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지상권 갱신을 청구했는데 토지 주인이 거절하면 건물을 계속 쓸 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지 주인이 갱신을 거절하면 지상권은 그대로 끝나지만 지상권자는 토지 주인에게 건물을 시가로 사라고 청구할 수 있습니다. 지상권 갱신청구권은 갱신계약을 요구하는 청구권이고, 거절되면 민법 제283조 제2항의 매수청구권이 뒤따릅니다. 지금은 만료 직후 갱신청구를 내용증명으로 보냈는지부터 확인하십시오.

토지 주인이 철거를 요구했다고 해서 곧바로 건물을 헐 준비를 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2001년 B씨 소유 대지에 존속기간 25년으로 지상권을 설정하고 경량철골조 2층 창고 건물을 지었습니다. 존속기간은 2026년 8월 끝났고, 건물은 지금도 물류 창고로 문제없이 쓰고 있습니다. B씨는 만료 직후 건물을 철거하고 땅을 돌려 달라고 통보했습니다. A씨는 민법의 갱신청구권으로 건물을 계속 쓸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권 갱신청구를 하면 토지 주인이 거절할 수 없나요?

거절할 수 있습니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있지만, 이 권리는 토지 주인에게 갱신계약을 요구하는 청구권입니다. 청구만으로 지상권이 연장되지 않고, 토지 주인이 응해 갱신계약을 맺어야 효력이 생깁니다. 토지 주인이 거절하면 지상권은 그대로 소멸합니다.

다만 토지 주인이 거절하면 그 대가가 따릅니다. 지상권자는 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있기 때문입니다. 그래서 건물 값을 치르는 것보다 갱신해 주는 편이 낫다고 판단한 토지 주인은 갱신에 응하는 경우가 많습니다. 반대로 토지를 새로 개발하려는 토지 주인은 건물 값을 치르고 거절하는 쪽을 택합니다. 어느 쪽이든 지상권자가 먼저 갱신을 청구해 두어야 협상이 시작됩니다.

토지 주인이 갱신을 거절하면 건물 값을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 지상물 매수청구권은 행사하는 순간 토지 주인의 승낙 없이 건물에 관한 매매가 성립하는 형성권입니다. 토지 주인은 매수를 거절하지 못하고, 건물 시가 상당의 대금을 지급할 의무를 집니다. 대법원은 같은 조문을 준용하는 토지임차인의 매수청구권을 형성권으로 보았습니다.

대금은 매수청구 당시 건물의 시가를 기준으로 하고, 대금 지급과 건물 인도는 동시에 이행합니다. 지상권자에게 불리하게 매수청구권을 배제한 특약은 효력이 없습니다.

갱신되면 새 존속기간은 몇 년인가요?

갱신한 날부터 최단존속기간보다 짧게 정하지 못합니다. 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물이 아닌 공작물은 5년이 기준입니다. 경량철골조 창고처럼 견고한 건물에 해당하는지 다툼이 있으면 구조와 내구연한을 보고 판단합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 기간은 바뀌지 않았습니다.

당사자는 이보다 긴 기간을 정할 수 있고, 지료는 갱신 합의 때 새로 정합니다. 지료가 조세나 땅값 변동으로 적정하지 않게 되면 당사자는 증감을 청구할 수 있습니다.

지상권 갱신청구 대응 순서

• 갱신청구 발송 - 만료 직후 내용증명으로 갱신을 청구합니다. 도달일이 지체 없는 행사였는지를 정합니다.
• 건물 현존 증명 - 건물 사진과 건축물대장을 확보합니다. 건물이 남아 있어야 갱신청구와 매수청구가 가능합니다.
• 토지 주인 답변 확인 - 갱신 수락인지 거절인지 문서로 받습니다. 침묵이 길면 거절로 보고 다음 단계로 넘어갑니다.
• 매수청구 행사 - 거절이 확인되면 건물 매수를 청구합니다. 그 시점에 매매가 성립합니다.
• 시가 감정과 정산 - 건물 시가를 감정하고 대금 지급과 건물 인도를 맞바꿉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권 설정계약서에 건물 무상 양도 특약이 있거나 지료를 오래 밀린 사정이 있으면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 갱신·건물 매수청구와 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 갱신청구권은 형성권이 아닌가요?
  아닙니다. 지상권갱신청구권은 토지 주인에게 갱신계약을 맺자고 요구하는 청구권이라 토지 주인이 거절할 수 있습니다. 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결도 갱신의 효력은 토지 주인이 응해 갱신계약을 맺어야 생긴다고 했습니다.
• 매수청구는 토지 주인이 거절할 수 있나요?
  거절할 수 없습니다. 매수청구권은 행사와 동시에 건물 매매가 성립하는 형성권이어서 토지 주인은 대금을 지급할 의무를 집니다. 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결이 같은 조문을 준용하는 토지임차인의 매수청구권에 대해 이렇게 판단했습니다.
• 매수청구를 포기한다는 특약이 있으면요?
  지상권자에게 불리한 특약이라면 효력이 없습니다. 민법 제289조는 제280조부터 제287조까지의 규정에 반하는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 계약서에 매수청구 포기 조항이 있어도 매수청구를 할 수 있습니다.
• 건물이 이미 낡아 헐 정도면 어떻게 되나요?
  갱신청구와 매수청구는 지상권이 소멸할 때 건물 기타 공작물이 현존해야 할 수 있습니다. 건물이 남아 있으면 낡았더라도 청구는 가능하지만, 매수 대금은 현재 상태의 시가로 정해지므로 금액이 크게 줄 수 있습니다.
• 갱신되면 기간을 5년만 정해도 되나요?
  최단존속기간보다 짧게 정하지 못합니다. 갱신한 날부터 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물이 아닌 공작물은 5년보다 짧게 정할 수 없고, 짧게 정해도 그 기간까지 늘어납니다. 더 긴 기간은 정할 수 있습니다.
• 갱신 뒤 지료를 올려 달라고 하면요?
  지료가 토지에 관한 조세나 그 밖의 부담 증감, 땅값 변동으로 적정하지 않게 되면 당사자는 증감을 청구할 수 있습니다. 합의가 안 되면 법원이 정하며, 인상 요구만으로 곧바로 지료가 바뀌지는 않습니다.

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