경매 낙찰

지상권이 끝나 사과나무 매수를 청구하면 값은 언제 시세로 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매수청구권을 행사한 때의 시가로 정합니다. 대법원 67다2355 판결은 수목 매수청구권이 형성권이어서 행사하는 순간 매매계약이 성립하므로 그 당시 시가가 기준이고, 해마다 자라는 나무도 같다고 보았습니다. 지금은 갱신청구를 먼저 했는지와 토지 소유자가 거절한 날짜부터 확인하십시오.

지상권이 끝났다고 해서 매수청구 전에 나무부터 베어 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2006년 B씨 땅에 수목 소유 목적의 지상권을 20년 기간으로 설정받아 사과나무를 심어 길렀고, 지상권은 2026년 3월 기간 만료로 끝났습니다. A씨가 갱신을 청구하자 B씨는 2026년 5월 거절했습니다. A씨는 나무 값을 받으려는데 B씨는 지상권이 끝난 3월 시세로 계산하자고 하고, A씨는 그 뒤 더 자란 나무 값을 반영해야 한다고 생각해 어느 날짜가 기준인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권이 끝나면 먼저 갱신을 청구해야 하나요?

네, 매수청구는 갱신청구가 거절된 뒤에 할 수 있습니다. 지상권이 소멸한 때 건물 기타 공작물이나 수목이 남아 있으면 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 그 수목의 매수를 청구할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제283조는 원안 당시와 문언이 같습니다. 갱신청구 없이 곧바로 매수청구를 하면 요건을 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 갱신청구와 매수청구를 한 서면에 순서대로 적어 보내는 방식이 흔히 쓰입니다.

사과나무 매수 가격은 어느 시점 시세로 정하나요?

매수청구권을 행사해 매매계약이 성립한 때의 시가입니다. 대법원 1967. 12. 18. 선고 67다2355 판결은 지상권자의 수목 매수청구권을 형성권으로 보아, 행사하는 순간 수목에 관한 매매계약 관계가 성립하므로 그 당시 시가로 가격을 산출해야 한다고 판단했습니다.

이 사건에서도 지상권은 1962년에 기간 만료로 소멸했지만 매수청구는 1965년에 행사되었는데, 대법원은 지상권 소멸 당시가 아니라 매수청구를 한 1965년 당시 시가를 기준으로 삼았습니다. 매수청구의 대상이 공작물이 아니라 해마다 자라는 수목이어도 결론은 같다고 보았습니다.

토지 소유자가 먼저 나무를 사겠다고 하면 거절할 수 있나요?

정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다. 지상권이 소멸하면 지상권자는 수목을 수거해 토지를 원상으로 회복해야 하지만, 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하며 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다.

반대로 지상권자가 갱신청구도 매수청구도 하지 않으면 원칙대로 나무를 거두어 땅을 돌려주어야 합니다. 어느 쪽이 먼저 매수를 청구했는지에 따라 가격 산정일과 협상 구도가 달라집니다.

사과나무 매수청구 대응 순서

• 만료일 확인 - 지상권 설정등기의 존속기간과 만료일을 확인합니다. 만료 뒤에도 나무가 남아 있어야 청구할 수 있습니다.
• 갱신청구 - 토지 소유자에게 같은 조건으로 갱신을 청구합니다. 거절 의사를 서면으로 받아 두면 다음 단계 요건이 분명해집니다.
• 매수청구 도달 - 거절 뒤 매수청구 의사를 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 가격 기준일이 됩니다.
• 감정 준비 - 기준일 무렵 나무 수량·수령·수확량 자료와 사진을 모읍니다. 소송에서는 감정인이 이 자료로 시가를 평가합니다.
• 대금 청구 소송 - 토지 소유자가 대금을 주지 않으면 매매대금 지급을 청구합니다. 나무 인도와 대금 지급은 서로 맞물려 이행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권이 지료 연체로 소멸청구를 받아 끝났거나 설정계약에 매수청구를 포기하는 특약이 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 만료에 따른 매수청구와 토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수청구권은 왜 형성권이라고 하나요?
  상대방의 승낙 없이 청구하는 쪽의 의사표시만으로 법률관계가 생기기 때문입니다. 대법원 1967. 12. 18. 선고 67다2355 판결은 지상권자가 수목 매수청구권을 행사하면 그때 수목에 관한 매매계약 관계가 성립한다고 보았습니다. 토지 소유자가 대금을 다투더라도 매매 자체는 이미 성립한 상태에서 금액만 다투게 됩니다.
• 지상권이 끝난 뒤 몇 년 지나 청구해도 되나요?
  판례 사안에서는 소멸 3년 뒤 행사한 매수청구도 인정되었습니다. 67다2355 판결은 1962년 소멸한 지상권에 대해 1965년 매수청구를 한 사건에서 행사 당시 시가를 기준으로 했습니다. 다만 그 사이 땅을 쓴 대가를 부당이득으로 내야 할 수 있어 늦출수록 유리하다고 단정할 수는 없습니다.
• 갱신청구를 하지 않고 바로 매수청구할 수 있나요?
  조문 순서상 갱신청구가 먼저입니다. 민법 제283조는 지상권이 소멸할 때 수목이 현존하면 먼저 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 갱신을 원하지 않을 때 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 요건 다툼을 줄이려면 갱신청구와 거절 사실을 서면으로 남깁니다.
• 상당한 가액은 누가 정하나요?
  합의가 안 되면 법원이 감정으로 정합니다. 민법은 상당한 가액이라고만 정하므로, 소송에서는 감정인이 매수청구 당시 나무의 수종·수령·수확량·시장가격을 평가해 금액을 산정합니다. 기준일 무렵 사진과 수확 기록이 있으면 감정이 수월해집니다.
• 토지 소유자가 나무를 베라고만 하면 어떻게 하나요?
  갱신청구와 매수청구를 먼저 하는 방법이 있습니다. 지상권이 소멸하면 지상권자는 수목을 수거해 원상회복할 의무가 있지만, 민법 제283조의 매수청구권을 행사하면 매매가 성립해 나무 대금을 받을 권리가 생깁니다. 베어 내면 매수청구 대상이 사라집니다.
• 토지 소유자가 싼값에 사겠다고 하면요?
  상당한 가액이 아니면 다툴 수 있습니다. 민법 제285조 제2항은 지상권설정자가 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 지상권자가 정당한 이유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 제시 금액이 시가에 크게 못 미치면 상당한 가액이 아니라는 이유로 다툴 여지가 있습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성