공인중개사

명의를 빌려준 중개사무소 직원이 돈을 횡령했는데 제가 물어준 돈 전액을 구상할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 감독이 소홀한 틈을 타 고의로 횡령한 직원은 사용자의 감독 소홀을 이유로 구상금을 깎아 달라고 할 수 없습니다. 대법원은 사용자와 직원이 명의대여자와 명의차용자 사이여도 같다고 보았습니다. 지금은 피해자에게 배상한 판결문과 송금 내역부터 모아 두십시오.

직원이 「사장님도 관리를 안 했다」고 주장한다고 해서 그동안의 감독 내역을 일일이 증명하려고 애쓸 필요는 없습니다. 고의로 횡령한 직원에게는 그 주장 자체가 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

공인중개사 A씨는 2024년 자기 이름으로 중개사무소를 열고, 자격이 없는 B씨가 실제로 사무소를 운영하게 하면서 매달 일정액을 받았습니다. B씨는 2025년 3월 아파트 매매를 중개하며 매수인에게서 중도금 9,000만원을 받아 매도인에게 전달하지 않고 써 버렸습니다. 매도인이 소송을 내 A씨가 사용자로서 9,000만원을 배상하자, A씨가 B씨에게 구상금을 청구했고 B씨는 A씨가 감독을 전혀 하지 않았다며 책임을 줄여 달라고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사용자의 구상권은 원래 제한되지 않나요?

직원의 과실로 생긴 사고라면 구상권이 줄어들 수 있습니다. 사용자는 사업의 성격과 규모, 직원의 업무 내용과 근로조건, 가해행위의 원인, 사고 예방이나 손실 분산을 위한 사용자의 배려 정도를 따져 손해의 공평한 분담이라는 기준에서 신의칙상 상당한 범위에서만 직원에게 구상할 수 있습니다. 실수로 사고를 낸 직원에게 손해 전부를 떠넘기지 못하게 하려는 법리입니다.

그러나 이 제한은 직원이 고의로 불법행위를 저지른 경우에는 적용되지 않습니다. 사용자의 감독이 소홀한 틈을 이용해 일부러 돈을 가로챈 직원이 바로 그 감독 소홀을 이유로 자기 책임을 줄여 달라고 하는 것은 신의칙상 허용되지 않습니다.

명의를 빌려준 사이여도 결론이 같나요?

같습니다. 대법원 2009다59350 판결은 공인중개사 명의를 빌려 중개사무소를 운영하던 사람이 중개 대금을 횡령한 사건에서, 명의대여자가 직원 관리에 노력하지 않았다는 사정을 들어 구상 범위를 전체 손해의 40%로 제한한 원심을 파기했습니다. 사용자와 직원이 명의대여자와 명의차용자 관계라도 고의로 불법행위를 한 쪽이 감액을 주장할 수는 없다고 보았습니다.

따라서 A씨는 피해자에게 물어준 금액과 그 지연손해금까지 직원에게 청구할 수 있습니다. 다만 직원이 횡령한 금액보다 많이 배상했다면 그 초과분이 직원의 불법행위와 상당인과관계가 있는지는 따로 따져야 합니다.

피해자는 왜 명의자에게 배상을 받았나요?

직원이 사무소 업무를 하다 낸 손해는 사용자가 배상하기 때문입니다. 중개 대금을 받아 전달하는 일은 외형상 중개사무소의 사무집행에 해당하므로, 명의를 빌려준 개업공인중개사가 사용자로서 피해자에게 배상책임을 집니다. 사용자가 선임과 감독에 상당한 주의를 다했다는 사정을 증명하면 면책될 수 있지만, 명의만 빌려준 경우에는 인정되기 어렵습니다.

명의를 빌려준 공인중개사는 따로 불이익이 있나요?

있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법」은 공인중개사가 다른 사람에게 자기 성명을 사용해 중개업무를 하게 하거나 자격증을 대여하는 행위를 금지하고, 이를 어기면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.

