매매 계약
중도금까지 낸 매수인이 계약금을 포기하고 해제할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 중도금을 낸 매수인은 스스로 이행에 착수한 것이어서 매도인이 아무 이행을 하지 않았더라도 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없습니다. 민법 제565조의 「당사자의 일방」은 매매 쌍방 중 어느 쪽이든 가리키고 상대방으로 한정되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매도인과 합의해제를 협의할 수 있는지부터 확인하십시오.
계약을 그만두고 싶다면 잔금 기일 전에 매도인과 합의해제 조건을 협의하십시오. 일방적으로 「계약금 포기하고 해제한다」고 통지해도 해제의 효과가 생기지 않고, 잔금을 내지 않으면 매수인이 채무불이행 책임을 지게 됩니다.
매도인이 아직 이행에 착수했는지 따로 알아볼 필요는 없습니다. 매수인 자신이 중도금을 냈다면 그것만으로 해약금 해제는 막힙니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 3월 B씨 소유 토지를 2억원에 사기로 하고 계약금 2,000만원을 낸 뒤, 5월과 7월에 1·2차 중도금 4,000만원씩을 냈습니다. 그런데 사업 계획이 바뀌자 A씨는 잔금 기일 전인 9월, B씨가 아직 등기서류를 준비하지 않았다며 계약금을 포기하고 계약을 해제하겠다고 통지하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
상대방이 이행에 착수하지 않았으면 해제할 수 있지 않나요?
아닙니다. 민법 제565조 제1항은 「당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지」 해약금 해제를 허용하는데, 여기서 당사자의 일방은 매매 쌍방 중 어느 일방을 말하고 상대방으로 한정되지 않습니다. 대법원 1970. 4. 18. 선고 70다105 판결은 계약의 일부 이행에 착수한 당사자는 상대방이 이행에 착수하지 않았더라도 해제권을 행사할 수 없다고 보았습니다.
이렇게 보는 이유는 이행에 착수한 당사자는 해제권을 포기한 것으로 볼 수 있고, 그 뒤의 해제는 상대방에게 예상하지 못한 손해를 주기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제565조도 같은 문언이어서 이 해석은 그대로 유지됩니다.
중도금 지급은 언제나 이행의 착수인가요?
대부분 그렇습니다. 이행의 착수는 채무의 일부를 이행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 말하고, 단순히 이행을 준비하는 것만으로는 부족합니다. 약정한 중도금을 지급했다면 매매대금 일부를 이행한 것이어서 전형적인 이행의 착수에 해당합니다.
2025년 3월
계약금 2,000만원 지급, 해제 가능
2025년 5월
1차 중도금 지급, 이행 착수로 해제 불가
2025년 7월
2차 중도금 지급
2025년 9월
매수인 해제 시도, 효력 없음
사례처럼 1·2차 중도금을 모두 냈다면 매수인은 이미 이행에 착수했으므로 계약금을 포기해도 해제할 수 없습니다. 반대로 중도금 기일 전에 계약금만 낸 상태라면 매도인이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다.
그러면 매수인은 계약에서 빠져나올 방법이 없나요?
매도인과 합의해제하는 방법이 있습니다. 합의해제는 새로운 계약이므로 이미 낸 계약금·중도금 중 얼마를 돌려받을지 조건을 정해 합의할 수 있습니다. 합의 없이 잔금을 내지 않으면 매도인이 최고를 거쳐 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약서에 위약금 조항이 있으면 매도인은 그 금액을 손해배상으로 청구할 수 있고, 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 위약금이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있으므로, 합의 조건을 정할 때 이 기준을 참고하면 됩니다.
중도금 낸 뒤 계약 포기 대응 순서
- 이행 착수 확인 - 중도금 지급일과 금액을 확인합니다. 이미 냈다면 해약금 해제는 불가능합니다.
- 계약서 특약 확인 - 해제 관련 특약과 위약금 조항을 확인합니다. 특약이 있으면 그에 따릅니다.
- 합의해제 협의 - 반환받을 금액과 정산 방법을 매도인과 협의합니다. 합의 내용은 서면으로 남깁니다.
- 잔금 기일 관리 - 합의 전까지 잔금 기일을 넘기면 매도인의 해제와 손해배상 청구가 가능해집니다.
- 위약금 감액 검토 - 매도인이 해제하고 위약금을 몰취하면 과다 여부를 따져 감액을 청구합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「잔금 전까지는 계약금을 포기하고 해제할 수 있다」는 특약이 있으면 결론이 달라질 수 있어 계약서 문구를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 위약금 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
매수인들은 「매도인이 아직 아무것도 안 했으니 계약금만 버리면 나갈 수 있다」고 생각합니다. 판례는 해약금 해제의 기준을 상대방뿐 아니라 해제하려는 쪽의 이행 착수에도 둡니다. 중도금을 낸 순간 매수인 스스로 해약금 해제의 문을 닫은 셈입니다.
그래서 중도금을 언제 얼마나 냈는지, 매도인이 그 뒤 무엇을 했는지가 날짜별로 정리돼야 합니다. 이 기록은 합의해제를 협의할 때 매수인이 어느 선까지 양보해야 하는지를 가늠하는 기준도 됩니다. 협의 내용은 문자라도 남겨 두어야 나중에 합의 성립을 증명할 수 있습니다.
합의 없이 잔금 기일을 넘기면 매도인의 해제와 위약금 몰취 소송으로 이어집니다. 그때는 중도금 반환 범위와 위약금 감액이 쟁점이 되고, 매수인이 낸 돈을 되찾으려면 매도인의 다른 재산에 가압류를 해 두어야 하는 경우도 생깁니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 위약금 정산 분쟁을 수행해 왔으며, 이행 착수 시점과 계약서 특약을 먼저 확인한 뒤 합의해제 조건 협의나 위약금 감액 청구로 매수인이 되찾을 금액을 정리하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·계약금과 중도금 입금 내역·매도인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 이행 착수 여부·해제 특약의 유무·합의해제와 위약금 정산을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
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