공인중개사

공인중개사가 아파트 당첨권 매매를 중개해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

원칙적으로 중개할 수 있지만, 전매제한 기간 중인 분양권이거나 주택법이 양도·알선을 금지한 청약통장·조합원 지위 같은 증서·지위라면 중개하면 안 됩니다. 대법원은 아파트 당첨권 매매 알선이 분양 관련 증서의 매매 알선에 해당하지 않는다고 보았고, 현행 공인중개사법은 관계 법령이 금지한 증서와 전매제한 부동산의 중개를 따로 금지합니다. 지금은 해당 분양권의 전매제한 기간과 당첨 경위를 먼저 확인하십시오.

분양권이라는 이유만으로 중개를 전부 거절할 필요는 없습니다. 전매가 허용된 분양권은 장래 건축될 건물로서 일반 중개와 같이 다룹니다.

이런 상담이 많습니다

2026년 6월 개업공인중개사 A씨는 고객에게서 2025년 말 당첨된 아파트 분양권을 팔아 달라는 의뢰를 받았습니다. 고객은 프리미엄 5,000만원을 받고 싶다고 했지만, 입주자모집공고문을 보니 이 단지는 당첨자 발표일부터 일정 기간 전매가 제한되는 곳이었습니다. A씨는 당첨권 중개 자체가 금지되는지, 전매제한이 풀리면 중개해도 되는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 당첨권 매매 알선은 금지된 증서 중개인가요?

아닙니다. 대법원 1990. 4. 27. 선고 89도1886 판결은 형벌법규는 엄격하게 해석해야 하므로 증서와 존재 형태가 전혀 다른 분양권을 「분양 관련 증서」에 포함시킬 수 없다며, 아파트 당첨권 매매 알선을 금지행위로 보지 않았습니다. 판결은 당첨된 특정 아파트의 매매 중개를 장래 건축될 건물의 중개로 본 원심 결론을 수긍했습니다.

구 부동산중개업법 제15조는 지금 공인중개사법 제33조로 바뀌었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」 제33조 제1항 제5호는 금지 대상을 「관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등」으로 좁혀 정하고 있어, 당첨권 자체는 여전히 이 호의 증서에 해당하지 않습니다.

그렇다면 금지되는 경우는 언제인가요?

두 가지를 확인해야 합니다. 첫째, 주택법이 양도·양수와 그 알선을 금지한 증서나 지위, 즉 주택을 공급받을 수 있는 조합원 지위, 입주자저축 증서, 주택상환사채 등의 매매·교환을 중개하면 금지행위가 됩니다.

둘째, 관계 법령에 따라 전매 등 권리 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하면 부동산투기를 조장하는 금지행위가 됩니다. 지금은 주택법 등 관계 법령에 따라 전매제한이 붙는 분양 주택이 많아, 당첨권 중개에서는 이 호가 가장 자주 문제 됩니다. 두 경우 모두 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

전매제한 분양권을 사고팔면 거래 당사자도 불이익이 있나요?

있습니다. 주택법상 공급질서 교란 행위에 해당하면 사업주체는 공급 신청 지위를 무효로 하거나 이미 맺은 공급계약을 취소해야 하고, 국토교통부장관은 위반자의 입주자 자격을 10년의 범위에서 제한할 수 있습니다. 중개사의 말만 믿고 샀다가 계약이 취소되면 중개사에게 손해배상을 청구하는 분쟁으로 이어집니다.

분양권 중개 확인 순서

• 모집공고 확인 - 입주자모집공고문에서 전매제한 기간과 적용 규정을 확인합니다. 제한 기간 중이면 중개하지 않습니다.
• 대상 구분 - 당첨 후 공급계약을 맺은 분양권인지, 청약통장이나 조합원 지위 같은 증서·지위인지 가립니다. 후자는 주택법상 알선 금지 대상입니다.
• 당첨자 명의 확인 - 공급계약서와 당첨자 본인 여부를 확인합니다. 부정 당첨 지위는 거래 뒤 취소될 수 있습니다.
• 확인·설명 기록 - 전매제한 여부와 거래 제한 사항을 확인·설명서에 적어 교부합니다. 이후 손해배상 분쟁의 방어 자료가 됩니다.
• 보수 기준 확인 - 분양권 중개 보수는 계약금·중도금 등 이미 낸 금액과 프리미엄을 기준으로 산정하는지 조례와 규칙을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전매제한 예외 사유(해외 이주, 근무지 이전 등)를 주장하는 분양권이거나 재개발·재건축 입주권이 섞여 있으면 관계 법령과 공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사 금지행위 관련 형사 사건과 중개사고 손해배상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권은 공인중개사법상 중개대상물인가요?
  장래 건축될 특정 건물에 대한 권리로서 중개대상물로 다뤄집니다. 공인중개사법 제3조는 건축물을 중개대상물로 정하고, 대법원 89도1886 판결도 당첨된 특정 아파트의 매매 중개를 건물 중개로 본 원심 결론을 수긍했습니다. 다만 전매제한 기간 중인 분양권은 같은 법 제33조 제1항 제7호에 따라 중개가 금지됩니다.
• 청약통장을 사고파는 것을 중개하면 어떻게 되나요?
  금지행위가 됩니다. 주택법 제65조 제1항은 입주자저축 증서의 양도·양수와 알선을 금지하고, 공인중개사법 제33조 제1항 제5호는 관계 법령에서 양도·알선이 금지된 증서의 매매를 중개하는 행위를 금지합니다. 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
• 전매제한 분양권을 중개하면 처벌받나요?
  처벌받을 수 있습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제7호는 관계 법령에 따라 전매 등 권리 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 투기를 조장하는 행위를 금지하고, 제48조 제3호는 이를 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다.
• 전매제한이 풀린 분양권은 중개해도 되나요?
  됩니다. 전매제한 기간이 지나 권리 변동 제한이 풀린 분양권은 일반 중개대상물과 같이 중개할 수 있습니다. 다만 해제일 계산은 공고문의 기준일(당첨자 발표일 등)에 따라 달라지므로, 사업주체에 확인하거나 관할 관청 자료로 해제 사실을 확인한 뒤 확인·설명서에 적어 두는 것이 안전합니다.
• 조합원 지위를 사고파는 것도 막혀 있나요?
  주택법에 따라 주택을 공급받을 수 있는 조합원 지위는 양도·양수와 그 알선이 금지됩니다. 주택법 제65조 제1항 제1호가 이를 정하고, 이를 중개하면 공인중개사법 제33조 제1항 제5호의 금지행위가 될 수 있습니다. 다만 재건축·재개발 조합원 입주권은 도시정비법이 따로 규율하므로 별도로 확인해야 합니다.
• 불법 전매로 계약이 취소되면 매수인은 누구에게 청구하나요?
  매도인에게 대금 반환을, 과실 있는 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 주택법 제65조 제2항에 따라 공급계약이 취소되면 매수인은 분양권을 잃게 되고, 중개사가 전매제한 여부를 제대로 확인·설명하지 않았다면 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 문제 됩니다.

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