농지·산지
지역권을 내준 산을 군부대가 훈련장으로 통째로 쓰면 사용료를 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
네, 지역권이 미치지 않는 부분이나 지역권설정계약의 범위를 넘어 배타적으로 쓰는 부분이 있으면 임야 사용료 상당의 부당이득을 청구할 여지가 있습니다. 대법원은 승역지가 합병·분할되면 지역권이 해당 부분에만 남을 수 있고, 훈련장으로 쓰는 임야 전체를 점유로 볼 여지가 있다며 원심을 파기했습니다. 지금은 지역권설정계약서와 합병·분할 전후의 등기부, 군사시설 배치 현황부터 확인하십시오.
지역권이 설정된 임야라면 폐쇄등기부까지 떼어 처음 승역지가 어느 지번 어느 범위였는지, 그 뒤 합병·분할이 어떻게 됐는지를 지번별로 정리하십시오. 지역권이 어느 부분에 남아 있는지가 청구의 출발점입니다.
지역권설정계약서 원본이 없다고 해서 청구를 접을 필요는 없습니다. 대법원은 계약 내용이 명확하지 않으면 계약의 동기와 경위, 목적을 따져 합리적으로 해석해야 한다고 했습니다.
이런 상담이 많습니다
A회사는 수십 년 전 국가와 지역권설정계약이 맺어진 임야 여러 필지를 갖고 있습니다. 승역지였던 임야는 그동안 다른 땅과 합쳐졌다가 여러 필지로 나뉘었고, 등기부에는 합병 전 임야에 대한 지역권을 옮겨 적었다는 기재만 남아 있습니다. 군부대는 이 임야 전체에 진지와 교통호, 헬기장, 전술도로를 만들고 1년에 280일가량 훈련을 하고 있습니다. A회사는 2025년 지역권이 미치지 않는 부분과 배타적으로 쓰이는 부분의 사용료를 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지역권이 있으면 지역권자가 산 전체를 쓸 수 있나요?
아닙니다. 지역권자는 일정한 목적을 위해 남의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 권리가 있을 뿐이고, 그 편익과 이용 방법은 지역권설정계약에서 정한 내용에 따릅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」의 지역권 규정도 같습니다.
대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결은 국가가 임야 전체에 벙커와 진지, 헬기장, 자재창고, 전술도로를 설치해 쓰고 있다면, 먼저 계약에서 정한 편익과 이용 방법이 무엇인지 심리해야 한다고 했습니다. 계약 내용이 분명하지 않으면 지역권의 본질, 계약 동기와 경위, 당사자의 목적을 종합해 해석하고, 승역지를 배타적으로 점유·사용하는 것이 계약 위반인지와 손해가 생겼는지를 따져야 한다고 했습니다. 원심은 계약 내용을 확인할 수 없다는 이유만으로 국가가 임야 전체에 적법한 점유권원이 있다고 보았는데, 대법원은 이를 잘못으로 보았습니다.
승역지가 합병·분할되면 지역권은 어디까지 남나요?
원칙적으로 승역지의 각 부분에 남지만, 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것이면 다른 부분에는 남지 않습니다. 대법원은 처음 승역지인 임야가 다른 땅과 합병된 뒤 여러 필지로 분할된 사안에서 지역권이 승역지 해당 부분에만 존속하는 것으로 볼 여지가 있다고 했습니다.
원심은 분할된 임야 전체에 지역권이 남아 있다고 전제하고 그 전체에 대한 철거·인도와 부당이득 청구를 배척했습니다. 대법원은 지역권의 효력 범위를 다시 심리하라며 파기했습니다. 합병 전 승역지에 해당하지 않는 부분이라면 지역권을 근거로 점유를 정당화하기 어렵습니다. 지역권은 요역지 소유권에 따라 이전하고 요역지와 분리해 양도하지 못한다는 점도 범위를 따질 때 함께 봅니다.
시설이 없는 곳도 점유한 것으로 보나요?
