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지상권이 끝나 조형물을 철거한다는데 땅 주인이 사겠다고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 지상권이 끝났을 때 땅 주인이 상당한 가액을 제시하며 조형물을 사겠다고 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다. 지상권자에게는 철거·원상회복 의무가 있지만, 민법은 설정자에게 지상물 매수청구권을 따로 인정합니다. 지금은 조형물의 시가를 알아보고 매수가격을 서면으로 제시할 준비를 하십시오.

설정계약서에 철거 약속이 적혀 있다고 해서 땅 주인의 매수청구권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 철거 약속은 지상권자의 수거의무를 다시 적은 것일 뿐인 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2016년 자기 땅에 지상권을 설정해 주었고, 지상권자는 그 위에 대형 금속 조형물을 설치해 관광객을 받는 포토존으로 운영했습니다. 2026년 가을 지상권 기간이 끝나자 지상권자는 계약서대로 조형물을 철거하겠다고 알려 왔습니다. 조형물이 마음에 든 S씨는 3,000만원을 주고 사겠다고 했지만 지상권자는 계약대로 철거하겠다며 거절하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅 주인의 매수청구권은 어떤 권리인가요?

지상권이 소멸한 때 땅 주인이 상당한 가액을 제공해 지상의 공작물이나 수목을 사겠다고 청구하는 권리입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제285조 제1항은 지상권이 소멸한 때 지상권자가 건물 기타 공작물이나 수목을 수거해 토지를 원상에 회복해야 한다고 정하고, 제2항은 이때 설정자가 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 지상권자가 정당한 이유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 쓸 만한 지상물을 부수는 사회적 낭비를 막으려는 규정입니다.

조형물은 건물은 아니지만 토지에 고정된 공작물이므로 이 규정의 대상이 됩니다. 매수청구를 하면 땅 주인과 지상권자 사이에 매매와 같은 관계가 생기고, 땅 주인은 대금을, 지상권자는 조형물을 넘겨줄 의무를 집니다.

지상권자가 거절할 수 있는 정당한 이유는 무엇인가요?

지상권자가 그 공작물을 다른 곳으로 옮겨 계속 써야 할 구체적 필요가 있거나, 제시한 가격이 시가에 크게 못 미치는 경우가 대표적인 정당한 이유입니다. 예를 들어 조형물이 작가의 작품이라 다른 전시 장소가 이미 정해져 있다면 거절할 이유가 될 수 있습니다. 반면 그냥 계약대로 철거하고 싶다는 사정만으로는 정당한 이유가 되기 어렵습니다.

상당한 가액은 어떻게 정하나요?

상당한 가액은 매수청구 당시 그 공작물의 시가를 기준으로 정합니다. 설치 비용이나 지상권자가 원하는 금액이 기준이 되는 것은 아닙니다. 당사자가 합의하지 못하면 감정평가로 시가를 정하게 되므로, 제시 금액을 정할 때 전문 감정 의견을 먼저 받아 두면 협상이 빨라집니다. 철거에 드는 비용을 지상권자가 아끼게 된다는 점도 협상에서 함께 고려됩니다.

지상권자가 먼저 사 달라고 할 수도 있나요?

지상권자에게도 별도의 매수청구권이 있습니다. 지상권이 소멸했을 때 건물 기타 공작물이나 수목이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 지상물을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 이번 사례처럼 지상권자가 철거를 원하면 이 권리는 행사하지 않은 것입니다.

지상물 매수청구 대응 순서

• 소멸 사유 확인 - 지상권이 기간 만료로 끝났는지 확인합니다. 소멸해야 매수청구를 할 수 있습니다.
• 계약서 확인 - 매수청구를 배제하는 특약이 있는지 봅니다. 단순한 철거 약속인지 배제 약정인지 가립니다.
• 시가 평가 - 감정평가로 조형물 시가를 알아봅니다. 상당한 가액의 기준이 됩니다.
• 매수청구 통지 - 제시 금액과 대금 지급 방법을 내용증명으로 보냅니다. 철거 전에 도달해야 합니다.
• 거절 시 대응 - 지상권자가 이유 없이 거절하면 소유권 이전을 구하는 소송으로 다툽니다. 철거금지 가처분을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정계약에 매수청구를 하지 않기로 한 명시적 특약이 있거나 조형물에 저작권 문제가 얽혀 있으면 계약서와 작품 관련 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 만료에 따른 지상물 매수청구와 철거 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 설정계약서에 철거하기로 했으면 매수청구를 못 하나요?
  철거 약속만으로는 매수청구권이 사라진다고 단정하기 어렵습니다. 민법 제285조 제1항의 수거의무를 계약서에 다시 적은 것이라면 제2항의 매수청구권은 그대로 남습니다. 다만 매수청구를 하지 않기로 한 명시적 약정이 있다면 결론이 달라질 수 있어 문구를 봐야 합니다.
• 상당한 가액은 누가 정하나요?
  당사자가 협의하고, 안 되면 법원이 감정으로 정합니다. 기준은 매수청구 당시 그 공작물의 시가입니다. 설치에 든 비용이나 지상권자가 원하는 금액이 곧 상당한 가액이 되는 것은 아니며, 철거 비용이 절약된다는 사정도 함께 고려될 수 있습니다.
• 지상권 기간 중에도 매수청구를 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민법 제285조는 지상권이 소멸한 때를 전제로 합니다. 지상권이 존속하는 동안에는 지상권자가 지상물을 소유하고 사용할 권리가 있으므로, 기간 중에 사고 싶다면 일반 매매로 협의해야 합니다.
• 지상권자가 철거를 끝내 버리면 어떻게 하나요?
  매수청구가 도달하기 전에 철거했다면 살 대상이 없어 매수청구를 할 수 없습니다. 매수청구가 도달한 뒤 이유 없이 철거했다면 매수 목적물을 없앤 것이므로 손해배상을 청구할 여지가 생깁니다. 그래서 철거 전에 서면으로 통지하는 것이 먼저입니다.
• 지상권자가 다른 곳에 옮겨 쓰겠다고 하면요?
  구체적인 이전 계획이 있으면 정당한 이유가 될 수 있습니다. 민법 제285조 제2항은 정당한 이유가 있으면 지상권자가 매수청구를 거절할 수 있다고 정합니다. 이미 옮길 장소가 정해져 있다거나 조형물이 작가의 작품으로 다른 전시가 예정된 경우가 그 예입니다.
• 매수청구 뒤 대금은 언제 줘야 하나요?
  조형물을 넘겨받는 것과 동시에 지급하는 것이 원칙입니다. 매수청구로 매매와 같은 관계가 생기므로 대금 지급과 목적물 인도는 동시이행 관계에 있다고 봅니다. 대금을 먼저 주고 인도를 받지 못하는 일이 없도록 지급 일정을 서면으로 정해 두어야 합니다.

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