분양·청약

지역주택조합은 업무대행사 비리를 이유로 약정에 없는 해지를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 업무대행계약에 정한 해지사유가 없더라도 업무대행사의 의무 위반으로 신뢰관계가 깨져 계약을 유지하기 어려우면 지역주택조합은 계약을 해지할 수 있습니다. 대법원은 업무대행사 직원의 리베이트 수수를 신뢰관계 파탄으로 보고 조합의 해지를 인정한 판결을 유지했습니다. 지금은 해지 통지 전에 의무 위반 증거부터 확보해 두십시오.

계약조건의 해지사유 목록에 딱 맞는 사유가 없다고 해서 해지를 포기할 필요는 없습니다. 신뢰관계가 깨졌다면 그것만으로 해지할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E지역주택조합은 2023년 업무대행사와 조합원 모집과 사업 추진 업무를 맡기는 업무대행계약을 맺었습니다. 계약조건에는 해지사유와 절차가 따로 정해져 있었는데, 2025년 조합은 업무대행사 직원이 홍보관 공사 도급계약에 끼어들어 공사금액을 부풀리고 8,000만원의 리베이트를 받은 사실을 알게 됐습니다. 조합은 해지를 통지했지만 업무대행사는 「계약조건의 해지사유에 해당하지 않는다」며 남은 수수료 9억원을 청구했습니다. 조합 임원들은 해지가 유효한지, 수수료를 얼마나 줘야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

업무대행계약은 언제든 해지할 수 있나요?

계약에 해지사유와 절차를 따로 정했다면 원칙적으로 그 약정에 따라야 합니다. 민법은 위임계약을 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 정하지만, 이 규정은 임의규정이어서 당사자가 다른 해지사유·절차·손해배상을 정하면 그 약정이 우선합니다. 지역주택조합의 업무대행계약도 위임에 준하는 계약으로 봅니다.

그래서 조합이 계약조건에 없는 사유를 들어 마음대로 해지하면 해지가 무효가 될 수 있습니다. 위 사건에서도 조합이 든 해지사유 대부분은 사실이 인정되지 않거나 계약조건상 사유에 해당하지 않는다고 판단됐습니다.

약정 해지사유가 없어도 해지할 수 있는 경우는?

신뢰관계가 파탄 난 경우입니다. 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025다219495 판결은 약정 해지사유가 없더라도, 위임계약 존속 중 한쪽의 계약상 의무 위반이나 부당한 행위로 계약의 기초인 신뢰관계가 깨져 계약을 유지하기 어려운 정도에 이르렀다면 상대방이 해지해 장래를 향해 효력을 없앨 수 있다고 판단했습니다.

이 사건에서는 업무대행사 직원이 조합의 홍보관 건립공사 도급계약에 관여해 계약금액을 부풀린 뒤 리베이트를 받은 사실이 신뢰관계 파탄 사유로 인정됐습니다. 업무대행자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행해야 하고, 자신의 귀책사유로 조합이나 조합원에게 손해를 입히면 배상할 책임이 있습니다. 이 의무가 계속적 계약의 신뢰관계를 판단하는 기준이 됐습니다.

해지하면 남은 업무대행수수료는 안 줘도 되나요?

해지가 유효해도 해지 전에 지급 조건이 이미 충족된 수수료는 줘야 합니다. 위 사건에서 원심은 계약에서 정한 총 수수료에 부가가치세를 더한 금액의 80% 가운데 아직 받지 않은 9억 1,740만원에서, 리베이트로 인한 조합의 손해배상채권 9,000만원을 상계한 8억 2,740만원을 지급하라고 했고 대법원은 이를 유지했습니다.

• 해지의 효력 - 해지는 장래를 향해 계약을 끝낼 뿐 이미 생긴 수수료 채무를 없애지 않습니다.
• 손해배상 상계 - 리베이트 상당 손해배상채권은 수수료 채무와 상계할 수 있습니다.
• 과다 보수 주장 - 계약에서 정한 보수가 과다해 신의칙에 반한다는 주장은 위 사건에서 받아들여지지 않았습니다.

업무대행사는 어떤 의무를 지나요?

