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지상권을 30년으로 설정했는데 중간에 지료를 올릴 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 땅값이나 토지에 관한 세금이 달라져 지료가 상당하지 않게 됐다면 존속기간 중이라도 지상권자에게 지료 증액을 청구할 수 있습니다. 민법 제286조가 당사자 모두에게 지료증감청구권을 인정합니다. 지금은 계약서에 지료를 올리지 않는다는 특약이 있는지와 설정 당시 이후 공시지가 변동을 확인하십시오.
지상권설정계약서에 지료 조정 조항이나 「지료를 올리지 않는다」는 특약이 있는지 확인하고, 설정 당시와 지금의 공시지가·인근 지료 자료를 모으십시오. 증액 청구의 근거가 되는 「지가의 변동」을 이 자료로 보여 줍니다.
30년 존속기간이 끝날 때까지 처음 정한 지료를 그대로 받아야 하는 것은 아닙니다. 존속기간 중에도 지료 증액을 청구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2012년 소유한 시골 토지에 이웃이 창고를 지을 수 있도록 존속기간 30년의 지상권을 설정해 주고 당시 인근 시세로 연 240만원의 지료를 정했습니다. 2024년 인근에 산업단지가 들어서면서 공시지가가 세 배 가까이 오르고 주변 지료도 크게 올랐습니다. A씨는 2025년 지상권 기간이 17년 남았는데 지료를 올려 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지상권 존속기간 중에도 지료를 올려 달라고 할 수 있나요?
할 수 있습니다. 지료가 토지에 관한 조세나 그 밖의 부담의 증감, 지가의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자가 그 증감을 청구할 수 있습니다. 주변 개발로 땅값과 인근 지료가 크게 올랐다면 토지소유자는 존속기간 중이라도 지상권자에게 증액을 청구할 수 있습니다. 반대로 땅값이 내려가면 지상권자가 감액을 청구할 수 있습니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 제286조에서 이 지료증감청구권을 그대로 두고 있습니다. 증액 청구는 내용증명으로 금액과 근거를 적어 보내고, 도달일을 기록해 두어야 합니다.
지상권자가 동의하지 않으면 어떻게 하나요?
법원에 지료 증액을 구하는 소송을 내 적정 지료를 정해 달라고 합니다. 법원은 감정으로 토지의 사용 이익에 상당하는 금액을 따져 지료를 정합니다. 법원이 정한 지료는 증액을 청구한 때로 거슬러 효력이 생긴다고 보는 것이 원안의 결론이고, 차임 증액에 관한 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508 판결도 법원이 정한 차임이 증액청구 의사표시를 한 때로 소급한다고 보았습니다.
- 1
계약서 확인
조정 조항·인상 금지 특약
- 2
증액 청구 통지
내용증명, 도달일 기록
- 3
협의
합의되면 변경 계약
- 4
지료 증액 소송
감정으로 적정 지료 산정
- 5
판결 후 정산
청구 시부터 소급 차액
판결 전까지 지상권자가 약정 지료를 계속 낸다면, 그 차액만으로 2년분 이상 지료를 내지 않았다고 보아 지상권 소멸을 청구하기는 어렵습니다. 증액 청구와 지상권 소멸 청구는 따로 준비해야 합니다. 소송 중 지상권자가 약정 지료마저 내지 않는다면 그 미지급분은 별도로 계산해 둡니다.
계약서에 지료를 올리지 않는다는 특약이 있으면 어떻게 되나요?
증액 청구가 막힐 수 있습니다. 지상권에 관한 민법 규정을 위반하는 약정 가운데 지상권자에게 불리한 것만 효력이 없는데, 지료를 올리지 않는다는 특약은 지상권자에게 유리하므로 유효하게 볼 여지가 큽니다. 반대로 「지료를 내리지 않는다」는 특약은 지상권자에게 불리해 효력이 없을 수 있습니다.
| 특약 | 지상권자에게 | 효력 |
|---|---|---|
| 지료 인상 금지 | 유리 | 유효로 볼 여지 큼 |
| 지료 인하 금지 | 불리 | 무효 가능 |
| 일정 주기 협의 조정 | 중립 | 약정대로 |
- 지료 인상 금지
- 지상권자에게: 유리
- 효력: 유효로 볼 여지 큼
- 지료 인하 금지
- 지상권자에게: 불리
- 효력: 무효 가능
- 일정 주기 협의 조정
- 지상권자에게: 중립
- 효력: 약정대로
출처 - 민법 제286조, 제289조
지상권 지료 증액 청구 순서
- 계약서 확인 - 지료 조정 조항과 증액 금지 특약이 있는지 봅니다. 청구 가능 여부가 여기서 정해집니다.
- 지가 변동 자료 수집 - 설정 당시와 현재의 공시지가, 인근 지료·임대료 자료를 모읍니다. 「상당하지 않게 된 때」를 보여 줍니다.
- 증액 청구 통지 - 금액과 근거를 적어 내용증명으로 보냅니다. 새 지료가 소급하는 기준일이 됩니다.
- 협의 또는 소송 - 합의가 안 되면 지료 증액 소송을 내고 감정을 신청합니다. 법원이 적정 지료를 정합니다.
- 판결 후 정산 요구 - 소급 차액과 새 지료를 청구합니다. 지급하지 않으면 지상권 소멸 청구를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 지상권이 법정지상권이거나 지상권 등기에 지료가 기재되지 않았거나 토지가 공유라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 지료 청구와 토지 인도·건물 철거 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
오래 전에 지상권을 설정해 준 토지소유자들은 「존속기간이 끝날 때까지 처음 지료를 받을 수밖에 없다」고 생각하는 경우가 많습니다. 민법은 지가 변동이 있으면 존속기간 중에도 증액을 청구할 수 있게 하고, 법원이 정한 지료는 청구 시로 소급한다는 것이 원안의 결론입니다. 청구를 미룰수록 소급받을 기간이 짧아집니다.
그래서 청구 시점을 문서로 남기는 것이 먼저입니다. 증액 금액과 근거를 적은 내용증명의 도달일이 소급 기준일이 되고, 설정 당시와 청구 당시의 공시지가, 인근 지료 사례, 개발 사업 고시 같은 자료가 「상당하지 않게 된 때」를 보여 줍니다. 계약서의 조정 조항과 특약도 함께 확인해야 합니다.
이 자료는 지료 증액 소송의 감정 단계와 판결 뒤 정산에서 그대로 쓰입니다. 감정인이 적정 지료를 산정할 때 비교 자료가 되고, 판결 뒤에는 청구 도달일부터의 차액 계산 기준이 됩니다. 지상권자가 판결 뒤에도 차액을 내지 않으면 미지급 기간이 지상권 소멸 청구의 근거가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 지상권 지료 증감 분쟁을 수행해 왔으며, 계약서 특약과 지가 변동 자료를 먼저 확인한 뒤 증액 청구 통지와 지료 소송, 판결 뒤 정산 청구까지 이어서 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
지상권설정계약서·등기사항전부증명서·설정 당시와 현재의 공시지가 자료·인근 지료 사례를 준비해 주시면, 증액 청구 가능 여부·특약의 효력·적정 지료 산정과 소송 절차를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 민법 제286조
- 민법 제289조
- 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508 판결
- 민법 제287조
- 민법 제280조 제1항·제2항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성