상가 임대차

남의 땅 위 건물의 매수청구권을 넘겨받았으면 땅 주인에게 행사할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 지상물매수청구권만 넘겨받고 토지 소유자에게 통지한 것으로는 부족하고, 토지 소유자의 동의를 받은 토지 임차권 양도까지 있어야 행사할 수 있습니다. 매수청구권은 토지 임대차를 기초로 한 권리이고, 동의 없는 양수인은 토지 소유자에게 매수를 청구할 수 없다는 것이 판례입니다. 지금은 토지 소유자에게서 임차권 양도 동의를 받았는지부터 확인하십시오.

매수청구권 양도 사실을 토지 소유자에게 알렸다고 해서 그것으로 충분한 것은 아닙니다. 필요한 것은 통지가 아니라 토지 임차권 양도에 대한 소유자의 동의입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024년 6월, A씨가 B씨의 땅을 빌려 지은 창고 건물에 관해 「토지 임대차가 끝나면 B씨에게 건물 매수를 청구할 권리」를 A씨에게서 넘겨받았습니다. P씨는 B씨에게 권리를 양수했다는 내용증명만 보냈고, B씨의 동의는 받지 않았습니다. 2025년 12월 A씨와 B씨의 토지 임대차 기간이 끝나자 P씨는 B씨에게 창고를 사 달라고 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상물매수청구권만 넘겨받고 통지했으면 토지 소유자에게 행사할 수 있나요?

행사하기 어렵습니다. 임차기간 만료 전에 임차인에게서 만료를 조건으로 지상물매수청구권을 넘겨받아 만료 후 토지 소유자에게 직접 행사하려면, 지상물의 양도와 통지만으로는 부족하고 토지 소유자의 동의를 받은 토지 임차권의 양도까지 있어야 합니다. 매수청구권은 토지 임대차를 기초로 하는 권리이기 때문입니다.

울산지방법원 2002. 6. 26. 선고 2000가합4568 판결(확정)은 임차기간 만료 전에는 매수청구권이 아직 발생하지 않은 점, 토지 소유자도 보호해야 하는 점, 매수청구권의 기초가 토지 임대차계약인 점, 무단 양수인이나 전차인은 매수청구를 할 수 없는 점을 들어 이렇게 판단했습니다. 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결도 지상물매수청구권은 지상물 소유자만 행사할 수 있고, 임대인 동의 없이 토지를 전대받은 사람은 매수를 청구할 수 없다고 보았습니다.

토지 임차인의 지상물매수청구권은 어떤 권리인가요?

건물 소유 등을 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면, 임차인이 먼저 계약 갱신을 청구하고 토지 소유자가 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물을 사 달라고 청구할 수 있는 권리입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제643조는 지상권자의 갱신청구권과 매수청구권 규정을 토지임대차에 준용하는 방식으로 이 권리를 정합니다.

임대차가 끝날 때 임차인이 건물을 넘기거나 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 임차인에게 불리한 약정으로 무효입니다. 매수청구권은 계약서 문구로 쉽게 배제되지 않는 강행적 권리입니다.

그러면 어떻게 해야 매수청구를 할 수 있나요?

토지 소유자의 동의를 받아 토지 임차권까지 함께 넘겨받아야 합니다. 동의를 받아 임차권을 양수하면 양수인이 새 임차인이 되어, 임대차가 끝날 때 건물 소유자로서 갱신청구와 매수청구를 할 수 있습니다. 동의 없이 건물만 사들였다면 토지 소유자에게 대항할 권원이 없어 오히려 건물 철거와 토지 인도를 요구받을 수 있습니다.

• 필요한 것 - 건물 소유권 취득, 토지 소유자가 동의한 임차권 양도
• 부족한 것 - 매수청구권만의 양도, 토지 소유자에 대한 단순 통지
• 동의의 형식 - 문서가 아니어도 되지만 증명을 위해 동의서로 받아 둘 것

지상물매수청구권 양수 대응 순서

• 임대차 조건 확인 - 토지 임대차계약서에서 목적, 기간, 양도 금지 특약을 봅니다. 건물 소유 목적이 아니면 매수청구권이 생기지 않습니다.
• 소유자 동의 확보 - 토지 소유자에게 임차권 양도 동의를 서면으로 받습니다. 동의가 없으면 매수청구권을 행사할 기초가 없습니다.
• 건물 소유권 정리 - 건물 소유권이전등기를 마쳐 지상물 소유자가 됩니다. 매수청구권은 지상물 소유자만 행사합니다.
• 갱신 청구 - 기간 만료 시 먼저 계약 갱신을 청구합니다. 갱신이 거절되어야 매수청구로 넘어갑니다.
• 매수 청구와 가액 산정 - 갱신 거절 후 매수를 청구하고 감정으로 상당한 가액을 정합니다. 합의가 안 되면 매매대금 청구소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 차임을 연체해 계약이 해지됐거나 건물이 무허가인 경우에는 매수청구권 자체가 문제되므로 계약서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거와 지상물매수청구를 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 소유자 동의 없이 건물만 사면 어떻게 되나요?
  토지 소유자에게 대항할 권원이 없어 매수청구를 할 수 없고, 오히려 건물 철거와 토지 인도를 요구받을 수 있습니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하지 못한다고 정하고, 대법원 93다6386 판결은 동의 없이 토지를 전대받은 사람이 매수를 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 매수청구권은 누가 행사할 수 있나요?
  지상물의 소유자인 토지 임차인만 행사할 수 있습니다. 대법원 93다6386 판결은 민법 제643조의 지상물매수청구권은 지상물 소유자에 한하여 행사할 수 있다고 했습니다. 따라서 양수인이 이 권리를 행사하려면 건물 소유권을 취득하고, 토지 소유자의 동의로 임차인 지위까지 넘겨받아야 합니다.
• 계약서에 만료 시 건물을 철거한다고 적었으면요?
  그 약정은 원칙적으로 무효입니다. 민법 제652조는 제643조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 대법원 93다6386 판결도 기간 만료 시 건물을 양도하거나 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 매수청구권을 배제하는 약정으로 무효라고 보았습니다.
• 매수청구 전에 꼭 갱신청구를 해야 하나요?
  해야 합니다. 민법 제643조가 준용하는 제283조는 기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면 먼저 계약 갱신을 청구하고, 토지 소유자가 갱신을 원하지 않을 때 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 실무에서는 갱신청구와 거절을 예비적으로 함께 주장하는 경우가 많습니다.
• 매수 가격은 어떻게 정하나요?
  매수청구권을 행사할 당시 건물의 상당한 가액으로 정합니다. 매수청구권은 형성권이어서 행사하면 곧바로 매매가 성립하고, 가격은 당사자가 합의하지 못하면 법원 감정으로 정합니다. 건물의 현존 가치가 기준이므로 건축비나 기대 수익이 그대로 인정되지는 않습니다.
• 차임을 밀려서 계약이 해지됐어도 매수청구가 되나요?
  어렵습니다. 매수청구권은 기간 만료로 임대차가 끝난 경우를 전제로 하므로, 임차인의 차임 연체 같은 채무불이행으로 계약이 해지되면 매수청구권을 행사할 수 없다는 것이 일반적인 해석입니다. 양수 전에 임차인의 차임 연체 여부와 해지 통지가 있었는지를 확인해야 합니다.

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