등기·명의신탁

할아버지 이름이 남은 도로 땅에 국가가 보존등기했으면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

국가가 도로로 써 온 땅이라면 취득 서류가 없어도 국가의 자주점유가 추정되어, 옛 토지대장에 조상 이름이 있다는 것만으로 되찾기는 어렵습니다. 대법원은 1975년 지적법 개정 전에 복구된 토지대장의 소유자 기재에는 권리추정력이 없고 국가의 무단점유를 쉽게 인정해서는 안 된다고 보았습니다. 지금은 그 땅의 등기부와 토지대장 복구 시점부터 확인해 두십시오.

국가가 도로 편입 당시 보상 서류를 내놓지 못한다고 해서 그것만으로 소송에서 이기는 것은 아닙니다. 대법원이 이번 판결에서 다시 확인한 내용입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 조상 땅 찾기 조회를 하다가, 할아버지가 소유자로 적힌 옛 토지대장이 있는 시골 도로 300㎡에 2018년 국가 명의 소유권보존등기가 된 것을 알게 됐습니다. 이 땅은 일제강점기에 큰 밭에서 갈라져 나왔고 한국전쟁 뒤 토지대장이 복구될 때부터 지목이 도로였으며, 1970년대에 도시계획시설 도로로 지정돼 지금도 차가 다닙니다. 국가는 무주부동산 공고를 거쳐 보존등기를 했다고 합니다. C씨는 2026년 보존등기 말소 소송을 내려고 하는데, 국가가 취득시효를 주장할 것이라는 말을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국가가 취득 서류를 못 내면 무단점유가 되나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되고, 이 추정은 국가나 지방자치단체가 도로로 점유하는 경우에도 똑같이 적용됩니다. 그래서 국가가 취득시효를 주장할 때 자주점유를 스스로 증명할 필요는 없고, 무단점유라는 사정을 토지 소유자 쪽이 밝혀야 합니다.

대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다220113 판결은 국가가 토지 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하더라도, 점유 경위와 용도, 소유자로 적힌 사람이 그동안 소유권을 행사하려 했는지, 함께 분할된 다른 토지의 이용·처분 관계를 보아 적법한 취득 가능성을 배제할 수 없으면 자주점유 추정을 함부로 부정해서는 안 된다고 보았습니다. 대법원 2021. 8. 12. 선고 2021다230991 판결과 같은 입장입니다.

옛 토지대장에 조상 이름이 있으면 소유자로 인정되나요?

1975. 12. 31. 지적법 개정 전에 복구된 토지대장이라면 그 소유자란의 기재에는 권리추정력이 없습니다. 반면 복구된 지적공부의 지번·지목·면적·경계는 공무원의 사무착오가 증명되지 않는 한 복구 전과 같다고 추정됩니다. 소유자 기재와 토지의 모양은 이렇게 다르게 취급됩니다.

위 판결 사건에서도 원심은 복구 토지대장과 합병 전 일부 토지의 등기부에 원고 조부가 소유자로 적혀 있다는 점을 들어 국가의 자주점유를 부정했지만, 대법원은 이 판단을 받아들이지 않고 사건을 돌려보냈습니다. 일제강점기 사정부터 분할, 보존등기, 매매 등기가 어떤 필지에 대해 이루어졌는지를 필지별로 맞춰 보는 작업이 필요합니다.

국가의 취득시효는 어떻게 완성되나요?

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 같은 요건을 두고 있습니다. 위 판결 사건에서 국가는 늦어도 1976. 10. 15. 도시계획시설 지정 무렵부터 도로로 점유했다고 주장했고, 대법원은 자주점유 추정을 다시 따져 보라며 원심판결을 파기했습니다. 최종 결론은 환송 뒤 원심에서 다시 정해집니다.

국가는 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득할 수 있고, 이때 6개월 이상 이의를 제기할 수 있다는 뜻을 공고해야 합니다. 공고를 거친 보존등기라도 실제 소유자가 증명되면 말소를 다툴 수 있지만, 그 소송에서 국가는 취득시효를 함께 주장하는 것이 보통입니다.

