공인중개사

중개사를 빼고 일주일 뒤 직거래하면 중개보수를 안 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 중개사가 계약 성립에 결정적인 역할을 했는데 의뢰인들이 중개사를 빼고 직접 계약했다면 중개사는 중개행위의 정도에 맞는 보수를 청구할 수 있습니다. 위임 사무가 책임 없는 사유로 끝났을 때 처리한 비율만큼 보수를 인정하는 민법 규정과 신의칙이 근거입니다. 지금은 계약 직전까지 중개사가 한 일을 날짜별로 정리해 두십시오.

계약서에 중개사 도장이 없다고 해서 중개보수 청구가 곧바로 막히는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

공인중개사 L씨는 2025년 5월 아파트 매도인과 매수인을 연결해 현장 안내와 가격 조율을 모두 마치고, 9억원에 계약서를 쓰기로 한 날 두 사람을 사무실에 불렀습니다. 그날 특약 문구를 두고 의견이 갈려 계약서를 쓰지 못했는데, 일주일 뒤 두 사람은 L씨를 빼고 같은 아파트를 같은 조건으로 직접 계약했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사를 빼고 계약하면 보수를 안 줘도 되나요?

그렇지 않습니다. 중개보수는 원칙적으로 계약이 체결되어야 청구할 수 있지만, 중개사가 계약 성립에 결정적인 역할을 했는데도 중개사의 책임 없는 사유로 중개가 중단되어 최종 계약서 작성에 관여하지 못했다면, 이미 한 중개행위의 정도에 상응하는 보수를 청구할 수 있습니다. 위임 사무 도중 수임인의 책임 없는 사유로 위임이 끝나면 처리한 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다는 규정과 신의칙이 근거입니다.

상인이 영업 범위에서 남을 위해 행위를 하면 상당한 보수를 청구할 수 있다는 규정도 함께 원용됩니다. 원안이 든 부산지방법원 판결이 이 법리를 따랐고, 하급심에서 같은 판단이 이어지고 있으며, 의뢰인이 중개사를 배제하려고 일부러 계약을 미룬 사정은 신의칙 판단에서 함께 고려됩니다.

보수는 얼마까지 받을 수 있나요?

계약이 완성됐을 때의 법정 한도를 넘을 수 없습니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 계약이 완료되지 않은 경우의 보수라도 중개 경위, 들인 기간과 노력, 의뢰인이 얻은 이익, 거래가액을 고려해 정하되, 계약 완료 시 적용될 보수 한도를 넘을 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」상 주택 중개보수 한도는 시·도 조례로, 주택 외 중개대상물은 국토교통부령으로 정합니다.

주택 외 중개대상물은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의로 정하는 것이 원칙입니다. 결정적 역할을 했더라도 보통 이 한도의 일부로 감액되고, 계약서 작성과 이후 관리를 하지 않은 만큼 차감됩니다.

중개사 과실로 틀어졌다면요?

중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 중개사는 보수를 받지 못합니다. 직거래로 중개가 중단된 경우에도 중개사의 잘못된 안내나 무리한 조건 제시 때문에 계약서 작성이 무산됐다면 책임 없는 사유라고 보기 어렵습니다. 의사불합치가 누구의 사정에서 비롯됐는지가 쟁점이 됩니다.

직거래 중개보수 청구 대응 순서

• 중개 기록 정리 - 현장 안내, 가격 조율, 계약 일정 조정 기록을 날짜별로 모읍니다. 결정적 역할을 증명하는 자료가 됩니다.
• 직거래 사실 확인 - 등기부나 실거래가 신고 내역으로 같은 물건·같은 조건 계약을 확인합니다. 중개와 계약의 연결 고리를 보여 줍니다.
• 중단 사유 확인 - 계약서 작성이 무산된 이유가 중개사 책임이 아닌지 정리합니다. 책임 없는 중단이어야 보수 청구가 가능합니다.
• 보수 청구 통지 - 의뢰인들에게 내용증명으로 보수를 청구합니다. 법정 한도 안에서 상당한 금액을 제시합니다.
• 소송 또는 지급명령 - 답이 없으면 소액사건이나 지급명령을 활용합니다. 상대가 다투면 중개 기록을 증거로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전속중개계약을 맺었거나 중개의뢰서에 직거래 시 보수 지급 약정이 있다면 그 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개보수 청구와 부동산 거래 관련 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서를 못 쓰면 원칙적으로 보수가 없나요?
  원칙은 그렇습니다. 중개보수는 중개로 계약이 체결되어야 청구하는 것이 원칙이고, 민법 제686조 제2항도 위임사무를 완료한 뒤에 보수를 청구하도록 정합니다. 다만 결정적 역할을 한 뒤 책임 없는 사유로 중단된 경우에는 같은 조 제3항에 따라 처리한 비율만큼 청구할 수 있습니다.
• 결정적 역할은 어떻게 증명하나요?
  중개 과정을 날짜별 기록으로 보여 줍니다. 매물 소개, 현장 안내, 가격과 조건 조율, 계약 일정 확정까지 중개사가 한 일이 문자와 메시지로 남아 있으면 됩니다. 직거래 계약이 중개하던 물건과 같은 조건이라는 점도 등기부와 실거래가 신고 내역으로 확인합니다.
• 보수를 법정 한도보다 많이 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효이고, 계약이 완료되지 않은 경우의 보수도 계약 완료 시 적용될 한도를 넘을 수 없다고 보았습니다. 공인중개사법 제32조 제4항의 한도 규정은 강행법규입니다.
• 계약 무산 시 보수를 미리 약정할 수 있나요?
  약정할 수 있습니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 계약이 완료되지 않아도 중개행위에 상응하는 보수를 주기로 약정할 수 있다고 보았습니다. 다만 약정 금액이 있더라도 신의칙과 형평에 비춰 합리적인 범위에서만 인정되고 법정 한도를 넘지 못합니다.
• 중개사 잘못으로 무산됐다면요?
  보수를 청구하기 어렵습니다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서는 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우 보수를 받지 못한다고 정하고, 민법 제686조 제3항도 수임인의 책임 없는 사유로 끝난 경우에만 비율 보수를 인정합니다. 무산 경위를 누가 만들었는지가 쟁점입니다.
• 얼마를 받을 수 있는지 기준이 있나요?
  정해진 비율은 없고 사정을 종합합니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 중개의뢰 경위, 처리 경과와 난이도, 들인 기간과 노력, 의뢰인이 얻은 이익, 거래가액 등을 고려하도록 했습니다. 계약서 작성과 잔금 관리 같은 남은 업무를 하지 않은 부분은 보통 차감됩니다.

비슷한 상황

• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
• 받을 돈이 3천만원을 넘으면 지급명령을 신청할 수 없나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성