등기·명의신탁

통행하려고 옆 땅 주인과 지역권 계약을 했는데 등기는 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

통행을 위한 지역권설정계약을 했다면 요역지 소유자인 내가 등기권리자, 옆 땅 소유자가 등기의무자가 되어 옆 땅 소재지 등기소에 공동으로 설정등기를 신청합니다. 등기관은 승역지 을구에 지역권을 기록하고 요역지 등기기록에도 직권으로 지역권을 기록합니다. 지금은 계약서에 통행 목적과 통로의 위치·폭이 도면으로 특정되어 있는지 확인하십시오.

요역지 등기부에 지역권을 올리는 신청을 따로 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 귀촌하며 산 밭이 큰길과 떨어져 있어, 2025년 4월 옆 땅 주인 B씨와 폭 3미터 통로를 쓰는 대가로 1,500만원을 주는 지역권설정계약을 맺었습니다. B씨가 나중에 땅을 팔면 새 주인이 통행을 막을까 걱정되어 등기를 해 두기로 했습니다. A씨는 누가 어느 등기소에 무엇을 신청하는지, 자기 땅 등기부에도 따로 신청해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지역권 설정등기는 누가 어디에 신청하나요?

요역지 소유자와 승역지 소유자가 함께 승역지 관할 등기소에 신청합니다. 지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리로, 편익을 받는 내 땅이 요역지, 통로가 되는 옆 땅이 승역지입니다. 지역권을 얻는 요역지 소유자가 등기권리자, 부담을 지는 승역지 소유자가 등기의무자가 되어 공동으로 신청합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」 기준입니다.

지역권설정등기는 승역지 등기기록에 하는 등기이므로, 승역지 소재지를 관할하는 등기소가 관할 등기소입니다.

등기부에는 무엇이 기록되나요?

승역지 을구에는 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인과 그 연월일에 더해 지역권설정의 목적, 범위, 요역지가 기록됩니다. 승역지 일부에만 설정하면 그 부분을 표시한 도면 번호도 기록됩니다. 통로의 폭이나 통행 시간 같은 범위는 계약서대로 구체적으로 적어야 나중에 다툼이 줄어듭니다.

요역지 등기기록에는 등기관이 직권으로 순위번호, 등기목적, 승역지, 지역권설정의 목적, 범위, 등기연월일을 기록합니다. 원안은 승역지와 요역지의 관할 등기소가 다르면 등기소끼리 통지를 주고받는 절차를 설명했지만, 그 통지 규정(제71조 제2항·제3항)은 2024. 9. 20. 삭제되어 지금은 관할과 상관없이 등기관이 요역지 기록까지 직권으로 합니다.

옆 땅이나 내 땅이 팔리면 지역권은 어떻게 되나요?

등기를 해 두면 승역지가 팔려도 새 소유자에게 지역권을 주장할 수 있습니다. 내 땅(요역지)을 팔면 지역권은 따로 약정하지 않는 한 요역지 소유권과 함께 새 소유자에게 넘어갑니다. 지역권만 떼어 따로 팔거나 담보로 잡힐 수는 없습니다.

계약 없이도 통로가 전혀 없는 땅이라면 주위토지통행권을 주장할 수 있지만, 이는 손해가 가장 적은 장소와 방법으로 한정되고 통행지 소유자에게 손해를 보상해야 합니다. 원하는 위치와 폭을 확보하려면 지역권 계약과 등기가 안정적입니다.

통행 지역권 등기 대응 순서

• 통로 특정 - 통로의 위치·폭·길이를 측량 도면으로 특정합니다. 승역지 일부 설정이면 도면이 등기됩니다.
• 계약서 작성 - 목적(통행), 범위, 대가, 존속기간을 적습니다. 등기원인 증명 정보가 됩니다.
• 서류 준비 - 승역지 소유자의 인감증명과 등기필정보, 쌍방 주소 증명 정보를 모읍니다. 공동 신청의 필수 서류입니다.
• 승역지 등기소 신청 - 승역지 관할 등기소에 공동으로 신청합니다. 등록면허세와 수수료를 냅니다.
• 양쪽 등기부 확인 - 승역지 을구와 요역지 등기기록에 지역권이 모두 올라갔는지 확인합니다. 요역지 기록은 등기관이 직권으로 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승역지에 이미 근저당권이 있어 경매 위험이 있거나 통로에 포장·배관 공사를 할 계획이라면 등기부와 계약 조항을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 통행·경계와 부동산 등기 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내 땅 등기부에도 따로 신청하나요?
  따로 신청하지 않습니다. 승역지에 지역권설정등기를 하면 등기관이 직권으로 요역지 등기기록에 순위번호, 등기목적, 승역지, 목적, 범위, 등기연월일을 기록합니다. 등기가 끝난 뒤 두 토지의 등기사항증명서를 떼어 확인만 하면 됩니다.
• 두 땅의 관할 등기소가 다르면요?
  승역지 관할 등기소에 한 번 신청하면 됩니다. 예전에는 관할이 다르면 등기소끼리 통지를 보내는 규정이 있었지만 2024. 9. 20. 삭제되었고, 지금은 등기관이 요역지 기록까지 직권으로 처리합니다.
• 옆 땅 주인이 등기에 협조하지 않으면요?
  지역권설정계약을 근거로 설정등기절차 이행을 구하는 소를 낼 수 있습니다. 승소 판결이 확정되면 요역지 소유자가 단독으로 등기를 신청합니다. 소송 전에 승역지가 팔릴 염려가 있으면 처분금지가처분을 함께 검토합니다.
• 지역권만 따로 팔 수 있나요?
  팔 수 없습니다. 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못합니다. 요역지를 팔면 다른 약정이 없는 한 지역권도 함께 넘어가므로, 땅을 팔 때 통행 문제가 해결된 땅으로 거래할 수 있습니다.
• 통로 폭과 사용 시간도 등기되나요?
  지역권의 범위로 등기할 수 있습니다. 승역지 을구에는 지역권설정의 목적과 범위가 기록되고, 일부에 설정하면 도면 번호도 기록됩니다. 차량 통행 여부, 통로 폭, 사용 시간처럼 다툼이 예상되는 내용은 계약서에 적어 범위로 등기해 두는 편이 좋습니다.
• 계약 없이 통행할 방법은 없나요?
  내 땅에 공로로 나갈 통로가 전혀 없거나 과다한 비용이 드는 경우에는 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 다만 손해가 가장 적은 장소와 방법으로 한정되고 통행지 소유자에게 손해를 보상해야 해서, 원하는 위치와 폭을 얻기 어렵습니다.

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