공인중개사

등록 안 한 무자격 부동산 브로커와 한 수수료 약속도 지켜야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 공인중개사 자격 없이 중개사무소 개설등록도 하지 않고 중개를 업으로 하는 사람과 맺은 중개수수료 약정은 무효여서 지급하지 않아도 됩니다. 대법원은 등록에 관한 규정을 이런 약정의 효력을 제한하는 강행법규로 보았습니다. 지금은 상대가 중개사무소 등록을 했는지와 중개를 반복해서 해 왔는지부터 확인하십시오.

수수료를 약속하는 각서나 문자를 이미 보냈더라도 그 약속을 지킬 의무가 생기지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 11월 A씨는 공장 부지를 찾다가 부동산 소개를 오래 해 왔다는 B씨를 통해 토지 소유자를 소개받고 매매계약을 맺었습니다. B씨는 공인중개사 자격도 중개사무소 등록도 없었지만 명함을 돌리며 여러 토지 거래를 소개해 온 사람이었고, A씨는 계약 전에 B씨에게 수수료 2천만원을 주겠다는 각서를 써 줬습니다. 잔금을 치른 뒤 B씨가 각서를 근거로 돈을 요구하자 A씨는 지급해야 하는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무등록 중개인과의 수수료 약정은 왜 무효인가요?

중개사무소 개설등록에 관한 규정이 무자격·무등록 중개인의 수수료 약정 효력을 제한하는 강행법규이기 때문입니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 무자격자가 수수료를 받는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장해 거래질서의 공정성을 해치고, 거래사고 예방과 보증보험 등에 의한 손해전보 체계를 무너뜨린다는 이유로, 형사처벌만으로는 부족하고 그가 약정으로 경제적 이익을 얻는 것을 막아야 한다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 중개업을 하려는 사람이 중개사무소 개설등록을 하도록 정하고, 공인중개사 또는 법인이 아닌 사람은 등록을 신청할 수 없게 합니다. 등록 없이 중개업을 한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

한 번만 소개해 준 사람에게도 줄 필요가 없나요?

그 경우는 다릅니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결은 공인중개사 자격이 없는 사람이 우연한 기회에 단 1회 거래를 중개한 경우처럼 「중개를 업으로 한」 것이 아니라면 수수료 약정이 강행법규 위반으로 무효가 되지는 않는다고 보았습니다. 다만 약정액이 부당하게 과다하면 신의칙과 형평에 따라 상당한 범위로 감액된 금액만 청구할 수 있습니다.

그래서 상대가 부동산 소개를 반복해 온 사람인지, 명함이나 광고로 영업해 왔는지가 결론을 가릅니다. 여러 거래를 소개하고 대가를 받아 왔다면 중개를 업으로 한 것으로 봅니다.

이미 준 수수료는 돌려받을 수 있나요?

약정이 무효라면 법률상 원인 없이 준 돈이므로 부당이득으로 반환을 청구할 여지가 있습니다. 다만 상대는 반환을 거부하며 약정의 성격이나 업으로 한 것인지를 다툴 것이므로, 수수료를 준 경위와 상대의 영업 실태에 관한 자료가 필요합니다.

무등록 중개인 수수료 요구 대응 순서

• 등록 여부 조회 - 상대의 중개사무소 등록과 공인중개사 자격을 조회합니다. 무등록이 확인되면 약정 무효 주장의 출발점이 됩니다.
• 영업 실태 자료 수집 - 명함, 광고 글, 다른 사람에게 소개한 거래 정보를 모읍니다. 중개를 업으로 했는지 판단하는 자료입니다.
• 요구 내용 보관 - 수수료 요구 문자와 약정서, 녹음이 있으면 보관합니다. 소송이 제기되면 반박 자료가 됩니다.
• 지급 거절 통지 - 약정이 무효라는 이유로 지급을 거절한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 이후 청구 소송에 대비한 기록입니다.
• 신고 검토 - 무등록 중개는 형사처벌 대상이므로 관할 관청이나 수사기관 신고를 검토합니다. 민사 협상과 분리해 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대가 공인중개사 자격은 있지만 등록만 하지 않은 경우이거나 개업공인중개사와 공동으로 중개한 경우라면 약정서와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개보수 청구와 부동산 거래 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무등록 중개인과 맺은 수수료 약정은 모두 무효인가요?
  공인중개사 자격이 없고 중개사무소 개설등록도 하지 않은 사람이 중개를 업으로 하면서 맺은 약정은 무효입니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 등록 규정을 이런 약정의 효력을 제한하는 강행법규로 보았습니다.
• 지인이 한 번 소개해 준 경우도 무효인가요?
  아닐 수 있습니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결은 우연한 기회에 단 1회 중개한 것처럼 중개를 업으로 한 것이 아니라면 약정이 무효는 아니라고 보았습니다. 다만 과다한 약정액은 상당한 범위로 감액됩니다.
• 중개를 「업으로」 했는지는 어떻게 판단하나요?
  중개업은 다른 사람의 의뢰로 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것입니다. 반복·계속성, 영업 광고나 명함, 여러 거래에서 보수를 받아 왔는지 등을 종합해 판단합니다. 한두 번의 소개라도 영업 목적이 드러나면 업으로 볼 수 있습니다.
• 무등록 중개인은 처벌받나요?
  처벌받습니다. 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 민사상 약정 무효와 별개로 형사책임이 따르며, 신고는 관할 관청이나 수사기관에 합니다.
• 이미 수수료를 줬다면 돌려받을 수 있나요?
  약정이 무효라면 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이 되어 부당이득 반환을 청구할 여지가 있습니다. 상대가 업으로 중개한 사실과 돈을 준 경위를 증명할 자료를 모아 청구합니다. 상대는 약정 성격을 다툴 수 있습니다.
• 등록한 개업공인중개사에게는 약정대로 줘야 하나요?
  등록한 개업공인중개사는 중개의뢰인에게서 보수를 받을 수 있지만, 주택은 시·도 조례, 그 밖의 대상물은 국토교통부령이 정한 한도 안에서만 받을 수 있습니다. 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다.

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