훈련장으로 계속 쓰는 곳이라면 볼 여지가 있습니다. 물건을 사실상 지배하는 자에게 점유가 있고, 임야의 점유는 물리적·현실적 지배가 아니어도 관리나 이용이 있으면 인정됩니다.
| 쟁점 | 원심 | 대법원 |
|---|---|---|
| 지역권 범위 | 분할 임야 전체에 존속 | 해당 부분에만 존속할 여지 |
| 배타적 사용 | 계약 내용 불명으로 배척 | 계약 해석 후 위반 여부 심리 |
| 점유 범위 | 시설물 설치 부분만 | 훈련장 전체 점유 여지 |
| 존속기간·지료 등 | 배척 | 원심 유지 |
출처 - 대법원 2025. 6. 12. 선고 2024다288915 판결
대법원은 사격훈련장 인접 부지로 안전통제가 필요하거나 작전지역으로 쓰이는 임야에서, 군사시설물이 임야 전체에 흩어져 있고 부대원들이 연간 280일가량 지속적으로 훈련했다면 시설물이 놓인 부분만이 아니라 임야 전체를 점유한 것으로 볼 여지가 있다고 했습니다. 시설물 부분만 부당이득으로 인정한 원심을 파기했습니다. 반환 범위와 금액은 환송 후 다시 정해집니다.
다만 지역권의 존속기간, 지료 청구, 계약 무효와 신의칙·권리남용 주장은 받아들이지 않은 원심 판단이 그대로 유지됐습니다.
지역권 임야 부당이득 대응 순서
- 등기 이력 확인 - 폐쇄등기부와 토지대장으로 합병·분할 전후 지번과 면적을 정리합니다. 지역권이 남은 범위를 정하는 자료입니다.
- 계약 내용 확보 - 지역권설정계약서나 그 경위를 보여 주는 문서를 찾습니다. 편익과 이용 방법이 계약 위반 판단의 기준입니다.
- 사용 현황 조사 - 군사시설 위치와 훈련 구역, 훈련일수를 현장 사진과 측량으로 남깁니다. 점유 범위의 증거가 됩니다.
- 청구 범위 구분 - 지역권 밖 부분과 계약을 넘는 배타적 사용 부분을 나눕니다. 부당이득과 손해배상의 범위가 달라집니다.
- 감정 신청 - 소송에서 측량 감정과 임료 감정을 신청합니다. 반환액 산정의 근거가 됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 지역권설정계약에 대가 조항이 있거나 국방·군사시설 관련 수용·사용 절차가 진행 중이면 계약서와 행정 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 부당이득반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
지역권이 설정된 임야의 소유자들은 지역권이 있으니 국가가 산 전체를 어떻게 쓰든 막을 방법이 없다고 생각합니다. 대법원은 지역권이 어디까지 미치는지와 계약이 허락한 이용 방법이 무엇인지를 따로 따져야 한다고 했습니다.
그래서 수십 년 전 등기 이력이 중요합니다. 처음 승역지가 어느 지번이었는지, 언제 합병되고 분할됐는지가 폐쇄등기부에 남아 있습니다. 군사시설의 위치와 훈련일수 같은 사용 현황도 사진과 측량 자료로 날짜와 함께 남겨야 합니다.
이 자료는 소송에서 지역권의 효력 범위와 점유 범위를 동시에 정합니다. 지역권 밖 부분과 계약을 넘는 배타적 사용 부분이 나뉘면 부당이득과 손해배상 청구의 범위가 구체적으로 정해지고, 측량 감정과 임료 감정의 대상도 그에 맞춰 정해집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 토지 인도와 부당이득반환 분쟁을 수행해 왔으며, 폐쇄등기부와 토지대장으로 승역지의 합병·분할 이력을 지번별로 정리하고 사용 현황 측량 자료와 대조해 지역권의 효력 범위와 점유 범위를 나누어 다투는 방식으로 대응합니다.
- 행정처분 취소·집행정지
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
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출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지