경매 낙찰

경매로 산 건물에 법정지상권이 생겼는데 땅 주인에게 낼 지료는 어떻게 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

법정지상권 지료는 당사자가 합의하지 못하면 법원이 정하고, 건물이 없는 상태로 토지를 제한 없이 쓸 때의 대가가 기준입니다. 대법원은 건물이 있어 토지소유권이 제한되는 사정은 지료 산정에서 참작하지 않는다고 봅니다. 지금은 지료를 합의하거나 법원이 정한 적이 있는지부터 확인하십시오.

건물이 있어 토지 이용이 불편하다는 사정을 들어 지료를 깎아 달라는 주장에 힘을 쏟을 필요는 없습니다. 법원이 그 사정을 지료에 반영하지 않기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 9월 B씨 소유 대지 위에 있는 2층 근린생활시설 건물을 경매로 3억 4천만원에 매수했고, 그와 함께 대지에 법정지상권을 취득했습니다. B씨와 지료 협의를 했지만 B씨는 주변 상가 월세를 기준으로 월 300만원을, A씨는 월 100만원을 주장해 2년째 결론이 나지 않았습니다. A씨는 그동안 지료를 내지 않고 있고, 지료가 어떤 기준으로 정해지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법정지상권 지료는 어떤 기준으로 정하나요?

토지를 아무 제한 없이 쓸 때 얻는 이익에 상당하는 금액이 기준입니다. 법정지상권의 지료는 당사자가 합의하지 못하면 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 대법원은 법정지상권자가 타인의 토지를 제한 없이 직접 사용하므로, 지료는 건물이 서 있는 것을 전제로 한 임료가 아니라 나대지 상태의 사용 대가여야 한다고 보았습니다.

지료를 정할 때 법정지상권 설정 당시의 사정은 참작하지만, 법정지상권이 설정된 건물 때문에 토지소유권이 제한된다는 사정은 참작하지 않습니다. 실무에서는 감정인이 토지의 기초가격에 기대이율을 곱하고 필요경비를 더하는 방식으로 산정하는 경우가 많습니다.

지료가 정해지지 않았으면 안 내도 되나요?

연체 책임은 없지만 사용 대가는 결국 내야 합니다. 대법원은 지료에 관한 합의나 법원 결정이 증명되지 않으면 지료를 내지 않았어도 지체로 볼 수 없어, 2년 연체를 이유로 한 지상권 소멸청구는 받아들여지지 않는다고 보았습니다. 그러나 지료 결정 판결이 나오면 법정지상권 성립 때부터의 지료를 한꺼번에 내야 하므로, 적립해 두는 편이 안전합니다.

지료가 정해진 뒤에는 사정이 달라집니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 내지 않으면 토지 주인은 지상권 소멸을 청구할 수 있고, 소멸되면 건물 철거 청구를 막기 어렵습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 규정은 바뀌지 않았습니다.

법정지상권 있는 건물을 넘겨받은 사람도 사용료를 내나요?

냅니다. 법정지상권이 있는 건물의 양수인이 아직 지상권 등기를 하지 못해 장차 법정지상권을 취득할 지위에 있을 뿐이어도, 대지를 점유·사용해 얻은 이익은 부당이득으로 토지 주인에게 돌려줘야 합니다. 철거를 막을 수 있다는 것과 대지를 무상으로 쓸 수 있다는 것은 다른 문제입니다.

법정지상권 지료 결정 대응 순서

• 성립일 확인 - 경매 매각대금 완납일을 확인합니다. 지료는 이날부터 계산합니다.
• 감정 자료 준비 - 대지의 공시지가, 주변 토지 임대 사례를 모읍니다. 건물 임대료가 아니라 토지 사용 대가로 비교해야 합니다.
• 지료 협의 기록 - 제안 금액과 거절 답변을 문서로 남깁니다. 결정 소송의 경위가 됩니다.
• 지료 결정 청구 - 합의가 안 되면 법원에 지료 결정을 구합니다. 판결로 정해져야 토지를 산 제3자에게도 효력이 미칩니다.
• 결정 뒤 지급 관리 - 결정된 지료를 매달 내고 입금 내역을 보관합니다. 2년 연체가 쌓이면 소멸청구로 번집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법정지상권 성립 자체가 다투어지거나 토지 일부만 건물에 쓰이는 경우에는 경매기록과 측량 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권 지료 결정과 건물 철거·부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주변 상가 월세를 기준으로 지료를 정하나요?
  아닙니다. 지료는 건물이 서 있는 것을 전제로 한 임료가 아니라 토지를 아무 제한 없이 쓸 때의 대가가 기준입니다. 대법원 1975. 12. 23. 선고 75다2066 판결이 이 기준을 세웠고, 보통 토지 감정가를 바탕으로 산정합니다.
• 건물 때문에 땅값이 떨어진 점은 반영되나요?
  반영되지 않습니다. 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결은 법정지상권이 설정된 건물이 있어 토지소유권이 제한받는 사정은 지료 산정에서 참작하지 말라고 했습니다. 설정 당시의 다른 사정은 참작할 수 있습니다.
• 지료 합의가 안 되면 누가 정하나요?
  당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 민법 제366조 단서는 법정지상권의 지료를 당사자의 청구로 법원이 정한다고 규정합니다. 지료 결정 판결로 정해져야 토지를 나중에 산 사람에게도 효력이 미칩니다.
• 지료가 안 정해진 동안 안 내면 소멸되나요?
  소멸되지 않습니다. 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결은 지료 합의나 법원 결정이 없으면 지료를 내지 않았어도 지체로 볼 수 없어 2년 연체를 이유로 한 소멸청구가 이유 없다고 했습니다. 다만 결정 뒤에는 밀린 금액을 한꺼번에 내야 합니다.
• 토지 주인이 바뀌면 연체 기간은 합산되나요?
  합산되지 않습니다. 지료 연체가 토지 양도 전후에 걸쳐 있으면 새 토지 소유자에 대한 연체 기간이 2년이 되지 않는 한 새 소유자는 소멸청구를 할 수 없다고 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결이 판단했습니다.
• 지료가 정해진 뒤 올리거나 내릴 수 있나요?
  네, 지료가 정해진 뒤에도 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 약정한 지료가 상당하지 않게 되면 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 상대방과 합의가 되지 않으면 다시 법원에 증감 판단을 구하게 됩니다.

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