내 명의였던 기간도 시효 기간에 들어가나요?

들어가지 않습니다. 적법·유효한 등기를 마친 소유자가 자기 부동산을 점유하는 것은 특별한 사정이 없는 한 취득시효의 기초가 되는 점유가 아닙니다. 명의가 다른 사람에게 넘어간 때부터 시효 점유가 시작됩니다.

시효 점유는 정확히 언제부터 계산하나요?

다른 사람 명의로 소유권이전등기가 되는 등 소유권 변동이 있는 때부터입니다. 등기부의 이전등기 접수일을 기준으로 20년을 계산하고, 그 사이 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했는지를 봅니다.

명의를 넘긴 뒤의 점유는 소유의 의사가 있나요?

추정은 되지만 깨질 수 있습니다. 스스로 팔거나 증여해 명의를 넘겨준 사람이 새 소유자의 허락을 받아 계속 쓰는 경우라면 남의 물건을 빌려 쓰는 점유로 볼 여지가 큽니다. 이전 경위와 대가 수령 여부가 판단 자료가 됩니다.

점유가 계속됐다는 것은 어떻게 증명하나요?

전후 두 시점에 점유한 사실만 증명하면 그 사이 점유는 계속한 것으로 추정됩니다. 명의 이전 무렵과 현재의 경작 사실을 보여 주면 되고, 중간에 점유를 잃었다는 사실은 상대방이 증명해야 합니다.

시효가 완성되면 바로 내 땅이 되나요?

아닙니다. 점유취득시효는 등기해야 소유권을 취득하므로, 완성 뒤 현재 명의자에게 소유권이전등기를 청구해야 합니다. 그 전에 명의가 다른 사람에게 넘어가면 새 명의자에게 시효를 주장하기 어려울 수 있습니다.

시효가 어렵다면 다른 방법이 있나요?

명의를 넘긴 경위에 따라 달라집니다. 명의만 빌려준 명의신탁이었다면 명의신탁 약정의 효력과 반환 청구를, 증여였다면 증여 해제 사유가 있는지를 검토합니다. 명의신탁 약정은 원칙적으로 무효라는 점도 함께 따집니다.

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등기·명의신탁

제 땅을 조카 명의로 넘긴 뒤에도 계속 농사지었다면 취득시효는 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

다른 사람 명의로 소유권이 넘어간 때부터이고, 내 명의로 등기되어 있던 동안의 점유는 취득시효의 기초가 아니어서 그 기간은 20년 계산에 들어가지 않습니다. 대법원 판례와 민법 제245조 제1항에 따른 결론이고, 명의를 넘긴 뒤의 점유가 소유의 의사에 의한 것인지는 따로 따집니다. 지금은 조카 명의로 넘어간 날과 넘긴 경위부터 확인하십시오.

기한

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 완성됩니다. 내 명의였던 기간은 빼고, 다른 사람 명의로 소유권이 넘어간 날부터 20년을 세어야 합니다.

내 명의였던 기간까지 합쳐 20년을 채웠다고 계산할 필요는 없습니다. 그 기간은 처음부터 시효 기간에 들어가지 않으니, 명의가 넘어간 날을 먼저 찾으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1998년 산 밭에서 계속 농사를 지어 왔고, 2010년 사정이 생겨 조카 B씨에게 밭 명의를 증여 형식으로 넘겼습니다. 명의가 바뀐 뒤에도 A씨는 B씨에게 따로 말하지 않고 그대로 경작했습니다. 2026년 B씨가 밭을 팔겠다고 하자, A씨는 1998년부터 28년 동안 농사를 지었으니 취득시효로 되찾을 수 있지 않느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자였던 사람의 취득시효 점유는 언제부터 시작되나요?

다른 사람 명의로 소유권이전등기가 되는 등 소유권 변동이 있을 때 비로소 취득시효의 요건인 점유가 시작된다고 볼 수 있습니다. 적법·유효한 등기를 마친 소유자의 자기 부동산 점유는 취득시효의 기초가 되지 않기 때문입니다. 대법원 2016. 10. 27. 선고 2016다224596 판결의 결론입니다.

