상가 임대차

땅 주인이 아닌 지인에게 땅을 빌렸는데 진짜 주인이 비워 달라고 하면 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 소유자가 아닌 사람과 맺은 토지 임대차도 계약으로는 유효하지만 진짜 소유자에게는 대항할 수 없어, 소유자가 반환을 청구하면 땅을 돌려줘야 합니다. 대법원은 임대할 권한이 없는 사람과의 임대차도 유효하게 성립하지만 진실한 소유자가 반환을 청구해 사용·수익할 수 없게 되면 임대인의 채무가 이행불능이 되어 임대차가 끝난다고 보았습니다. 지금은 등기부등본으로 소유자를 확인하고 임대인에게 임대 권한을 증명하는 서류를 요구하십시오.

소유자가 아닌 사람과 계약했다고 해서 계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 소유자가 반환을 요구하기 전까지는 계약대로 쓰고, 임대인에게 계약상 책임을 물을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 창고를 지을 땅을 찾다가, 토지 소유자 B씨의 오랜 동업자라는 C씨에게서 땅을 빌려주겠다는 제안을 받았습니다. A씨는 등기부를 확인하지 않은 채 C씨와 보증금 3천만원, 월 차임 150만원에 5년 계약을 맺고 가설 창고 기초공사를 시작했습니다. 2026년 초 B씨가 자기 땅을 무단으로 쓰고 있다며 토지를 비우고 공사물을 치우라고 내용증명을 보냈습니다. A씨는 C씨와의 계약을 근거로 버틸 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자가 아닌 사람과 맺은 임대차도 유효한가요?

유효합니다. 임대차는 한쪽이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급하기로 약정하면 성립하고, 임대인이 소유자일 것을 요건으로 하지 않습니다. 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결은 임대인에게 소유권 기타 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립한다고 보았습니다.

그래서 임대인은 임차인이 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무를 지고, 임차인은 그 의무가 이행불능이 되지 않는 한 차임을 내야 합니다. 계약이 끝나면 임차인은 토지를 임대인에게 반환할 계약상 의무가 있습니다.

진짜 소유자가 돌려달라고 하면 어떻게 되나요?

돌려줘야 합니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 점유할 권리가 있을 때만 거부할 수 있습니다. 소유자가 아닌 사람과 맺은 임대차는 소유자에게 주장할 수 있는 점유 권리가 아니므로 반환 청구를 막지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 소유물반환청구권 규정입니다.

진실한 소유자로부터 반환청구나 사용료 지급 요구를 받아 임대인이 임차인에게 사용·수익하게 할 수 없게 되면 임대인의 채무는 이행불능이 되고, 임차인은 그때부터 임대인에게 차임을 내지 않아도 됩니다. 토지 위에 건물을 지었다면 소유자는 건물 철거까지 청구할 수 있어 손해가 커집니다.

임대인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

임대인의 책임 있는 사유로 사용·수익하게 할 수 없게 되었다면 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 소유자의 동의 없이 남의 땅을 빌려준 것은 임대인의 책임 있는 사유로 볼 여지가 큽니다.

손해에는 이미 낸 보증금·선지급 차임의 반환, 건물 철거 비용과 공사비 손실이 포함될 수 있습니다. 다만 임차인이 임대인에게 권한이 없다는 것을 알고도 계약했다면 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다.

남의 땅 임대차 대응 순서

• 소유자 확인 - 토지 등기사항전부증명서로 소유자를 확인합니다. 임대인이 소유자인지가 모든 판단의 출발점입니다.
• 권한 서류 요구 - 임대인이 소유자가 아니면 소유자의 임대 동의서·위임장과 인감증명서를 받습니다. 소유자에게도 효력이 미치는 근거가 됩니다.
• 소유자와 직접 계약 - 가능하면 소유자와 직접 임대차계약을 맺거나 소유자를 계약서에 함께 서명하게 합니다. 반환 청구 위험이 사라집니다.
• 착공 전 점검 - 건물을 짓기 전에 소유자의 토지사용승낙서를 받습니다. 철거 청구 위험을 막습니다.
• 반환 청구 시 대응 - 소유자가 반환을 청구하면 임대인에게 해제와 손해배상을 내용증명으로 청구합니다. 보증금 반환도 함께 요구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 소유자의 대리인이라고 주장하거나 소유자가 임대 사실을 알고도 오래 묵인한 사정이 있으면 표현대리·묵시적 승낙 여부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차와 건물 철거·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 소유자인지 꼭 확인해야 하나요?
  확인하는 것이 안전합니다. 민법 제618조상 임대차는 임대인이 소유자가 아니어도 성립하지만, 소유자가 아닌 사람과의 계약은 제213조에 따른 소유자의 반환 청구를 막지 못합니다. 등기사항전부증명서로 소유자를 확인하고, 다르면 소유자의 동의서나 위임장을 받아야 합니다.
• 소유자가 반환을 요구하면 차임은 누구에게 내나요?
  그때부터는 임대인에게 낼 필요가 없습니다. 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결은 진실한 소유자로부터 반환청구나 사용료 지급 요구를 받아 임대인이 사용·수익하게 할 수 없게 되면 임대인의 채무가 이행불능이 되어, 임차인이 그 이후의 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 제623조의 임대인 의무가 불능이 된 결과입니다.
• 반환 요구 전까지 낸 차임도 돌려받나요?
  원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 반환 요구 전까지는 임대차가 유효하게 존속했고 임차인이 실제로 토지를 사용했으므로 그 기간의 차임은 사용 대가입니다. 다만 선불로 낸 차임 중 이행불능 이후 기간에 해당하는 부분은 반환을 청구할 수 있습니다. 민법 제618조의 대가관계를 기준으로 나눕니다.
• 지은 건물은 어떻게 되나요?
  소유자가 철거를 청구할 수 있습니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정하므로, 소유자 동의 없이 지은 건물은 철거 대상이 될 수 있습니다. 착공 전에 소유자의 토지사용승낙서를 받아 두어야 이런 위험을 피할 수 있습니다.
• 임대인에게 손해배상을 받을 수 있나요?
  임대인의 책임 있는 사유로 이행불능이 되었다면 받을 수 있습니다. 민법 제546조에 따라 계약을 해제하고 제390조에 따라 보증금·선지급 차임, 철거 비용, 공사비 손실 등을 청구합니다. 임차인이 권한 없음을 알고 계약했다면 과실상계로 배상액이 줄 수 있습니다.
• 소유자가 오래 묵인했다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 소유자가 임대 사실을 알면서 오랫동안 이의하지 않았거나 차임 일부를 받아 왔다면 묵시적 승낙이 있었다고 다툴 여지가 있고, 이때는 민법 제213조 단서의 점유할 권리를 주장할 수 있습니다. 묵인 사실을 보여 주는 문자나 입금 내역이 필요합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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