매매 계약

산 집 창고의 하자를 10년 지나 알았는데 손해배상 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 집을 인도받은 때부터 10년이 지나면 하자를 몰랐더라도 하자담보책임에 따른 손해배상청구권은 소멸시효로 없어집니다. 지금은 집을 넘겨받은 날(잔금·이사일)과 하자를 처음 안 날을 문서로 확인해 두십시오.

하자를 몰랐다는 사정을 증명하려고 따로 감정을 받거나 시공 내역을 모을 필요는 없습니다. 시효는 하자를 알았는지와 관계없이 진행하므로, 먼저 인도일부터 따져 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년 5월 창고가 딸린 단독주택을 4억 2,000만원에 사서 그달 말 잔금을 치르고 입주했습니다. 창고는 짐을 쌓아 두기만 하다가 2026년 여름 짐을 치우다가 벽체 균열과 누수 흔적을 처음 발견했습니다. A씨는 매도인에게 보수비 1,800만원을 청구하려 했지만, 인도일부터 이미 10년이 지나 하자담보책임에 따른 손해배상청구권은 시효로 소멸한 상태였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자를 몰랐어도 10년이 지나면 소멸시효가 완성되나요?

네, 완성됩니다. 하자담보책임에 따른 손해배상청구권은 채권이므로 10년의 소멸시효가 적용되고, 매수인이 하자의 존재를 몰랐다는 사정은 시효 진행을 막지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 정하는데, 여기서 행사할 수 없는 때란 기한 미도래 같은 법률상 장애를 말하고 사실상 몰랐던 사정은 포함하지 않습니다.

대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결은 민법 제582조의 6개월 제척기간이 있다고 해서 소멸시효 규정의 적용이 배제되지 않는다고 보았습니다. 매수인은 하자를 안 날부터 6개월이라는 기간과, 인도받은 때부터 10년이라는 기간을 모두 지켜야 합니다.

하자담보책임 소멸시효는 계약일과 인도일 중 언제부터 계산하나요?

특별한 사정이 없으면 매수인이 집을 인도받은 때부터 계산합니다. 원안은 매매계약을 맺은 때부터 10년이 진행한다고 설명했지만, 위 2011다10266 판결은 기산점을 매수인이 목적물을 인도받은 때로 정리했습니다. 계약일과 잔금·인도일 사이가 몇 달 벌어지는 부동산 거래에서는 이 차이로 시효 완성 여부가 달라질 수 있습니다.

인도일은 이사한 날, 현관 키를 넘겨받은 날, 잔금 지급일 가운데 실제로 점유를 넘겨받은 날을 기준으로 봅니다. 판결 사안에서는 소유권이전등기일에 인도가 이루어졌다고 보았습니다. 이사 계약서, 관리비 정산서, 전입신고일이 인도일을 증명하는 자료가 됩니다.

계약 목적을 이룰 수 없는 하자라면 해제는 따로 따지나요?

해제권은 계산 방식이 다릅니다. 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 이 해제권은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 해제의 의사표시를 한 뒤에 생기는 원상회복청구권(매매대금 반환 등)은 해제한 때부터 따로 소멸시효가 진행합니다.

다만 창고 벽체 균열처럼 수리로 사용이 가능한 하자라면 계약 목적을 달성할 수 없는 경우로 보기 어려워 손해배상만 문제되는 경우가 대부분입니다. 그 손해배상청구권이 이미 시효로 소멸했다면 해제를 주장하는 방법으로 우회하기도 어렵습니다.

매도인이 하자를 알고 숨겼다면 다른 청구가 가능한가요?

불법행위 손해배상을 검토할 수 있지만 기간 제한은 남습니다. 매도인이 하자를 알면서 일부러 감췄다면 고지의무 위반으로 불법행위 책임을 물을 여지가 있습니다. 이 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸합니다.

