공인중개사

공인중개사가 중개 의뢰인과 직접 맺은 매매계약, 법 위반이라 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래한 매매계약은 공인중개사법 위반이어도 사법상 효력은 그대로 유지됩니다. 대법원은 금지규정 위반 계약의 효력은 그 규정의 목적에 비추어 정하고, 직접거래 금지 규정은 효력규정이 아닌 단속규정이라고 보았습니다. 지금은 계약을 무효로 돌리기보다 속아서 계약했는지, 형사고발이 필요한지를 먼저 따져 보십시오.

공인중개사가 법을 어겼다고 해서 매도인이 계약금 배액을 물지 않고 계약을 없앨 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 9월 아파트를 팔려고 동네 공인중개사에게 중개를 맡겼는데, 몇 주 뒤 그 공인중개사가 직접 사겠다며 매매대금 5억 2천만원에 계약하고 계약금 5천만원을 지급했습니다. 잔금일 전에 시세가 오르자 A씨는 「중개사가 의뢰인과 직접 거래하는 것은 법으로 금지되어 있으니 계약은 무효」라며 계약금을 돌려주고 계약을 없던 일로 하겠다고 통보했습니다. 공인중개사는 계약은 유효하다며 잔금을 치르겠다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법을 어긴 계약은 모두 무효가 되나요?

아닙니다. 금지규정을 어긴 계약이 무효인지는 그 규정의 해석으로 정합니다. 법에 무효라는 명문 규정이 있으면 따르고, 없으면 금지규정의 목적과 의미에 비추어 계약의 효력까지 부인해야 하는지를 검토합니다. 대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결이 이 기준을 확인했습니다.

효력까지 부인하는 규정을 효력규정(강행규정), 위반해도 처벌만 하고 계약은 살려 두는 규정을 단속규정이라고 부릅니다. 반사회성이 현저하여 계약 내용 자체가 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하면 규정의 성격과 상관없이 무효입니다.

공인중개사 직접거래 금지는 왜 단속규정인가요?

직접거래 금지 규정은 공인중개사가 거래상 알게 된 정보로 의뢰인의 이익을 해치는 일을 막기 위한 것이지만, 위반 거래의 효력까지 부인해야 목적을 달성할 수 있는 것은 아니라고 보았기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법」도 직접거래를 금지행위로 둡니다.

대법원은 이 규정을 효력규정으로 보면 직접거래임을 알면서 자신에게 이익이 되어 거래한 의뢰인의 계약까지 무효가 되어 거래의 안전을 해친다고 보았습니다. 그래서 원심이 계약을 무효로 보고 계약금 반환을 명한 부분을 파기했습니다.

직접거래한 공인중개사는 어떤 책임을 지나요?

계약은 유효해도 공인중개사는 형사처벌을 받을 수 있습니다. 직접거래 금지를 어긴 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 행정청의 등록취소나 업무정지 처분도 뒤따를 수 있습니다.

의뢰인이 계약 자체를 벗어나려면 공인중개사가 시세를 속였거나 거짓 언행으로 판단을 그르치게 했다는 사정이 필요합니다. 이때는 사기·착오를 이유로 한 취소나 손해배상을 검토합니다.

매도인이 계약을 없애려면 어떤 방법이 남나요?

이행에 착수하기 전이라면 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 매수인이 중도금을 냈다면 이 방법도 막히므로, 공인중개사가 거짓 시세를 알려 준 문자나 녹음이 있는지부터 확인합니다. 증거가 없다면 계약을 유지하는 쪽으로 협상하는 편이 비용이 적습니다.

공인중개사 직접거래 계약 대응 순서

• 계약 경위 기록 - 중개의뢰일, 매수 제안일, 계약일을 날짜별로 적습니다. 직접거래 사실과 정보 이용 여부를 보여 줍니다.
• 시세 자료 확보 - 계약 당시 실거래가와 호가 자료를 모읍니다. 거짓 언행이나 기망을 다툴 때 쓰입니다.
• 효력 다툼 범위 정리 - 단속규정 위반만으로는 무효가 되지 않으므로 취소 사유가 있는지 봅니다. 주장 방향이 여기서 정해집니다.
• 계약금 배액 해제 검토 - 매수인이 이행에 착수했는지 확인합니다. 착수 전이면 배액 상환으로 해제할 수 있습니다.
• 형사·행정 절차 검토 - 고발이나 등록관청 신고를 할지 정합니다. 민사 협상과 순서를 맞추어 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 가족이나 지인 명의로 산 경우나 계약서 특약에 위약금이 따로 정해져 있으면 계약서와 등기 명의를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 효력 다툼과 계약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 효력규정과 단속규정은 어떻게 구별하나요?
  법에 위반 행위를 무효로 한다는 명문이 있으면 효력규정이고, 없으면 금지규정의 목적에 비추어 계약 효력을 부인해야 목적을 달성할 수 있는지로 판단합니다. 대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결은 이 기준으로 공인중개사 직접거래 금지를 단속규정으로 보았습니다.
• 중개사가 가족 명의로 산 경우도 같은가요?
  명의만 가족으로 하고 실제 매수인이 공인중개사라면 직접거래에 해당할 수 있습니다. 그렇더라도 계약의 사법상 효력은 유지된다는 결론은 같습니다. 명의를 빌린 사정이 시세 은폐나 기망과 연결되어 있으면 사기 취소나 손해배상을 따로 검토합니다.
• 직접거래한 중개사도 중개보수를 받을 수 있나요?
  자신이 매수인이 된 거래에서 매도인에게 중개보수를 청구하는 것은 중개행위로 보기 어려워 인정되기 어렵습니다. 이미 중개보수를 받았다면 반환 청구를 검토할 수 있습니다. 보수 문제는 계약의 효력과 별개로 다툽니다.
• 직접거래 중개사는 어떤 처벌을 받나요?
  직접거래 금지를 위반한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 형사처벌과 별도로 등록관청이 중개사무소 개설등록 취소나 업무정지 처분을 할 수 있습니다. 형사처벌 여부는 매매계약의 효력에 영향을 주지 않습니다.
• 반사회적 계약이면 단속규정이어도 무효인가요?
  그렇습니다. 계약 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하면 규정의 성격과 상관없이 무효입니다. 다만 단순히 직접거래를 했다는 사정만으로 반사회성이 현저하다고 보지는 않으므로, 폭리나 궁박 이용 같은 사정을 따로 증명해야 합니다.
• 중도금을 받은 뒤에도 계약금 배액으로 해제할 수 있나요?
  어렵습니다. 계약금 배액 상환에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있습니다. 매수인이 중도금을 냈다면 이행에 착수한 것으로 보므로, 그 뒤에는 기망이나 착오를 이유로 한 취소 같은 다른 근거가 필요합니다.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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