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전 주인과 맺은 통행 약정, 땅을 산 새 주인에게도 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전 소유자와 맺은 통행 약정은 채권적 효력만 있어 땅을 새로 산 사람에게는 원칙적으로 주장할 수 없습니다. 다만 내 땅이 그 땅을 지나지 않으면 공로로 나갈 수 없다면 법이 인정하는 주위토지통행권을 새 소유자에게도 주장할 수 있습니다. 지금은 공로로 나가는 다른 길이 있는지 지적도로 확인하십시오.

전 소유자와 맺은 통행 약정서가 없다고 해서 통행로를 바로 잃는 것은 아닙니다. 약정과 별개로 법이 인정하는 통행권이 있는지 따로 따집니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2018년 이웃 토지 소유자와 연 50만원을 주고 그 땅 가장자리 폭 2미터 길로 큰길에 드나들기로 약정했습니다. 2026년 이웃이 땅을 개발업자에게 팔았고, 새 소유자는 약정은 전 주인과 한 것이라며 통로에 펜스를 치겠다고 통보했습니다. S씨 집에서 큰길로 나가는 다른 길은 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전 주인과 맺은 통행 약정을 새 주인에게도 주장할 수 있나요?

원칙적으로 주장할 수 없습니다. 계약으로 얻은 통행권은 지역권처럼 물권적 효력이 있는 것이 아니고 채권적 효력만 있어, 계약한 상대방에게만 주장할 수 있습니다. 토지 자체를 지배하는 효력이 없으므로 땅이 팔려 소유자가 바뀌면 새 소유자에게는 주장하지 못하는 것이 원칙입니다.

같은 판례는 전 소유자를 상대로 통행권 확인 판결을 받아 두었더라도, 그 뒤 땅을 산 사람에게는 판결의 효력이 미치지 않는다고 보았습니다. 새 소유자가 약정을 이어받기로 따로 합의했거나 매매계약에서 통행 약정을 승계하기로 정했다면 결론이 달라질 수 있습니다.

약정이 소용없다면 통행로를 잃게 되나요?

주위토지통행권이 인정되면 잃지 않습니다. 내 토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없고, 이웃 토지를 지나지 않으면 공로에 나갈 수 없거나 과다한 비용이 들면 이웃 토지를 통행할 수 있고 필요하면 통로도 낼 수 있습니다. 이 권리는 법이 인정하는 것이어서 소유자가 바뀌어도 그대로 주장할 수 있습니다.

다만 통행의 장소와 방법은 이웃 토지 소유자의 손해가 가장 적은 곳으로 정해야 하고, 통행으로 생긴 손해는 보상해야 합니다. 사람이 드나들고 물건을 옮길 정도의 폭이면 충분하다고 보는 경우가 많아, 차량 통행까지 인정받으려면 필요성을 따로 보여야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 통행권자의 보상 의무를 정합니다.

원래 한 필지였던 땅을 나눠 판 경우라면요?

보상 없이 통행할 수 있습니다. 분할이나 토지 일부 양도로 공로에 통하지 못하는 땅이 생기면, 그 소유자는 공로에 나가기 위해 다른 분할자의 토지나 양도인의 남은 토지를 통행할 수 있고 이때는 보상 의무가 없습니다. 통행로 문제가 생긴 두 땅이 원래 한 필지였는지 토지대장으로 확인합니다.

통행로가 막혔을 때 대응 순서

• 공로 연결 확인 - 내 땅에서 공로로 나가는 다른 길이 있는지 지적도와 현장으로 확인합니다. 주위토지통행권 인정 여부가 여기서 갈립니다.
• 토지 연혁 확인 - 두 토지가 원래 한 필지였는지 토지대장과 분할 내역을 봅니다. 무상 통행권 여부가 정해집니다.
• 새 소유자와 협의 - 통행 필요성을 설명하고 새 약정이나 지역권 설정을 제안합니다. 등기하면 이후 소유자에게도 효력이 있습니다.
• 통행방해금지 가처분 - 새 소유자가 통로를 막으면 가처분을 신청합니다. 본안 전 통행을 확보합니다.
• 통행권 확인 소송 - 주위토지통행권 확인과 통행방해 금지를 청구합니다. 통행로의 위치와 폭을 도면으로 특정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 통로가 지목상 도로이거나 오랫동안 불특정 다수가 써 온 길이라면 공로 해당 여부와 관리 주체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 통행권 확인 소송과 통행방해금지 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통행 약정이 새 주인에게 안 미치는 이유는요?
  약정 통행권은 채권적 효력만 있기 때문입니다. 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30528 판결은 채권계약에 의한 통행권은 계약 상대방에게만 주장할 수 있고 당사자가 바뀌면 승계인에게 주장할 수 없는 것이 원칙이라고 했습니다.
• 전 주인에게 받은 확인 판결도 소용없나요?
  새 주인에게는 효력이 없습니다. 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30528 판결은 약정 통행권 확인 판결의 변론종결 뒤 토지를 산 사람은 판결의 효력이 미치는 승계인에 해당하지 않는다고 보았습니다. 새 주인을 상대로 다시 다퉈야 합니다.
• 주위토지통행권은 언제 인정되나요?
  공로로 통하는 필요한 통로가 없을 때 인정됩니다. 민법 제219조 제1항은 주위 토지를 지나지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우 통행과 통로 개설을 허용합니다. 다른 길이 있으면 인정되기 어렵습니다.
• 주위토지통행권도 돈을 내야 하나요?
  원칙적으로 보상해야 합니다. 민법 제219조 제2항은 통행권자가 통행지 소유자의 손해를 보상하도록 정합니다. 보상액은 통로 면적과 토지 이용 제한 정도를 기준으로 협의하거나 법원이 정합니다.
• 나눠 판 땅이면 보상 없이 지나가나요?
  그렇습니다. 민법 제220조 제1항은 분할로 공로에 통하지 못하는 토지가 생기면 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있고 보상 의무가 없다고 정합니다. 같은 조 제2항은 토지 일부를 양도한 경우에도 이를 준용합니다.
• 앞으로 확실하게 통행하려면요?
  지역권 설정등기를 하는 방법이 있습니다. 민법 제291조는 지역권자가 남의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있다고 정합니다. 등기된 지역권은 땅 주인이 바뀌어도 새 주인에게 주장할 수 있습니다.

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