매매 당시 은폐가 있었다면 불법행위를 한 날도 대개 그 무렵이므로, 10년이 지났다면 이 청구도 막힐 가능성이 큽니다. 매도인이 시효 완성 뒤 보수를 약속하거나 비용 일부를 지급했다면 시효 이익을 포기한 것인지 다툴 수 있으므로 그 문자나 각서는 보관해 두십시오.

하자담보책임 소멸시효 대응 순서

• 인도일 확정 - 잔금일·이사일·전입신고일 중 실제로 집을 넘겨받은 날을 서류로 정합니다. 이 날부터 10년이 시효 계산의 출발점입니다.
• 하자 발견일 기록 - 하자를 처음 본 날의 사진과 날짜를 남깁니다. 이 날부터 6개월 제척기간이 진행합니다.
• 매도인 연락 내용 보관 - 매도인과 주고받은 문자·메일·서면을 모읍니다. 시효 완성 뒤 보수를 약속했다면 시효 이익 포기 주장의 근거가 됩니다.
• 은폐 여부 확인 - 매도인이 하자를 알았다는 정황(이전 수리 내역, 이웃 진술)을 확인합니다. 불법행위 청구 가능성을 가르는 사정입니다.
• 청구 방식 결정 - 기간이 남아 있으면 내용증명으로 청구하고 6개월 안에 소를 제기합니다. 기간이 지났으면 협상 여지만 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 하자담보 특약이 있거나 매도인이 하자를 알고 숨긴 정황이 있으면 계약서와 수리 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 하자와 관련한 손해배상 청구와 가압류 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자를 발견하고 6개월이 지나면 어떻게 되나요?
  하자담보책임에 따른 해제나 손해배상을 더 이상 청구할 수 없습니다. 민법 제582조는 매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사하도록 정합니다. 이 기간은 제척기간이라 중단이나 정지가 없으므로, 기간 안에 소를 제기하거나 재판 외에서 청구 의사를 분명히 밝혀 두어야 합니다.
• 10년 소멸시효는 잔금일부터 계산하나요?
  실제로 집을 인도받은 날부터 계산합니다. 대법원 2011다10266 판결은 특별한 사정이 없으면 매수인이 목적물을 인도받은 때부터 시효가 진행한다고 보았습니다. 잔금일과 이사일이 같으면 그날이 기준이 되고, 다르면 집을 넘겨받아 점유를 시작한 날을 증명해야 합니다.
• 매수인이 하자를 알았으면 청구할 수 없나요?
  청구할 수 없습니다. 민법 제580조 제1항 단서는 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 하자담보책임을 묻지 못한다고 정합니다. 계약 전에 집을 둘러보며 쉽게 볼 수 있었던 균열이라면 과실이 문제될 수 있고, 창고 내부처럼 통상 확인하지 않는 곳이라면 다툴 여지가 있습니다.
• 매도인이 하자를 숨긴 경우 기간이 달라지나요?
  불법행위 청구로 기간 계산이 달라질 수 있습니다. 민법 제766조는 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구하도록 정합니다. 매매 당시 숨긴 것이라면 그로부터 10년이 지나면 이 청구도 소멸하므로 은폐 시점을 따져 봐야 합니다.
• 시효가 지난 뒤 매도인이 수리해 주겠다고 했다면요?
  시효 이익을 포기한 것으로 볼 여지가 있습니다. 소멸시효가 완성된 뒤 채무자가 채무를 인정하는 행동을 하면 시효 완성의 이익을 포기한 것으로 다툴 수 있습니다. 다만 단순한 인사말 수준의 약속은 인정되기 어려우므로 금액이나 수리 범위가 적힌 문자·각서가 있어야 힘이 있습니다.
• 하자 때문에 계약 해제도 할 수 있나요?
  하자로 계약의 목적을 달성할 수 없을 때만 가능합니다. 민법 제580조 제1항이 준용하는 제575조 제1항은 그 경우에 한해 해제를 허용하고, 나머지 경우는 손해배상만 인정합니다. 창고 일부의 균열처럼 수리로 사용이 가능한 하자라면 해제는 어렵습니다.

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