공인중개사

중개사가 소개한 매수인과 중개사 없이 직접 계약하면 수수료를 안 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 중개사가 계약 성립에 결정적 역할을 했는데 중개사 책임 없이 마지막 계약서 작성에서 빠졌다면, 이미 한 중개행위에 상응하는 보수를 줘야 할 수 있습니다. 법원은 수임인의 책임 없는 사유로 위임이 끝나면 처리한 비율만큼 보수를 청구할 수 있다는 민법 규정과 신의칙을 근거로 봅니다. 지금은 중개사가 매수인을 소개하고 조건 협상까지 한 기록이 얼마나 남아 있는지 확인해 두십시오.

중개사가 청구한 금액을 그대로 다 줄 필요는 없습니다. 계약이 완료되지 않은 중개의 보수는 기여한 만큼으로 줄고, 법정 한도를 넘을 수도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 6월 보유한 토지를 팔려고 중개사에게 의뢰했고, 중개사가 소개한 매수인과 가격 5억원까지 합의했습니다. 계약서 작성 자리에서 잔금일과 특약 문구로 의견이 갈려 도장을 찍지 않고 헤어졌는데, 며칠 뒤 A씨와 매수인은 둘이서만 만나 처음 조건대로 계약서를 썼습니다. 중개사는 이 사실을 알고 A씨와 매수인 모두에게 중개보수를 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사 없이 계약서를 쓰면 중개수수료를 주지 않아도 되나요?

원칙은 계약이 완료되어야 중개보수를 청구할 수 있지만, 예외가 있습니다. 중개사가 계약 성립에 결정적 역할을 했는데 중개사의 책임 없는 사유로 중개가 중단되어 최종 계약서 작성에 관여하지 못했다면, 이미 한 중개행위의 정도에 상응하는 보수를 청구할 수 있습니다. 원래 사례가 인용한 부산지방법원 1987. 9. 24. 선고 87나516 판결 등 하급심 판결이 이 기준을 적용했습니다.

상인이 영업범위 안에서 타인을 위해 행위를 하면 상당한 보수를 청구할 수 있다는 상법 규정도 같은 근거가 됩니다. 중개사 몰래 직접 계약한 것은 중개사의 책임 없는 사유로 중개가 끊긴 전형적인 경우입니다.

계약이 끝나지 않은 중개의 보수는 얼마로 정하나요?

약정에 산정 기준이 없으면 중개의뢰 경위, 사건 처리 경과와 난이도, 들인 기간과 노력, 의뢰인이 얻은 이익, 거래 가액 등을 모두 고려해 정합니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 계약이 완료되지 않을 때도 중개행위에 상응하는 보수를 약정할 수 있고, 특정 금액을 정했더라도 신의칙상 합리적인 범위에서만 청구할 수 있다고 보았습니다.

같은 판결은 이 보수가 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을 법정 한도를 넘을 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행규칙」은 주택 외 중개대상물의 중개보수를 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 정하도록 합니다. 주택은 시·도 조례가 정한 요율 한도를 따릅니다.

매수인에게도 중개수수료를 청구할 수 있나요?

매수인이 그 중개사에게 중개를 의뢰했다면 청구할 수 있지만, 의뢰하지 않았다면 원칙적으로 청구할 수 없습니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결은 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 중개보수를 받을 수 없다고 보았습니다. 매수인이 중개사에게 매물을 찾아 달라고 했는지가 기준입니다.

중개사 과실로 계약이 깨졌다면 보수를 줘야 하나요?

주지 않아도 됩니다. 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없습니다. 중개 중단이 중개사의 잘못된 설명이나 권리관계 확인 소홀에서 비롯됐다면 상응 보수 청구도 인정되기 어렵습니다.

직거래 후 중개보수 청구 대응 순서

• 의뢰 관계 확인 - 누가 그 중개사에게 중개를 의뢰했는지 정리합니다. 의뢰하지 않은 당사자는 원칙적으로 보수를 내지 않습니다.
• 기여 정도 정리 - 매수인 소개, 현장 안내, 가격 협상, 계약서 초안 작성 가운데 중개사가 한 일을 날짜별로 적습니다. 보수 산정의 기준이 됩니다.
• 중단 사유 확인 - 계약이 중개사 없이 체결된 이유가 당사자 사정인지 중개사 잘못인지 봅니다. 중개사 잘못이면 보수가 인정되기 어렵습니다.
• 법정 한도 계산 - 거래금액과 중개대상물 종류에 따른 한도를 계산합니다. 청구액이 한도를 넘으면 넘는 부분은 무효입니다.
• 합의 또는 소송 대응 - 기여 정도와 한도를 근거로 감액을 제안합니다. 소송이 되면 같은 자료로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개계약서에 전속중개나 직거래 시 위약금 조항이 있다면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래 관련 약정금·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약이 완료되지 않았는데 보수를 청구할 근거가 뭔가요?
  민법 제686조 제3항과 상법 제61조, 신의칙입니다. 민법 제686조 제3항은 수임인의 책임 없는 사유로 위임이 종료되면 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다고 정하고, 상법 제61조는 상인이 영업범위 안에서 타인을 위해 한 행위에 상당한 보수를 청구할 수 있게 합니다. 중개사가 결정적 역할을 했어야 합니다.
• 중개사가 매수인만 소개했어도 보수를 줘야 하나요?
  소개만 하고 가격이나 조건 협의에 관여하지 않았다면 결정적 역할로 보기 어렵습니다. 법원은 중개 경위, 처리 경과, 들인 기간과 노력, 의뢰인이 얻은 이익을 함께 봅니다. 매수인 소개 후 당사자끼리 조건을 새로 협상했다면 보수가 인정되지 않거나 크게 줄 수 있습니다.
• 중단된 중개의 보수도 법정 한도가 적용되나요?
  적용됩니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 계약이 완료되지 않은 중개행위에 대한 보수도 계약이 완료되었을 경우 적용되었을 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조의 한도를 넘을 수 없다고 보았습니다. 한도를 넘는 약정은 넘는 범위에서 무효입니다.
• 토지 5억원 거래면 중개보수 한도는 얼마인가요?
  토지처럼 주택 외 중개대상물은 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호에 따라 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 정합니다. 5억원이면 한도는 450만원이고, 이는 계약이 완료되었을 때의 상한입니다. 중단된 중개라면 기여 정도에 따라 이보다 적은 금액이 인정됩니다.
• 중개를 의뢰하지 않은 매수인도 수수료를 내야 하나요?
  원칙적으로 내지 않습니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결은 공인중개사법 제32조 제1항이 중개의뢰인으로부터 보수를 받도록 정하므로 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 별도 약정이 없는 한 보수를 받을 수 없다고 보았습니다. 확인·설명서에 서명했다는 사정만으로 지급 약정이 있다고 보지도 않습니다.
• 중개계약서에 직거래 위약금이 있으면 어떻게 되나요?
  위약금 약정도 효력이 있을 수 있지만 법정 보수 한도를 우회하는 수단이 될 수는 없습니다. 금액이 과도하면 법원이 감액할 수 있고, 한도를 넘는 보수 약정은 넘는 범위에서 무효입니다. 전속중개계약서인지, 위약금 산정 방식이 무엇인지 원문을 확인해야 합니다.

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