공인중개사
중개사 소개로 조합주택 분양을 받았는데 사기였다면 중개사도 책임지나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신
네, 중개사가 사업시행자의 능력과 위험을 조사·설명하지 않고 가입을 적극 권유했다면 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 다만 대법원은 아직 동·호수가 특정되지 않은 조합 가입 지위를 공인중개사법상 중개대상물로 보지 않아, 공인중개사법 제30조와 공제가 아니라 위임계약상 선관주의의무 위반을 근거로 청구해야 한다고 보았습니다. 지금은 가입계약서와 중개사의 권유 문자·광고를 모아 두십시오.
사기 분양이 의심되면 가입계약서, 입금 내역, 중개사의 광고·문자, 권유할 때 들은 설명을 메모로 남기고, 사업시행자와 중개사에게 계약금 반환과 손해배상을 요구하는 내용증명을 보내 두십시오.
중개사가 사기를 몰랐다고 해서 책임이 없는 것은 아닙니다. 확인해야 할 것을 확인하지 않은 과실만으로도 배상 책임이 생길 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
2024년 9월 A씨는 동네 공인중개사의 「조합원 분양이라 일반 분양보다 싸고 확실하다」는 권유를 듣고 조합주택 조합원 가입계약을 맺어 계약금과 업무대행비로 5,000만원을 냈습니다. 중개사는 수수료로 300만원을 받았습니다. 2025년 말 사업시행자가 인가 세대수보다 훨씬 많은 사람을 모집해 돈만 받은 사실이 드러났고, A씨는 중개사에게도 배상을 청구할 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
사기 분양을 소개한 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
물을 수 있습니다. 대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결은 조합아파트 분양을 위한 조합가입계약을 중개한 공인중개사들이 사업시행자가 입주를 실현할 권한이나 능력이 있는지 조사·확인하지 않고 위험성을 설명하지 않은 채 가입을 적극 권유했다면 수임인의 선관주의의무를 위반했다고 보았습니다.
중개사와 의뢰인 사이는 위임과 비슷한 관계라서, 중개사는 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 일을 처리해야 합니다. 사업시행자의 인가 세대수, 토지 확보율, 자금 관리 방식, 이미 모집된 인원을 확인하지 않고 「확실한 분양」이라고 권유했다면 주의의무 위반이 됩니다. 사기라는 사실을 알고 가담했다면 불법행위 책임도 함께 집니다.
공인중개사법상 손해배상책임과 공제로 보상받을 수 있나요?
조합 가입 지위라면 어렵습니다. 같은 판결은 동·호수가 특정되지 않은 채 장차 조합원으로 충원되면 아파트를 분양받을 수 있는 추상적 권리는 공인중개사법상 중개대상물이 아니라고 보고, 공인중개사협회를 상대로 한 공제금 청구를 받아들이지 않았습니다.
| 알선 대상 | 중개대상물 여부 | 청구 근거 | 공제 |
|---|---|---|---|
| 동·호수 특정 분양권 | 해당 | 공인중개사법 제30조 제1항 | 청구 검토 |
| 조합 가입(충원) 지위 | 해당 안 됨 | 민법 제681조·제750조 | 어려움 |
- 동·호수 특정 분양권
- 중개대상물 여부: 해당
- 청구 근거: 공인중개사법 제30조 제1항
- 공제: 청구 검토
- 조합 가입(충원) 지위
- 중개대상물 여부: 해당 안 됨
- 청구 근거: 민법 제681조·제750조
- 공제: 어려움
출처 - 공인중개사법 제3조, 제30조 제1항, 민법 제681조, 대법원 2013다14903 판결
근거는 2026. 9. 28. 기준 현행 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임입니다. 구 부동산중개업법 제19조 제1항이 같은 자리였습니다. 이 조항은 중개행위에서 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 적용되므로, 동·호수가 특정된 분양권처럼 중개대상물에 해당해야 쓸 수 있습니다. 조합 가입 지위 알선이라면 민법상 위임·불법행위 책임으로 청구하고, 중개사 개인 재산에서 회수하는 것을 전제로 준비해야 합니다.