개업공인중개사가 다른 사람에게 자기 성명이나 상호를 사용해 중개업무를 하게 한 경우 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소해야 합니다. 구상금 소송에서 명의대여 사실이 드러나면 이 문제가 함께 불거질 수 있으므로 소송 전에 정리해 두는 편이 좋습니다.

횡령 직원 구상금 청구 대응 순서

• 배상 자료 정리 - 피해자에게 배상한 판결문, 합의서, 송금 내역을 모읍니다. 구상금의 범위가 이 금액으로 정해집니다.
• 횡령 증거 확보 - 직원이 돈을 받은 영수증과 계좌 내역, 횡령을 인정한 문자를 확보합니다. 고의가 드러나야 감액 주장을 막을 수 있습니다.
• 재산 보전 - 직원 명의 예금이나 부동산을 찾아 가압류를 신청합니다. 소송 도중 재산을 빼돌릴 우려가 있을 때 필요합니다.
• 구상금 청구 - 배상액 전액과 지연손해금을 청구합니다. 직원이 감독 소홀을 내세우면 고의 불법행위라는 사정으로 대응합니다.
• 형사 고소 검토 - 중개 대금을 가로챈 행위는 횡령죄로 고소할 수 있습니다. 다만 명의대여 문제도 함께 조사될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 직원이 횡령이 아니라 단순한 실수로 손해를 냈거나 배상 금액에 다툼이 있다면 계약서와 판결문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 횡령 사건의 고소 대리와 구상금 청구를 위한 가압류·추심 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 직원이 감독 소홀을 주장하면 구상금이 줄어드나요?
  고의로 횡령한 직원이라면 줄어들지 않습니다. 사용자의 감독이 소홀한 틈을 이용해 고의로 불법행위를 저지른 직원이 그 감독 소홀을 이유로 자기 책임을 줄여 달라고 하는 것은 신의칙상 허용되지 않습니다. 과실로 사고를 낸 직원과는 결론이 다릅니다.
• 명의만 빌려준 경우에도 사용자책임을 지나요?
  집니다. 명의를 빌려주고 사무소를 운영하게 했다면 외부에서 보기에 그 직원은 명의자의 사무소에서 일하는 사람이므로, 중개 업무 중 생긴 손해는 명의자가 사용자로서 배상합니다. 선임과 감독에 상당한 주의를 다했다는 사정을 증명하면 면책될 수 있지만 명의만 빌려준 경우에는 어렵습니다.
• 과실로 사고를 낸 직원에게는 전액 구상할 수 없나요?
  제한될 수 있습니다. 사용자는 사업의 성격과 규모, 직원의 근로조건, 사고의 원인, 예방이나 손실 분산을 위한 배려 정도 등을 고려해 신의칙상 상당한 범위에서만 구상할 수 있습니다. 법원이 구체적 사정을 보고 비율을 정합니다.
• 명의대여 사실이 드러나면 처벌받나요?
  처벌 대상입니다. 공인중개사가 다른 사람에게 자기 성명을 사용해 중개업무를 하게 하거나 자격증을 대여하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 중개사무소등록증을 대여하거나 성명·상호를 쓰게 한 경우도 같은 벌칙이 적용됩니다.
• 중개사무소 등록도 취소되나요?
  취소됩니다. 개업공인중개사가 다른 사람에게 자기 성명이나 상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도·대여한 경우 등록관청은 개설등록을 취소해야 합니다. 재량으로 봐주는 규정이 아니어서 사실이 확인되면 취소를 피하기 어렵습니다.
• 직원에게 재산이 없으면 어떻게 하나요?
  판결을 받아 두고 재산이 생길 때 집행합니다. 먼저 직원 명의 예금이나 부동산, 다른 직장의 급여를 찾아 가압류를 신청해 두면 소송 뒤 강제집행으로 이어갈 수 있습니다. 판결로 확정된 채권은 소멸시효가 10년이므로 시간을 두고 추심할 수 있습니다.

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