공인중개사

자격 없는 지인이 한 번 중개해 줬는데 약속한 수수료를 안 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공인중개사 자격이 없는 사람이라도 우연히 한 번 중개한 것이라면 수수료 약정은 무효가 아니어서 약속한 수수료를 줘야 하는 것이 원칙입니다. 대법원은 중개를 업으로 한 경우에만 수수료 약정이 강행법규 위반으로 무효가 되고, 수수료가 부당하게 과다하면 상당한 범위로 줄일 수 있다고 보았습니다. 지금은 그 지인이 평소에도 중개를 해 왔는지부터 확인하십시오.

자격 없는 사람이 중개했다는 이유만으로 약속한 수수료를 전혀 안 줘도 되는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2025년 고향 친구의 소개로 전원주택 부지를 2억원에 샀고, 잔금 무렵 그 친구에게 고맙다며 수수료로 1천만원을 주기로 문자로 약속했습니다. 계약이 끝난 뒤 S씨는 친구가 공인중개사가 아니고 중개사무소도 없다는 사실을 알게 됐습니다. 친구가 약속한 돈을 달라고 하자 S씨는 무자격자에게 수수료를 줄 필요가 없는 것 아닌지 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공인중개사 자격 없는 지인에게 약속한 수수료는 무효인가요?

한 번 우연히 중개한 것이라면 무효가 아닙니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결은 공인중개사 자격이 없는 사람이 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래를 중개한 경우처럼 「중개를 업으로 한」 것이 아니라면 그 수수료 지급약정이 강행법규에 위반돼 무효라고 할 수 없다고 보았습니다. 반대로 무자격자가 개설등록 없이 중개를 업으로 하면서 받기로 한 수수료 약정은 무효입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법」은 중개업을 「다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것」으로 정의합니다. 업으로 했는지는 반복·계속성, 영업성, 중개 횟수와 기간 같은 사정을 종합해 판단합니다.

약속한 수수료가 너무 많으면 다 줘야 하나요?

부당하게 과다하면 상당한 범위로 줄어듭니다. 같은 판결은 중개수수료 약정이 부당하게 과다해 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 사정이 있으면 상당하다고 인정되는 범위 안에서 감액된 보수만 청구할 수 있다고 보았습니다. 거래 금액, 중개인이 실제로 한 일의 양, 공인중개사 법정 보수와의 차이가 감액 판단의 기준이 됩니다.

무자격자가 중개를 계속하면 어떻게 되나요?

중개사무소 개설등록 없이 중개업을 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 중개업을 하려면 공인중개사나 법인이 관할 시장·군수·구청장에게 개설등록을 해야 하고, 공인중개사가 아닌 사람은 등록 신청 자체를 할 수 없습니다. 반복적으로 중개하고 수수료를 받아 온 사람이라면 수수료 약정도 무효가 되고 형사 문제까지 생깁니다. 이 경우 이미 준 수수료는 법률상 원인 없이 받은 돈이 되어 반환을 청구할 수 있습니다. 반대로 한 번 도와준 지인에게 이 처벌 규정을 들어 지급을 거절하는 것은 근거가 약하므로, 먼저 반복 중개 사실을 확인해야 합니다.

무자격 중개 수수료 대응 순서

• 중개인 신분 확인 - 공인중개사 자격과 개설등록 여부를 확인합니다.
• 반복성 확인 - 그 사람이 다른 거래도 중개해 왔는지, 명함·광고가 있는지 봅니다. 업으로 했다면 약정은 무효입니다.
• 약정 내용 정리 - 수수료 금액, 약정 방식(문자·구두), 약정 시점을 정리합니다.
• 적정 금액 산정 - 거래 금액과 중개인이 실제로 한 일을 기준으로 적정 보수를 계산합니다. 법정 중개보수 상한을 참고 기준으로 삼습니다.
• 지급 또는 감액 협의 - 약정이 유효하면 적정 범위에서 지급을 협의하고, 과다하면 감액을 요구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개인이 매수인과 매도인 양쪽에서 수수료를 받기로 했거나 거래가 중간에 깨졌다면 약정 문자와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매와 중개보수를 둘러싼 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무자격자 중개 수수료 약정은 모두 무효인가요?
  아닙니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결은 공인중개사 자격이 없는 사람이 우연한 기회에 단 1회 중개한 것처럼 중개를 업으로 한 것이 아니라면 수수료 약정이 강행법규에 위반돼 무효가 아니라고 보았습니다. 업으로 한 경우의 약정만 무효입니다.
• 「업으로 한다」는 무슨 뜻인가요?
  공인중개사법은 중개업을 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것으로 정의합니다. 반복·계속해서 중개하거나 영업으로 하려는 의사가 있었는지를 봅니다. 한 번이라도 광고를 내고 영업을 시작했다면 업으로 한 것으로 볼 여지가 있습니다.
• 수수료가 너무 많으면 줄일 수 있나요?
  줄일 수 있습니다. 중개수수료 약정이 부당하게 과다해 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 사정이 있으면 상당하다고 인정되는 범위 안의 보수만 청구할 수 있습니다. 거래 금액, 중개인이 한 일의 양, 법정 중개보수와의 차이가 기준이 됩니다.
• 무자격자가 중개를 계속하면 처벌되나요?
  처벌됩니다. 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 이 경우 수수료 약정도 무효이므로 이미 준 수수료의 반환을 청구할 수 있습니다.
• 공인중개사가 아니면 사무소를 열 수 없나요?
  없습니다. 중개업을 하려는 자는 관할 시장·군수·구청장에게 중개사무소 개설등록을 해야 하고, 공인중개사(소속공인중개사 제외) 또는 법인이 아닌 자는 개설등록을 신청할 수 없습니다. 무자격자는 등록 자체가 불가능합니다.
• 이미 준 수수료를 돌려받을 수 있나요?
  약정이 무효라면 돌려받을 수 있습니다. 중개를 업으로 한 무자격자의 수수료 약정은 강행법규 위반으로 무효이므로, 이미 지급한 돈은 법률상 원인 없이 받은 이익으로서 반환 청구 대상이 됩니다. 한 번 우연히 한 중개라면 약정이 유효해 반환 청구가 어렵습니다.

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