중개사가 자기 고객 집을 사면 계약이 무효인가요?

무효가 아닙니다. 대법원 2016다259677 판결은 공인중개사법 제33조 제1항 제6호를 단속규정으로 보아, 이를 위반한 매매계약도 사법상 효력이 있다고 판단했습니다. 다만 공인중개사는 형사처벌 대상이 되고, 고객이 손해를 입었다면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

직접거래 금지를 어기면 처벌은 어떻게 되나요?

3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 공인중개사법 제48조 제3호는 제33조 제1항 제5호부터 제9호까지 위반한 자를 처벌하도록 정하고, 직접거래와 쌍방대리 금지는 제6호에 있습니다. 계약이 유효하더라도 형사 책임은 따로 남습니다.

가족 명의로 고객 집을 사면 괜찮나요?

괜찮다고 볼 수 없습니다. 명의만 가족으로 하고 실제로는 공인중개사가 매수 주체라면 중개의뢰인과 직접 거래한 것으로 평가될 수 있습니다. 자금 출처, 계약 협상 주체, 이후 사용·수익을 누가 하는지를 보고 판단하므로, 명의를 바꾼다고 금지행위를 피할 수 있는 것은 아닙니다.

같은 사무소 소속공인중개사를 통해 사도 되나요?

위험합니다. 금지 대상은 개업공인중개사뿐 아니라 소속공인중개사와 중개보조원 등 개업공인중개사등 전체입니다. 같은 사무소에 매도 의뢰가 들어온 물건을 같은 사무소 사람이 사면 그 사무소가 의뢰를 받은 것이므로 직접거래로 볼 가능성이 높습니다. 다른 사무소를 통해 거래하는 것이 안전합니다.

쌍방대리는 어떤 경우를 말하나요?

공인중개사가 매도인과 매수인 양쪽을 대리해 계약을 체결하는 경우를 말합니다. 양쪽의 중개를 함께 맡는 공동중개나 단순 알선과 달리, 양쪽의 대리인으로서 계약서에 서명하면 쌍방대리가 됩니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제6호는 직접거래와 함께 쌍방대리를 금지합니다.

중개사가 투자용으로 여러 채를 사면 문제인가요?

문제가 될 수 있습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제1호는 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위를 금지하므로, 반복·계속해서 영리 목적으로 사고팔면 다른 중개사를 거쳤더라도 위반 논란이 생깁니다. 거래 횟수, 보유 기간, 거래 목적을 보여 주는 자료를 갖춰 두어야 합니다.

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공인중개사

공인중개사가 다른 중개사 중개로 집을 사면 직접거래 금지 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 공인중개사가 자기에게 의뢰한 고객과 거래한 것이 아니라 매도인의 의뢰를 받은 다른 중개사의 중개로 부동산을 샀다면 직접거래 금지 위반이 아닙니다. 대법원은 중개업자가 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하고 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 경우 직접거래에 해당하지 않는다고 보았습니다. 지금은 매도인이 누구에게 중개를 의뢰했는지를 계약서와 확인·설명서로 확인해 두십시오.

그 자리에서

본인이 사려는 물건이라면 그 물건의 매도인에게서 직접 중개 의뢰를 받은 적이 있는지부터 확인하고, 매도인 측 중개사가 따로 있다는 사실을 계약서 중개사 란과 확인·설명서에 남겨 두십시오.

공인중개사라는 이유만으로 부동산을 사고파는 것이 모두 막히는 것은 아닙니다. 자기 고객과 직접 거래하거나 매매를 업으로 하는 것이 금지될 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

2026년 3월 개업공인중개사 A씨는 이웃 동네에 나온 빌라를 실거주용으로 사려고, 매도인에게서 매도 의뢰를 받은 다른 중개사무소를 통해 4억 2,000만원에 계약했습니다. A씨는 매도인과 이전에 아무런 중개 관계가 없었습니다. 계약 뒤 동료 중개사가 「중개사가 집을 사면 직접거래 금지에 걸린다」고 말하자, A씨는 이 거래가 위법인지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다른 중개사를 통해 사면 직접거래가 아닌가요?

직접거래가 아닙니다. 공인중개사법이 금지하는 것은 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위입니다. 매도인이 다른 중개사에게 매도 중개를 의뢰했고 그 중개사의 중개로 샀다면, 매수한 중개사는 매도인의 중개의뢰를 받은 사람이 아니므로 이 금지행위에 해당하지 않습니다.

대법원 1991. 3. 27. 선고 90도2858 판결은 중개업자가 매도인으로부터 매도 중개 의뢰를 받은 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하고, 매수 중개 의뢰를 받은 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 사안에서 직접거래 금지 위반을 부정했습니다. 이 판결이 적용한 구 부동산중개업법 제15조 제5호는 2026. 9. 28. 기준 현행 공인중개사법 제33조 제1항 제6호에 해당하며 내용은 같습니다.