업무대행자는 사업연도별로 분기마다 업무 실적보고서를 작성해 조합에 내야 하고, 계약금 등 자금의 보관 업무는 신탁업자에게 대행하게 해야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주택법」에 따른 내용이고, 업무대행자의 자금보관 대행 병행을 막는 개정 규정이 2027. 3. 9.부터 시행될 예정입니다.

실적보고서가 오지 않거나 내용이 부실한 것도 의무 위반의 정황이 됩니다. 분기별 보고서 수령 기록을 남겨 두면 신뢰관계 파탄을 증명할 때 쓸 수 있습니다.

업무대행계약 해지 대응 순서

• 계약조건 확인 - 업무대행계약서와 조합규약의 해지사유·절차·손해배상 조항을 확인합니다. 약정 사유에 해당하면 그 절차대로 해지합니다.
• 위반 증거 확보 - 리베이트 내역, 부풀린 도급계약서, 실적보고서 미제출 기록을 모읍니다. 약정 사유가 없을 때 신뢰관계 파탄을 증명하는 자료입니다.
• 총회 절차 점검 - 조합규약상 해지에 총회 의결이 필요한지 확인합니다. 절차 하자는 해지 효력 다툼으로 이어집니다.
• 해지 통지 - 해지 사유를 구체적으로 적어 내용증명으로 보냅니다. 통지가 도달한 때부터 장래를 향해 효력이 생깁니다.
• 수수료 정산 - 해지 전 이미 발생한 수수료를 계산하고 손해배상채권으로 상계할 부분을 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 업무대행사가 공동사업주체인 등록사업자이거나 계약에 위약벌 조항이 있으면 계약서 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합과 업무대행사 사이의 계약 해지·수수료 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위임계약은 원래 언제든 해지할 수 있지 않나요?
  민법상 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있지만, 이 규정은 임의규정입니다. 업무대행계약에 해지사유와 절차, 손해배상을 따로 정했다면 특별한 사정이 없는 한 그 약정에서 정한 사유와 절차에 의하지 않고는 해지할 수 없습니다.
• 신뢰관계 파탄은 어느 정도여야 하나요?
  계약상 의무 위반이나 그 밖의 부당한 행위로 위임계약의 기초인 신뢰관계가 깨져 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르러야 합니다. 위 판결에서는 업무대행사 직원이 조합의 도급계약에 관여해 금액을 부풀리고 리베이트를 받은 행위가 이 정도에 해당한다고 보았습니다.
• 직원 비리도 업무대행사 책임인가요?
  업무대행사의 직원이 업무 수행 중 저지른 비리는 업무대행사의 선량한 관리자로서의 주의의무 위반으로 평가될 수 있습니다. 위 사건에서도 피용자의 리베이트 수령이 업무대행계약상 조합에 대한 선관주의의무 위반으로 인정됐고, 조합의 9,000만원 손해배상채권이 수수료에서 상계됐습니다.
• 해지하면 손해배상을 해야 하나요?
  부득이한 사유 없이 상대방에게 불리한 시기에 위임을 해지하면 손해를 배상해야 합니다. 다만 업무대행사의 의무 위반으로 신뢰관계가 깨져 해지한 경우라면 부득이한 사유가 인정될 가능성이 큽니다. 계약에 손해배상 조항이 따로 있으면 그 약정이 먼저 적용됩니다.
• 이미 받은 수수료를 돌려받을 수 있나요?
  해지는 장래를 향해 효력이 생기므로 해지 전에 정당하게 지급된 수수료를 당연히 돌려받지는 못합니다. 업무대행사의 의무 위반으로 생긴 손해는 손해배상으로 청구하거나 남은 수수료와 상계합니다. 위 사건에서도 리베이트 상당 손해배상채권을 상계하는 방식으로 정산했습니다.
• 조합 자금은 업무대행사가 보관해도 되나요?
  안 됩니다. 계약금 등 자금의 보관 업무는 신탁업자에게 대행하도록 해야 합니다. 업무대행사가 조합 자금을 직접 관리하고 있다면 법 위반 소지가 있고, 신뢰관계 판단에서도 불리한 사정이 됩니다. 자금 관리 방식을 바로 확인해 보십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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