재개발·재건축

조합장이 총회 결의 없이 맺은 계약, 상대방이 몰랐어도 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 재건축조합장이 도시정비법상 총회 결의가 필요한 계약을 결의 없이 맺었다면 상대방이 법적 제한을 몰랐거나 정족수를 잘못 알았어도 계약은 무효입니다. 대법원 2013다49381 판결은 강행규정 위반 계약에는 상대방의 선의·무과실이 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 지금은 그 계약이 총회 의결 사항인지와 의결서의 찬성 수부터 확인해 두십시오.

조합장 직인이 찍힌 계약서만으로 안심할 수는 없지만, 반대로 모든 조합 계약마다 총회 결의가 필요한 것도 아닙니다. 예산으로 정한 범위 안의 계약인지부터 나눠 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

N사는 2024년 한 재개발조합장과 이주 관리 용역계약을 맺고 1년간 18억원 상당의 업무를 수행했습니다. 조합장은 총회 결의가 있었다며 결과 공고문만 보여 줬고, N사는 의결서 원본이나 찬성 수를 따로 확인하지 않았습니다. 2025년 새 조합장은 이 계약이 예산 외 조합원 부담 계약인데도 적법한 총회 결의가 없었다며 무효를 통보했고, N사는 몰랐던 자신들도 무효를 감수해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조합장이 총회 결의 없이 맺은 계약, 상대방이 몰랐어도 무효인가요?

무효입니다. 도시정비법에 따라 총회 결의를 거쳐야 하는 계약을 조합장이 적법한 결의 없이 체결했다면, 상대방이 그런 법적 제한이 있다는 사실을 몰랐더라도 계약은 효력이 없습니다. 총회결의가 유효하려면 몇 명이 찬성해야 하는지, 유효한 결의가 있었는지를 상대방이 잘못 알았던 경우도 결론은 같습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약, 시공자와 설계자의 선정 및 변경, 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경 등을 총회 의결 사항으로 정합니다. 이런 계약을 맺는 상대방은 결의 여부를 스스로 확인해야 합니다.

총회 결의는 몇 명이 찬성해야 유효한가요?

법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수가 출석하고 출석 조합원 과반수가 찬성해야 합니다. 여기에 조합원 100분의 10 이상이 직접 출석해야 하고, 시공자 선정 총회는 조합원 과반수의 직접 출석이 필요합니다. 사업시행계획이나 관리처분계획 변경으로 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나면 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다.

정족수를 잘못 알았다는 사정도 상대방을 구하지 못합니다. 서면결의서를 출석으로 셌는지, 철회서를 반영했는지에 따라 결의 효력이 바뀌므로 개표 자료까지 받아 두어야 합니다.

계약 상대방은 어떻게 대비하나요?

계약 체결 전에 결의를 확인하는 수밖에 없습니다. 강행규정 위반 계약은 상대방이 선의, 무과실이어도 무효라서, 계약 뒤에 보호받을 길이 좁기 때문입니다. 계약서에 총회 의결서 사본을 첨부하게 하고, 결의 요건 흠결이 드러나면 조합이 재결의로 추인하도록 하는 조항을 두는 방법이 쓰입니다.

조합 계약 총회 결의 확인 순서

• 계약 성격 분류 - 예산 범위 안 계약인지, 조합원 부담 계약이나 시공자 등 선정 계약인지 나눕니다. 후자면 총회 의결이 필요합니다.
• 정관 확인 - 정관에 더 엄격한 의결 요건이 있는지 봅니다. 정관 요건도 함께 충족해야 합니다.
• 의결서와 개표 자료 확보 - 의결서 원본, 참석자 명부, 서면결의서 수, 직접 출석자 수를 받습니다. 요건 충족을 직접 계산합니다.
• 계약서 조항 정비 - 의결서 첨부와 재결의 협조 조항을 둡니다. 흠결이 드러났을 때 대응 근거가 됩니다.
• 무효 주장 대응 - 무효 주장을 받으면 결의 요건 충족 자료로 다투고, 부족했다면 재결의 요구나 정산 청구로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 이미 총회에서 승인된 예산 범위 안인지, 대의원회 대행이 허용되는 사항인지 다툼이 있으면 정관과 예산서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 조합 계약의 효력과 총회 결의 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어떤 계약에 총회 결의가 필요한가요?
  현행 도시정비법 제45조 제1항은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약, 시공자와 설계자 및 감정평가법인등의 선정과 변경, 정비사업전문관리업자의 선정과 변경, 자금 차입 등을 총회 의결 사항으로 정합니다.
• 상대방이 몰랐다면 보호받을 수 없나요?
  보호받지 못합니다. 대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결은 조합 대표자가 강행규정에 위반해 적법한 총회 결의 없이 계약을 체결했다면, 상대방이 법적 제한을 몰랐거나 정족수와 결의 존재를 잘못 알았더라도 계약이 무효라고 보았습니다.
• 총회 의결 정족수는 어떻게 되나요?
  법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성입니다. 다만 사업시행계획서나 관리처분계획 변경으로 정비사업비가 100분의 10 이상 늘면 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다.
• 직접 출석 요건도 있나요?
  있습니다. 총회 의결에는 조합원 100분의 10 이상이 직접 출석해야 하고, 시공자 선정 총회는 조합원 과반수가, 대통령령으로 정하는 총회는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다. 대리인이나 전자적 방법 행사는 직접 출석으로 봅니다.
• 계약서에 특약을 두면 무효를 막을 수 있나요?
  막을 수는 없습니다. 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계있는 강행규정은 당사자 합의로 배제할 수 없어, 결의가 없어도 유효로 한다는 특약은 효력이 없습니다. 다만 결의 흠결이 드러나면 재결의에 협조한다는 조항은 추인 절차를 여는 데 쓸 수 있습니다.
• 무효인 계약으로 이미 한 일의 대가는요?
  약정 대금은 청구할 수 없지만 조합이 얻은 이익은 부당이득 반환을 구할 수 있습니다. 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람은 그 이익을 반환해야 하므로, 실제 수행한 업무와 조합의 이익을 증명하는 자료를 모아야 합니다.

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