직접거래 금지를 어기면 계약이 무효가 되나요?

무효가 되지 않습니다. 대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결은 직접거래 금지 규정이 중개의뢰인을 보호하기 위한 단속규정이고 효력규정이 아니라며, 이를 위반해 중개의뢰인과 공인중개사가 맺은 매매계약도 사법상 효력은 유지된다고 보았습니다.

직접거래 금지 위반의 효과(2026. 9. 28. 기준)

구분	결과
매매계약 효력	유효(단속규정)
형사 책임	3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
민사 책임	의뢰인 손해 시 배상 문제

매매계약 효력: 결과: 유효(단속규정)
형사 책임: 결과: 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
민사 책임: 결과: 의뢰인 손해 시 배상 문제

출처 - 공인중개사법 제33조 제1항 제6호, 제48조 제3호, 대법원 2016다259677 판결

계약 효력과 별개로 형사 책임은 남습니다. 직접거래 금지를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 중개의뢰인이 시세보다 싸게 팔았다면 공인중개사에게 손해배상을 청구하는 분쟁으로도 이어집니다.

중개사가 부동산을 자주 사고팔면 문제가 되나요?

문제가 될 수 있습니다. 공인중개사법은 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위를 따로 금지합니다. 다른 중개사를 거쳐 샀더라도 매수·매도를 반복해 사업처럼 운영한다면 매매업 금지 위반을 다툴 여지가 생깁니다.

업으로 한다는 것은 한두 번의 거래가 아니라 반복·계속해서 영리 목적으로 사고파는 것을 뜻하므로, 거래 횟수와 보유 기간, 자금 출처가 판단 요소가 됩니다. 실거주나 장기 보유 목적의 거래라면 그 사정을 보여 주는 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다.

중개사 본인 거래 확인 순서

의뢰 관계 확인 - 거래 상대방에게서 중개 의뢰를 받은 적이 있는지 확인합니다. 받았다면 직접거래 금지 대상입니다.
상대방 측 중개사 확인 - 매도인 측과 매수인 측 중개사가 각각 누구인지 계약서에 적습니다. 직접거래가 아니라는 증거가 됩니다.
쌍방대리 여부 확인 - 본인이 양쪽을 대리하는 구조가 아닌지 봅니다. 쌍방대리도 같은 호에서 금지됩니다.
거래 빈도 점검 - 최근 매수·매도 횟수와 보유 기간을 정리합니다. 매매업 금지 위반 논란에 대비합니다.
가격 적정성 자료 - 감정가나 실거래가 자료를 남깁니다. 의뢰인 손해 주장이 나올 때 방어 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족이나 지인 명의로 거래했거나 같은 사무소 소속공인중개사를 통해 거래한 경우에는 명의와 의뢰 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사법 위반 형사 사건과 중개 관련 손해배상 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

중개사들 사이에서는 「중개사는 부동산을 사면 안 된다」는 말이 퍼져 있습니다. 실제로 금지되는 것은 자기에게 중개를 맡긴 고객과 거래하는 것과 쌍방대리, 그리고 매매를 업으로 하는 것입니다. 누구를 통해 샀는지가 결론을 가릅니다.

그래서 의뢰 관계를 보여 주는 기록이 중요합니다. 매도인이 어느 중개사무소에 언제 매도 의뢰를 했는지, 계약서 중개사 란에 누가 적혔는지, 확인·설명서를 누가 작성했는지, 중개보수를 누구에게 지급했는지가 남아야 합니다. 같은 건물의 다른 사무소라도 기록이 없으면 형식만 빌렸다는 의심을 받습니다.

이 기록은 수사와 민사 분쟁 모두에서 쓰입니다. 매도인이 나중에 「사실은 그 중개사에게 먼저 팔아 달라고 했다」고 주장하면 의뢰 시점 기록이 직접거래 여부를 가르고, 계약 효력은 유지되더라도 손해배상 청구에서 가격 적정성 자료가 방어 근거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

위험합니다. 금지 대상은 개업공인중개사뿐 아니라 소속공인중개사와 중개보조원 등 개업공인중개사등 전체입니다. 같은 사무소에 매도 의뢰가 들어온 물건을 같은 사무소 사람이 사면 그 사무소가 의뢰를 받은 것이므로 직접거래로 볼 가능성이 높습니다. 다른 사무소를 통해 거래하는 것이 안전합니다.

매매계약서·중개대상물 확인·설명서·중개보수 영수증·매도인의 중개 의뢰 경위 자료를 준비해 주시면, 직접거래·쌍방대리 해당 여부와 매매업 금지 위반 가능성, 계약 효력을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

출처

2026.10.04 기준으로 조문을 확인했습니다.

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