상가 임대차

소유자가 아닌 가족에게 땅을 빌렸다면 새 소유자에게 건물 매수를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 지상물매수청구권은 임대인을 상대로 행사하는 권리여서, 소유자가 아닌 사람이 자기 이름으로 땅을 빌려준 경우 소유자가 임대인 지위를 승계했다는 등의 특별한 사정이 없으면 소유자에게 청구할 수 없습니다. 지금은 계약 당시 소유자의 위임이나 사후 승인이 있었는지부터 확인하십시오.

토지 소유자가 철거 소송을 냈다고 해서 곧바로 창고를 헐어야 한다고 단정할 필요는 없습니다. 먼저 임대차의 효과가 그 소유자에게 미치는지를 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 토지 등기부상 소유자 C씨의 아버지 B씨와 창고를 지을 목적으로 그 토지를 기간을 정하지 않고 빌리는 계약을 맺었습니다. B씨는 그 토지에 가등기만 가지고 있었고, A씨는 그 위에 창고를 지어 영업했습니다. 2025년 C씨의 동생 D씨가 토지 소유권을 넘겨받았고, 2026년 D씨는 A씨에게 창고를 철거하고 토지를 인도하라는 소송을 냈습니다. A씨는 D씨에게 창고를 사 달라고 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상물매수청구권은 누구를 상대로 행사하나요?

원칙적으로 임차권이 소멸할 당시 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사합니다. 민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 건물 등이 현존하면 지상권자의 갱신청구권과 매수청구권에 관한 제283조를 준용한다고 정합니다. 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72456 판결은 이 매수청구권이 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 임차인을 보호하기 위한 것으로서 원칙적으로 임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다고 판단했습니다.

임대인이 토지를 제3자에게 넘긴 경우에는, 새 소유자가 임대인의 지위를 승계했거나 임차인이 새 소유자에게 임차권으로 대항할 수 있다면 새 소유자를 상대로 행사할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제622조 제1항은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기가 없어도 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다.

소유자가 아닌 사람에게서 땅을 빌렸다면 어떻게 되나요?

소유자가 아닌 제3자가 자기 이름으로 임대했다면, 토지 소유자가 임대인 지위를 승계했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 소유자는 매수청구권의 상대방이 아닙니다. 위 2014다72449 판결은 가등기만 가진 아버지가 건물 소유 목적으로 토지를 임대하고 이후 아들 명의로 소유권이 넘어간 사안에서, 임대인이 아닌 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 판단했습니다.

다만 제3자가 소유자를 적법하게 대리했거나, 소유자가 무권대리 행위를 추인하는 등으로 임대차의 효과가 소유자에게 귀속되었다면 소유자가 임대인으로서 상대방이 됩니다. 그래서 계약 당시 소유자의 위임이나 사후 승인이 있었는지가 결론을 가릅니다.

매수청구를 못 하면 임차인은 어떤 대응을 할 수 있나요?

소유자에게 임대차 효과가 미친다는 사정을 찾고, 그렇지 않으면 계약 상대방인 임대인에게 책임을 묻는 방향을 검토합니다. 소유자가 임대 사실을 알고 차임을 받아 가거나 계약을 승인한 정황이 있으면 추인이나 임대인 지위 승계를 주장할 수 있습니다. 그런 사정이 없으면 타인의 토지를 자기 것처럼 빌려준 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지 따져야 합니다.

지상물매수청구 상대방 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 임대차계약서의 임대인 명의와 당시 토지 등기부상 소유자를 대조합니다.
• 소유자 관여 여부 조사 - 소유자의 위임장, 동의서, 차임 수령 사실 등 임대차를 승인한 정황을 모읍니다.
• 대항력 점검 - 지상건물을 등기했는지 확인합니다. 등기했다면 제3자에게 임대차 효력을 주장할 수 있는지 검토합니다.
• 소송 대응 - 철거 소송에서 매수청구권 행사나 추인·승계 주장을 항변 또는 반소로 제기합니다.
• 임대인 책임 검토 - 소유자에게 권리를 주장할 수 없으면 계약 상대방인 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인과 소유자가 가족으로서 실질적으로 같은 이해관계에 있거나 소유권 이전 과정에 명의신탁이 섞여 있다면 등기 경위와 가족 간 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지인도·건물철거와 지상물매수청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상물매수청구권은 어떤 권리인가요?
  토지임대차가 끝났을 때 임차인이 지은 건물을 임대인에게 사 달라고 청구하는 권리입니다. 민법 제643조는 건물 소유 목적 토지임대차의 기간이 만료하고 건물이 현존하면 제283조를 준용하고, 제283조 제2항은 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다고 정합니다.
• 매수청구는 누구에게 하나요?
  원칙적으로 임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인에게 합니다. 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72456 판결이 이렇게 판단했고, 임대인이 토지를 넘겼더라도 새 소유자가 임대인 지위를 승계했거나 임차인이 대항할 수 있으면 새 소유자에게 할 수 있다고 보았습니다.
• 소유자 아닌 사람에게 빌렸다면요?
  특별한 사정이 없으면 소유자에게 청구할 수 없습니다. 위 2014다72449 판결은 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대했다면 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 판단했습니다.
• 가족이 대신 계약했으면 달라지나요?
  대리나 추인이 있었다면 달라집니다. 위 판결은 제3자가 소유자를 적법하게 대리하거나 소유자가 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차 효과가 소유자에게 귀속되었다면 소유자가 임대인으로서 상대방이 된다고 보았습니다. 위임장이나 승인 정황을 확인해야 민법 제643조의 청구가 가능합니다.
• 건물을 등기하면 도움이 되나요?
  새 소유자에게 대항할 근거가 될 수 있습니다. 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않아도 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 정합니다. 다만 임대인이 애초에 소유자가 아니었다면 이것만으로 해결되지는 않습니다.
• 소유자에게 못 받으면 누구에게 청구하나요?
  계약 상대방인 임대인에게 책임을 물을 수 있는지 검토합니다. 소유자에게 매수청구를 할 수 없다면, 토지를 사용하게 해 줄 수 없게 된 임대인에게 채무불이행 등을 이유로 손해배상을 청구하는 방법이 남습니다. 민법 제643조의 매수청구와는 요건과 금액이 다르므로 따로 따져야 합니다.

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