시효 기산점 계산 예시

1998년
자기 명의 취득(시효 기간 아님)
2010년
조카 명의 이전(시효 점유 시작 가능)
2026년
경과 16년, 시효 미완성
2030년
20년 경과 시점

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조는 20년 점유취득시효와 10년 등기부취득시효를 정하고 있고, 원안 당시와 같습니다. 어느 쪽이든 소유권이 넘어간 날이 계산의 출발점입니다.

명의를 넘긴 뒤 계속 농사지으면 소유의 의사가 인정되나요?

점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 스스로 땅을 팔거나 증여해 명의를 넘겨준 사람이 계속 점유하는 경우에는 그 점유가 소유의 의사에 의한 것인지 따로 따져야 합니다. 새 소유자의 허락을 받아 쓰고 있다면 남의 물건을 빌려 쓰는 점유로 볼 여지가 큽니다.

그래서 명의를 넘긴 경위가 결론을 가릅니다. 매매 대금을 받았는지, 명의만 빌려준 것인지, 새 소유자와 사용에 관한 약속이 있었는지를 정리해야 합니다. 새 소유자가 그동안 재산세를 냈는지, 경작 사실을 알고도 문제 삼지 않았는지도 함께 확인합니다.

중간에 점유가 끊긴 것처럼 보이면 어떻게 되나요?

전후 두 시점에 점유한 사실이 있으면 그 사이 점유는 계속한 것으로 추정됩니다. 명의가 넘어간 때와 지금 모두 점유하고 있다는 사실을 보여 주면 되고, 상대방이 중간에 점유를 잃은 사실을 증명해야 추정이 깨집니다.

시효가 완성되어도 등기를 해야 소유권을 얻습니다. 완성 뒤 등기 전에 소유권이 다시 다른 사람에게 넘어가면 그 사람에게는 시효를 주장하기 어려울 수 있으니 완성 시점에 맞춰 등기청구를 준비해야 합니다.

취득시효 점유 개시 시점 확인 순서

소유 기간 확인 - 등기부로 내 명의였던 기간과 명의가 넘어간 날을 확인합니다. 시효 계산의 출발점입니다.
이전 경위 정리 - 매매·증여·명의신탁 가운데 무엇이었는지 정리합니다. 소유의 의사 판단이 여기서 갈립니다.
점유 증거 수집 - 경작 기록, 농자재 구입, 수확물 판매 내역을 모읍니다. 점유 계속을 보여 줍니다.
20년 계산 - 명의가 넘어간 날부터 20년이 되는 날을 계산합니다. 모자라면 다른 청구를 검토합니다.
등기청구 준비 - 완성 시점에 맞춰 현재 명의자에게 소유권이전등기를 청구합니다. 그 전에 명의가 또 바뀌지 않게 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의 이전이 명의신탁이었거나 가족 간 증여로 사용 약속이 있었다면 약정서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 청구와 부동산 소유권 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

오래 농사지은 땅을 두고 「30년 가까이 내가 부쳤으니 시효로 되찾을 수 있다」는 상담이 종종 들어옵니다. 그러나 그 가운데 내 명의였던 기간은 시효 기간이 아니고, 명의를 넘긴 뒤의 점유도 스스로 넘겨준 사정 때문에 소유의 의사가 부정될 수 있습니다. 실제로 인정받을 수 있는 범위는 생각보다 좁습니다.

그래서 날짜와 경위 기록이 먼저입니다. 내 명의 등기일과 조카 명의 이전등기일, 이전 원인(매매·증여), 대가를 받았는지, 넘긴 뒤 조카와 사용에 관해 나눈 대화를 문자나 녹음으로 확보해야 합니다. 경작 사실은 농지원부나 농자재 구입 영수증으로 남겨 둡니다.

이 기록은 취득시효를 원인으로 한 등기청구 소송에서 시효 기산점과 자주점유를 판단하는 근거가 됩니다. 시효가 어렵다면 같은 자료가 명의신탁 반환이나 증여 해제 같은 다른 청구로 방향을 바꿀 때 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서, 명의 이전 계약서, 경작 기록, 조카와 주고받은 문자를 준비해 주시면, 시효 기산점·소유의 의사 인정 가능성·다른 청구 원인을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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