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공인중개사

공인중개사는 어디까지 해 줄 수 있나요? 경매 입찰 대리도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

공인중개사는 토지·건축물 등의 매매·교환·임대차를 알선하는 일을 하고, 법원에 따로 등록했다면 경매 매수신청 대리도 할 수 있습니다. 공인중개사법 제2조 제1호는 중개를 중개대상물의 거래 알선으로 정하고, 제14조 제3항은 경매 입찰 대리에 법원 등록을 요구합니다. 지금은 맡기려는 중개사무소가 개설등록을 했는지와 경매 대리라면 법원 등록증이 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

중개사무소에 들어가면 벽에 걸린 중개사무소 등록증과 공인중개사 자격증 이름이 설명하는 사람과 같은지 확인하십시오. 등록하지 않은 사람의 중개는 처벌 대상입니다.

중개사에게 거래를 맡겼다고 해서 권리관계 확인을 모두 직접 다시 할 필요는 없습니다. 중개사는 중개가 완성되기 전에 등기사항증명서 등을 근거로 권리관계를 설명할 의무가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 수도권 아파트 경매에 참여하려고 동네 공인중개사무소를 찾았습니다. 중개사는 권리분석부터 입찰 대리까지 해 주겠다며 수수료를 제시했는데, 법원 매수신청대리인 등록증을 보여 달라고 하자 자격증만 있으면 된다고 답했습니다. A씨는 공인중개사가 경매 입찰을 대신해 줄 수 있는지, 중개사가 할 수 있는 일은 어디까지인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공인중개사가 중개할 수 있는 물건은 무엇인가요?

토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단입니다. 공인중개사는 이 물건들에 대해 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」과 시행령이 정한 범위입니다.

입목은 「입목에 관한 법률」에 따라 등기된 수목의 집단을, 공장재단·광업재단은 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 재단을 말합니다. 분양권처럼 장래 건축물을 취득할 권리도 실무상 중개 대상으로 다뤄지지만, 전매가 제한된 분양권을 중개하는 것은 금지됩니다.

중개업을 하려면 무엇을 갖춰야 하나요?

중개사무소를 두려는 지역의 시장·군수·구청장에게 개설등록을 해야 합니다. 공인중개사 자격만 있고 개설등록을 하지 않았거나, 자격이 없는 사람이 보수를 받고 중개를 업으로 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

경매 입찰 대리나 분양대행도 할 수 있나요?

할 수 있지만 조건이 있습니다. 개업공인중개사는 경매·공매 대상 부동산의 권리분석과 취득 알선, 매수신청·입찰신청 대리를 할 수 있습니다. 다만 법원 경매의 매수신청 대리를 하려면 대법원규칙이 정한 요건을 갖춰 법원에 등록하고 감독을 받아야 합니다.

공인중개사 업무별 허용 요건(2026. 9. 28. 기준)
매매·임대차 중개
허용 여부: 가능
요건: 중개사무소 개설등록
경매 매수신청 대리
허용 여부: 가능
요건: 법원 등록
분양대행(법인)
허용 여부: 가능
요건: 법인 겸업 범위 내
의뢰인과 직접 거래
허용 여부: 금지
요건: 해당 없음

출처 - 공인중개사법 제9조, 제14조, 제33조

법인인 개업공인중개사는 중개업 외에 부동산 관리대행, 부동산 이용·개발·거래 상담, 상업용 건축물과 주택의 분양대행 등 법이 정한 업무만 함께 할 수 있습니다. 개인 중개사에게는 이런 겸업 제한이 없습니다.

공인중개사가 하면 안 되는 일은 무엇인가요?

중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 것은 금지됩니다. 매도인에게 집을 팔아 달라는 의뢰를 받은 중개사가 그 집을 직접 사거나, 매도인과 매수인 양쪽의 대리인으로 계약서에 서명하는 것이 여기에 해당합니다.

중개사가 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 집니다. 권리관계를 잘못 설명해 보증금을 잃은 경우가 대표적이고, 중개사가 가입한 보증보험이나 공제로 배상받을 수 있습니다.

공인중개사 업무범위 확인 순서

  • 등록 여부 확인 - 국가공간정보포털이나 관할 구청에서 중개사무소 개설등록을 조회합니다. 미등록 중개는 처벌 대상이고 배상 보장도 받기 어렵습니다.
  • 대상 물건 확인 - 거래하려는 것이 토지·건축물 등 중개대상물인지 봅니다. 대상이 아니면 공인중개사법의 보호를 받지 못합니다.
  • 업무 범위 확인 - 경매 대리라면 법원 매수신청대리인 등록증을 요구합니다. 등록 없는 대리는 허용되지 않습니다.
  • 확인·설명서 수령 - 계약 전에 중개대상물 확인·설명서를 받아 등기 내용과 대조합니다. 나중에 배상책임을 따질 기준이 됩니다.
  • 공제증서 확인 - 중개사의 보증보험·공제 증서 사본을 받아 둡니다. 손해가 생겼을 때 청구할 상대방이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 직접 매수인이 되었거나 설명과 다른 권리관계로 손해를 입었다면 확인·설명서와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고에 따른 손해배상 청구와 공인중개사 업무정지 등 행정처분 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

중개사무소 상담에서 의뢰인들은 공인중개사면 부동산에 관한 일은 무엇이든 맡길 수 있다고 생각합니다. 실제로는 중개대상물이 법으로 정해져 있고, 경매 입찰 대리는 법원 등록을, 법인 중개사의 부수 업무는 법이 정한 범위를 따로 갖춰야 합니다. 등록증 확인 한 번으로 피할 수 있는 사고가 적지 않습니다.

기록으로 남겨야 할 것은 누가 어떤 설명을 했는지입니다. 중개대상물 확인·설명서에 서명한 날, 중개사가 문자로 보낸 권리관계 설명, 계약서에 기재된 중개사 이름과 등록번호가 나중에 책임 주체를 가립니다. 보조원이 설명하고 공인중개사는 자리에 없었다면 그 사실도 날짜와 함께 적어 두어야 합니다.

이 기록은 중개사고 손해배상 소송에서 과실과 인과관계를 증명하는 자료가 되고, 공제조합이나 보증보험에 보험금을 청구할 때 제출하는 기본 서류가 됩니다. 판결을 받아도 중개사 개인 재산이 부족하면 공제금으로 회수하게 되므로, 사고 직후 공제증서를 확보해 두는 것이 실제 회수에 도움이 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 중개사고 손해배상과 공인중개사 행정처분 사건을 수행해 왔으며, 중개사무소 등록 여부와 확인·설명서 기재 내용을 먼저 확인한 뒤 배상책임과 공제금 청구 가능성을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 업무정지처분 취소소송
  • 행정처분 취소·집행정지
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

중개대상물 확인·설명서·매매 또는 임대차계약서·중개사와 주고받은 문자·중개사무소 등록증 사진을 준비해 주시면, 중개 업무 범위 해당 여부·중개사의 의무 위반·손해배상과 공제금 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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