조상 땅 국가 보존등기 대응 순서

• 등기부·지적공부 발급 - 폐쇄 등기부와 옛 토지대장, 지적도를 필지별로 발급받습니다. 토지대장 복구 시점이 1975. 12. 31. 전인지 확인합니다.
• 분할·합병 연혁 정리 - 사정받은 원래 필지에서 어떤 땅이 언제 갈라지고 합쳐졌는지 표로 정리합니다.
• 권리 행사 흔적 수집 - 조상이나 상속인이 도로 편입에 이의를 제기하거나 보상을 요구한 기록이 있는지 찾습니다. 없으면 국가의 자주점유 추정을 깨기 어렵습니다.
• 함께 분할된 땅 확인 - 같은 원래 필지에서 나온 다른 땅을 조상이 팔았는지, 도로 부분만 남겼는지 확인합니다.
• 소송 여부 결정 - 위 자료로 무단점유를 증명할 수 있는지 판단한 뒤 말소 소송이나 부당이득 청구를 결정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도로 편입 당시 보상 기록이 일부 남아 있거나 상속인이 여러 명이면 등기부와 지적공부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국가와 지방자치단체를 상대로 한 토지 소유권 확인·등기말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국가가 도로로 쓴 지 20년이 넘으면 땅을 잃나요?
  자주점유가 인정되면 국가는 취득시효를 이유로 소유권을 주장할 수 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하면 등기로 소유권을 취득하고, 국가의 도로 점유에도 자주점유 추정이 적용됩니다. 무단점유라는 사정을 소유자 쪽이 밝히지 못하면 말소 청구가 받아들여지기 어렵습니다.
• 국가가 보상 서류를 못 내면 제가 이기나요?
  그것만으로는 이기기 어렵습니다. 대법원 2021. 8. 12. 선고 2021다230991 판결과 2025다220113 판결은 국가가 취득절차 서류를 제출하지 못하더라도 적법한 취득 가능성을 배제할 수 없으면 자주점유 추정을 부정하지 않는다고 보았습니다. 점유 경위와 함께 분할된 땅의 처분 관계가 함께 고려됩니다.
• 옛 토지대장에 조상 이름이 있는데 증거가 안 되나요?
  1975. 12. 31. 지적법 개정 전에 복구된 토지대장의 소유자란 기재에는 권리추정력이 없습니다. 조상이 소유자였다는 사실을 다른 자료로 증명해야 하며, 일제강점기 토지조사부나 사정 기록, 옛 등기부가 그 자료가 됩니다. 복구 대장은 지번과 지목을 확인하는 자료로 씁니다.
• 국가는 어떻게 주인 없는 땅을 등기하나요?
  국가는 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득할 수 있고, 6개월 이상의 기간을 정해 정당한 권리자가 이의를 제기할 수 있다는 뜻을 공고해야 합니다. 그 기간에 이의가 없으면 지적소관청에 소유자 등록을 신청해 보존등기를 합니다. 공고 기간에 이의를 내지 못했어도 소송으로 소유권을 다툴 수는 있습니다.
• 조상이 다른 필지는 팔았는데 불리한가요?
  불리하게 작용할 수 있습니다. 위 판결은 원래 필지에서 갈라진 땅 가운데 조상과 상속인들이 도로 외 부분만 보존등기하고 팔아 온 점, 도로 부분에 보상을 요구한 기록이 없는 점을 국가의 적법 취득 가능성을 뒷받침하는 사정으로 보았습니다.
• 이 판결로 국가가 최종 승소한 것인가요?
  아닙니다. 대법원은 원심이 자주점유 추정 법리를 잘못 적용했다며 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈습니다. 원심이 다시 심리해 국가의 취득시효 완성 여부를 판단하므로, 비슷한 사건도 필지별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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