상가 임대차

짓고 있는 상가 점포를 빌렸는데 준공예정일이 지나면 바로 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

바로 해제할 수는 없습니다. 짓고 있는 상가 점포를 계약서에 입점일 없이 준공예정일 설명만 듣고 빌렸다면, 판례는 인도시기를 합리적인 공사지연기간이 지난 때라는 불확정기한으로 봅니다. 지금은 계약서의 인도시기 문구와 공사가 멈췄는지를 확인해 두십시오.

준공예정일 설명을 들었다고 해서 그날이 지나면 곧바로 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 계약금을 떼일까 봐 서둘러 해제 통지부터 보낼 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 짓고 있던 근린상가 2층의 한 점포를 보증금 3,000만원, 월세 150만원에 빌리기로 하고 계약금으로 보증금의 10%를 냈습니다. 계약서에는 입점일이 없었고, 분양 담당자에게서 2025년 3월 준공 예정이라는 설명만 들었습니다. 준공이 2025년 5월까지 미뤄지자 B씨는 다른 점포를 구하려고 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

준공예정일이 지나면 상가 임대차계약을 바로 해제할 수 있나요?

계약서에 인도시기를 적지 않고 준공예정일 설명만 들었다면, 준공예정일이 지났다는 사정만으로는 해제할 수 없습니다. 판례는 이런 계약의 인도시기를 확정기한이 아닌 불확정기한으로 봅니다.

그 불확정기한은 공사 진척 상황과 사회경제적 상황에 비추어 예상할 수 있는 합리적인 공사지연기간이 지난 때라고 하여, 폭이 넓고 탄력적으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 불확정기한이 있으면 채무자가 기한이 도래함을 안 때부터 지체책임을 진다고 정합니다. 각색 사례처럼 두 달 정도 늦어진 것만으로는 합리적인 지연기간을 넘었다고 보기 어렵습니다.

공사가 얼마나 늦어져야 해제할 수 있나요?

합리적인 공사지연기간이 지나 이행기가 온 뒤, 상당한 기간을 정해 점포를 넘겨 달라고 최고했는데도 넘겨주지 않으면 해제할 수 있습니다. 공사 중단, 시공사 부도, 건축허가 취소처럼 공사가 사실상 멈춘 사정은 지연기간이 합리적 범위를 넘었다는 자료가 됩니다.

건축주가 분양을 포기하거나 건물을 다른 사람에게 넘겨 점포를 넘겨줄 수 없게 되었다면 최고를 거치지 않고 바로 해제할 수 있습니다. 채무자에게 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 경우입니다.

해제하면 계약금과 손해는 어떻게 되나요?

적법하게 해제하면 건축주는 받은 계약금이나 보증금을 돌려주어야 하고, 받은 날부터의 이자를 붙여야 합니다. 이행지체로 해제한 경우라면 다른 점포를 구하느라 든 비용 같은 손해배상도 따로 청구할 수 있습니다.

반대로 이행기가 오기 전에 임차인이 일방적으로 해제를 통지하면, 임차인이 계약을 어긴 것이 되어 계약금을 돌려받지 못하거나 손해를 물어야 할 수 있습니다. 이미 인도받아 영업을 시작한 뒤라면 해제가 아닌 해지의 문제가 되고 효과도 달라집니다.

준공 지연 해제 대응 순서

• 계약서 인도시기 확인 - 입점일이 날짜로 적혀 있는지 봅니다. 날짜가 있으면 확정기한이라 그날부터 지체가 됩니다.
• 준공 설명 자료 보관 - 분양 안내문, 광고, 설명 문자를 모읍니다. 합리적인 지연기간을 판단하는 자료가 됩니다.
• 공사 진척 기록 - 현장 사진과 공정률 공지를 날짜별로 남깁니다. 공사 중단이 확인되면 이행기가 지났다는 근거가 됩니다.
• 이행최고서 발송 - 상당한 기간을 정해 점포 인도를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 이 기간이 지나야 이행지체 해제를 할 수 있습니다.
• 해제 통지와 반환 청구 - 최고기간이 지나면 해제를 통지하고 계약금과 이자의 반환을 요구합니다. 돌려주지 않으면 소송이나 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 준공 지연 시 해제권이나 위약금 조항이 따로 있거나 신탁회사가 건축주로 등기돼 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 입점일이 적혀 있으면 달라지나요?
  달라집니다. 입점일을 날짜로 정했다면 확정기한이므로 그날이 지나면 건축주는 지체책임을 집니다. 민법 제387조 제1항이 정한 원칙입니다. 이때도 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고를 해야 합니다.
• 합리적인 공사지연기간은 얼마인가요?
  정해진 기간은 없습니다. 대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다7936 판결은 공사 진척 상황과 사회경제적 상황에 비추어 예상할 수 있는 기간이라고 하면서 폭넓고 탄력적으로 보아야 한다고 했습니다. 공사가 멈췄는지, 준공 전망이 있는지가 판단 자료입니다.
• 최고를 어떻게 보내나요?
  점포를 언제까지 넘겨 달라고 기간을 정해 요구하면 됩니다. 민법 제544조가 정한 절차이며, 도달 여부를 증명하기 위해 내용증명으로 보내는 편이 안전합니다. 건축주가 미리 이행하지 않겠다고 밝힌 경우에는 최고가 필요 없습니다.
• 시공사가 부도나 공사가 멈췄다면요?
  공사가 중단돼 준공 전망이 없다면 합리적인 지연기간이 지났다고 볼 사정이 됩니다. 그 뒤 최고를 거쳐 해제할 수 있습니다. 건축주 책임으로 점포를 넘겨줄 수 없게 되었다면 민법 제546조에 따라 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다.
• 해제하면 계약금에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무가 있고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 민법 제548조 제2항이 정한 내용입니다. 이와 별도로 이행지체로 생긴 손해의 배상도 청구할 수 있습니다.
• 임차인이 먼저 해제하면 계약금을 잃나요?
  이행기가 오기 전에 일방적으로 해제하면 임차인의 계약 위반이 될 수 있습니다. 계약서에 계약금을 위약금으로 정했다면 몰취 주장이 나옵니다. 해제권이 생겼는지는 계약서 문구와 공사 상황을 보고 판단해야 하며, 손해배상 청구는 해제와 별도로 남습니다.

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