 지상권자와의 합의 내용을 확인하십시오.

토지 소유자가 철거를 요구했다고 해서 곧바로 조형물을 뜯어낼 필요는 없습니다. 지상권의 범위 안이라면 요구에 응할 의무가 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 친구 B씨는 2022년 C씨 소유 땅에 지상권을 설정하고 카페 건물을 지어 영업하고 있습니다. A씨는 2025년 봄 B씨의 부탁으로 자신이 만든 1,500만원 상당의 금속 조형물을 카페 앞마당에 설치했습니다. 2026년 여름 C씨는 지상권자 소유가 아닌 물건은 둘 수 없다며 철거를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권자가 아닌 사람 소유의 조형물을 지상권 설정 토지에 둘 수 있나요?

지상권자와 합의해 둔 것이라면 둘 수 있습니다. 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 권리가 있고, 대법원 2006. 6. 15. 선고 2006다6126, 6133 판결은 지상권자가 지상권을 남긴 채 지상물 소유권만 넘기거나 그 반대로 할 수도 있어 지상권자와 지상물 소유자가 반드시 같아야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 그래서 지상권자의 동의를 받아 설치한 제3자의 조형물은 토지 소유자의 철거 요구에 대항할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 지상권자가 그 권리를 양도하거나 존속기간 안에서 토지를 임대할 수 있게 합니다. 지상권자가 자기 사용권 범위 안에서 다른 사람에게 토지 일부를 쓰게 하는 것도 같은 맥락에서 허용됩니다.

토지 소유자가 철거를 요구할 수 있는 경우는 언제인가요?

지상권의 목적이나 범위를 벗어난 사용이거나 지상권이 소멸한 경우입니다. 설정계약에서 지상권의 범위를 특정 부분으로 한정했는데 그 밖에 설치했거나, 조형물이 설정 목적과 전혀 다른 용도라면 토지 소유자는 소유권에 기해 방해 제거를 청구할 수 있습니다.

지상권이 존속기간 만료 등으로 소멸하면 지상권자는 공작물을 수거해 원상회복해야 합니다. 이때 제3자 소유 조형물도 토지 위에 남을 근거가 없어지므로, 조형물 소유자는 스스로 옮기거나 지상권자와 정산해야 합니다.

조형물 소유권은 누구에게 있나요?

설치한 사람에게 남는 것이 원칙입니다. 조형물이 토지나 건물에 붙어 떼어낼 수 없을 정도로 결합하지 않고, 설치자가 자기 소유로 남겨 두기로 했다면 조형물은 설치자 소유입니다. 지상권자와 소유권 귀속, 설치 기간, 철거 비용 부담을 서면으로 정해 두면 뒤에 다툼이 줄어듭니다.

지상권 토지 조형물 철거 요구 대응 순서

• 지상권 등기 확인 - 지상권의 목적·범위·존속기간을 등기부로 봅니다. 조형물 설치가 그 범위 안인지 판단합니다.
• 합의 내용 정리 - 지상권자와 설치를 합의한 문자·계약서를 모읍니다. 대항 근거가 되는 자료입니다.
• 철거 요구 서면 확인 - 토지 소유자가 보낸 요구서의 근거를 봅니다. 범위 초과 주장인지, 지상권 소멸 주장인지 가립니다.
• 회신 - 지상권자와 함께 설치 근거를 적어 회신합니다. 도달일을 남겨 두면 뒤에 분쟁 경과가 드러납니다.
• 소송 대응 - 철거 소송이 오면 지상권자의 사용권을 원용해 항변합니다. 지상권자를 소송에 참가시키는 방법도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권 설정계약에서 사용 범위나 제3자 사용을 따로 제한했다면 설정계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 사용권을 둘러싼 철거·인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권자가 조형물을 사야만 둘 수 있나요?
  아닙니다. 대법원 2006. 6. 15. 선고 2006다6126, 6133 판결은 지상권자가 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만 양도할 수도 있어 지상권자와 지상물 소유자가 일치할 필요가 없다고 보았습니다. 조형물을 친구에게 팔지 않고 내 소유로 둔 채 지상권자의 동의를 받아 설치해도 됩니다.
• 지상권은 어떤 용도로 토지를 쓰는 권리인가요?
  타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다. 민법 제279조가 정한 지상권의 내용입니다. 조형물은 공작물에 해당하므로, 지상권의 범위 안에서 설치하는 것은 지상권의 내용에 맞는 사용입니다. 설정계약에서 용도를 좁혀 두었는지는 따로 확인해야 합니다.
• 지상권자가 땅을 남에게 빌려줘도 되나요?
  됩니다. 민법 제282조는 지상권자가 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 안에서 토지를 임대할 수 있다고 정합니다. 토지 소유자의 동의가 필요하지 않다는 점에서 임차권의 전대와 다릅니다. 다만 지상권이 소멸하면 임차인도 토지를 쓸 근거를 잃습니다.
• 지상권이 끝나면 조형물은 어떻게 되나요?
  지상권자는 공작물을 수거해 토지를 원상으로 돌려야 합니다. 민법 제285조 제1항의 수거의무입니다. 토지 소유자가 상당한 가액을 제시하며 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못하지만, 제3자 소유 조형물은 소유자와 따로 협의해야 합니다.
• 지상권 존속기간은 얼마나 되나요?
  약정으로 정하되 최단기간이 있습니다. 민법 제280조 제1항은 견고한 건물이나 수목 소유 목적은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년보다 짧게 정하지 못하게 합니다. 더 짧게 정하면 이 기간까지 연장됩니다. 등기부에서 약정 기간을 확인하십시오.
• 토지 소유자가 조형물을 멋대로 치우면 어떻게 하나요?
  손해배상을 청구할 수 있습니다. 지상권 범위 안에서 적법하게 설치된 제3자의 조형물을 토지 소유자가 임의로 철거하거나 훼손하면 소유권 침해로 불법행위가 됩니다. 민법 제750조에 따라 조형물 가액이나 수리비 상당액을 청구하며, 철거 전 사진과 조형물 가격 자료가 필요합니다.

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