중개사 책임은 어느 정도까지 인정되나요?
손해 전부가 인정되는 경우는 드뭅니다. 사기를 친 사업시행자가 1차 책임자이고, 중개사는 주의의무 위반의 정도에 따라 책임을 지며, 의뢰인도 위험을 확인하지 않은 과실이 있으면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다.
분양이 확실하다는 설명을 들었다는 사정, 중개사가 받은 수수료 액수, 광고 문구가 의뢰인의 판단에 얼마나 영향을 주었는지가 책임 비율을 가릅니다. 중개사가 중개대상물 확인·설명 의무를 지는 일반 분양권 중개였다면 확인·설명서 기재 내용도 중요한 증거가 됩니다.
사기 분양 중개사 책임 대응 순서
- 계약 구조 확인 - 동·호수가 특정된 분양계약인지, 조합 가입 지위인지 확인합니다. 청구 근거와 공제 가능성이 여기서 갈립니다.
- 권유 기록 수집 - 중개사의 광고, 문자, 설명 자료, 수수료 영수증을 모읍니다. 주의의무 위반과 인과관계를 보여 주는 자료입니다.
- 사업시행자 실체 확인 - 인가 세대수, 토지 확보 현황, 자금 관리 계좌를 확인합니다. 중개사가 확인했어야 할 사항이 무엇이었는지 드러납니다.
- 형사 고소 검토 - 사업시행자를 사기로 고소하고, 중개사가 사정을 알았다면 공범 여부도 검토합니다. 수사 자료가 민사 증거로 쓰입니다.
- 민사 청구와 보전 - 사업시행자와 중개사를 함께 상대로 손해배상을 청구하고, 재산 도피를 막기 위해 가압류를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 지역주택조합처럼 조합원 모집 절차가 법령에 따로 정해진 사업이거나 중개사가 사업시행자로부터 따로 대가를 받은 경우에는 계약 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양 사기 관련 고소 대리와 손해배상 청구를 수행합니다.
실무상 착안점
사기 분양 피해자들은 「중개사도 몰랐다고 하니 어쩔 수 없다」고 포기하거나, 반대로 「중개사 공제로 전액 받을 수 있다」고 기대합니다. 실제로는 몰랐더라도 확인하지 않은 과실로 책임을 질 수 있지만, 조합 가입 지위라면 공제 보상은 막혀 있습니다. 누구를 상대로 무엇을 근거로 청구할지가 먼저입니다.
그래서 권유 과정의 기록이 핵심 증거가 됩니다. 중개사가 보낸 광고 문자, 「확실하다」는 설명을 들은 날짜, 설명 자료, 수수료를 준 계좌 내역, 가입계약서의 목적물 표시(동·호수 특정 여부)가 모두 남아야 합니다. 말로 들은 설명은 그날 바로 메모해 두는 것만으로도 증거 가치가 올라갑니다.
이 기록은 형사 고소와 민사 소송 양쪽에서 쓰입니다. 사업시행자 사기 수사에서 확보된 모집 인원 자료는 중개사가 확인했어야 할 위험을 보여 주고, 민사에서는 중개사의 선관주의의무 위반과 책임 비율을 정하는 근거가 됩니다. 사업시행자 재산은 빨리 빠져나가므로 가압류를 함께 준비해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 분양·조합 가입 사기 피해 사건을 수행해 왔으며, 계약 목적물이 중개대상물인지부터 확인한 뒤 사업시행자에 대한 고소와 중개사에 대한 위임계약상 책임 청구, 재산 보전을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 형사 공판 변론
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
조합 가입계약서·입금 내역과 수수료 영수증·중개사의 광고와 문자·사업시행자 관련 자료를 준비해 주시면, 중개사의 주의의무 위반 여부와 청구 근거(공인중개사법·민법), 사업시행자 고소와 가압류 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
출처
2026.10.04 기준으로 조문을 확인했습니다.
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