매매 계약
중도금까지 냈는데 공장 심의에서 떨어지면 특약으로 계약을 해제할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 공장설립 심의에서 불통과하면 계약을 무효로 한다는 특약이 있다면 중도금을 낸 뒤에도 그 특약에 따라 매매계약을 해제할 수 있습니다. 중도금 지급으로 막히는 것은 계약금 포기나 배액 상환에 의한 해약금 해제뿐이고, 별도로 정한 해제 사유에는 그 시한 제한이 적용되지 않습니다. 지금은 불통과 통지일과 특약상 반환 기한을 확인하십시오.
공장 심의 불통과 통지를 받은 날짜를 확인하고, 특약에서 정한 「2개월 내 계약금 반환」 기한이 언제 끝나는지 계산해 두십시오. 해제 통지와 함께 계약금과 중도금 반환을 한 번에 요구해야 기한 계산이 분명해집니다.
중도금을 이미 냈다고 해서 특약에 따른 해제까지 막혔다고 포기할 필요는 없습니다. 중도금 지급으로 막히는 것은 「중도금 지급 전까지 계약금 포기나 배액 상환으로 해제할 수 있다」는 조항에 따른 해제뿐입니다.
이런 상담이 많습니다
2025년 5월 A사는 공장을 짓기 위해 토지를 10억원에 사면서 계약금 1억원을 내고, 7월에 중도금 4억원까지 냈습니다. 계약서에는 「중도금 지급 전까지는 매도인은 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다」는 조항과 함께, 「공장설립 심의에서 불통과하면 계약을 무효로 하고 2개월 안에 계약금을 반환한다」는 특약이 있었습니다. 9월에 심의에서 불통과 통지를 받자, 매도인은 중도금을 받았으니 이제 해제할 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
중도금을 낸 뒤에도 공장 불허 특약으로 해제할 수 있나요?
있습니다. 계약서의 두 조항은 성격이 다릅니다. 「중도금 전까지 계약금 포기·배액 상환으로 해제」 조항은 이유 없이 해제하는 해약금 해제를 정한 것이어서 중도금을 내면 쓸 수 없지만, 「심의 불통과 시 무효」 특약은 별도의 해제 사유를 정한 것이어서 그 사유가 생긴 이상 중도금 지급 여부와 관계없이 해제할 수 있습니다.
계약 체결
계약금 지급
중도금 지급 전
해약금 해제와 특약 해제 모두 가능
중도금 지급 후
해약금 해제 불가, 특약 해제 가능
심의 불통과 통지
특약 해제 사유 발생
특약상 2개월
반환 기한, 경과 시 지연손해금
해약금 해제는 이행에 착수할 때까지만 할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제565조는 이 규칙을 「당사자간에 다른 약정이 없는 한」 적용하도록 정하고 있어, 당사자가 따로 해제 사유를 정한 특약에는 그 시한 제한이 미치지 않습니다.
해제하면 중도금도 돌려받나요?
돌려받습니다. 특약에는 「계약금을 반환한다」고만 적혀 있더라도, 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로 매도인은 받은 중도금도 돌려주어야 합니다. 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 하므로 계약금과 중도금 각각의 지급일부터 이자를 계산합니다.
| 계약금 | 10,000만원 |
|---|---|
| 중도금 | 40,000만원 |
| 반환 원금 합계 | 50,000만원 |
단순 예시 계산, 이자 별도
특약에서 정한 「2개월」은 매도인이 반환을 준비할 수 있도록 준 이행기로 볼 수 있습니다. 그 기한이 지나도 반환하지 않으면 그때부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 매수인이 받은 토지 관련 서류가 있다면 매수인도 돌려주어야 하고, 두 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다.
매도인도 특약을 이유로 해제할 수 있나요?
특약의 문언에 따라 다릅니다. 「불통과 시 무효로 한다」처럼 누가 해제하는지 정하지 않았다면 매도인도 그 사유를 내세워 계약을 끝낼 수 있다고 해석될 여지가 있습니다. 이때 매도인은 계약금 배액이 아니라 받은 돈을 원상회복으로 돌려주면 됩니다. 매수인이 심의 결과와 관계없이 사업을 계속하고 싶다면, 불통과 통지 직후 매도인과 특약을 어떻게 처리할지 서면으로 합의해 두어야 합니다.
중도금 지급 후 특약 해제 대응 순서
- 두 조항 구별 - 해약금 해제 조항과 특약 해제 사유를 나누어 표시합니다. 중도금 지급으로 막히는 것은 앞의 조항뿐입니다.
- 불통과 통지 확보 - 심의 결과 통지서와 신청 경위를 모읍니다. 해제 사유 발생의 증거입니다.
- 해제와 반환 통지 - 특약에 따른 해제, 계약금과 중도금 반환, 이자를 적어 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 해제 효력일입니다.
- 반환 기한 관리 - 특약상 반환 기한이 지나면 지연손해금을 계산합니다. 기한 경과일을 기록해 둡니다.
- 소송과 가압류 - 매도인이 반환하지 않으면 매매대금 반환 소송과 토지 가압류를 함께 진행합니다. 매도인이 토지를 다시 팔기 전에 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 심의 신청을 늦게 했거나 계약서에 불통과 시 중도금 처리 방법을 따로 정해 두었다면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 매매대금 반환 소송, 가압류 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
중도금을 낸 매수인들은 「이제 계약에서 빠져나올 길이 없다」고 생각하고, 매도인들도 중도금을 받았으니 해제는 끝났다고 말합니다. 그러나 계약서에 서로 다른 두 종류의 해제 조항이 있다면 각각 따로 봐야 합니다. 중도금이 막는 것은 이유 없이 계약금을 걸고 하는 해제뿐입니다.
다툼의 재료는 계약서 조항의 배치와 인허가 일정입니다. 해약금 조항과 특약 조항이 계약서 어디에 어떤 문구로 있는지, 심의 신청일과 결과 통지일, 특약상 반환 기한, 해제 통지 도달일이 모두 남아 있어야 합니다. 특약에 「계약금 반환」만 적혀 있다고 중도금 반환을 따로 요구하지 않고 기다리다 반환이 늦어지는 경우가 많습니다.
이 기록은 매매대금 반환 소송에서 해제 사유 발생과 반환 범위를 정하는 근거가 되고, 특약상 기한이 지난 날부터 지연손해금을 계산하는 기준이 됩니다. 매도인이 토지를 다시 팔려 할 때 가압류 신청의 소명 자료로도 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 매매대금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 계약서의 해약금 조항과 특약 해제 사유를 나누어 검토한 뒤 해제 통지와 계약금·중도금 반환 청구, 가압류를 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 행정처분 취소·집행정지
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·계약금과 중도금 송금 내역·공장설립 심의 결과 통지서·매도인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 특약 해제 사유의 발생·반환받을 금액과 이자·지연손해금 기산일을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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