건축·용도변경

낡은 단독주택을 허물고 새로 지을 때 주차장을 안 만들어도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 도시지역 등에서 기존 집을 허물고 새로 지으면 신축이 되어 부설주차장을 설치해야 합니다. 주차장법 제19조와 시행령 별표 1은 단독주택의 시설면적에 따라 주차대수를 정합니다. 지금은 해당 시·군·구 주차장 조례의 단독주택 기준부터 확인해 두십시오.

기존 집이 주차장 없이 지어졌더라도 허물고 새로 지으면 신축이 되어 지금 기준이 적용되므로, 옛 건물 기준을 이어받을 수 있다고 기대하실 필요는 없습니다. 대신 인근 설치나 설치비 납부 같은 대안이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 11월 도시지역 주거지역에 있는 낡은 단층집을 허물고 연면적 210제곱미터의 2층 단독주택을 새로 짓기로 했습니다. 대지가 좁아 주차장을 넣으면 마당이 거의 사라집니다. 옛 집에는 주차장이 없었으니 새 집도 주차장 없이 지을 수 있는지, 없다면 몇 대를 만들어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집을 허물고 새로 지을 때 주차장을 안 만들어도 되나요?

도시지역·지구단위계획구역·조례로 정한 관리지역이라면 만들어야 합니다. 이 지역에서 건축물을 건축하려는 사람은 그 건축물의 내부나 부지에 부설주차장을 설치해야 합니다. 기존 건축물을 해체한 대지에 새로 짓는 것은 신축이므로 이 의무가 그대로 적용됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주차장법」은 설치 의무 지역을 이렇게 정하고 있어, 도시지역이 아닌 관리지역이라도 조례로 지정됐다면 의무가 생깁니다. 반대로 조례로 지정되지 않은 관리지역·농림지역이라면 법률상 설치 의무가 없을 수 있으니 토지이용계획확인서와 조례를 함께 봅니다.

단독주택은 주차장을 몇 대 만들어야 하나요?

다가구주택이 아닌 단독주택은 시설면적 50제곱미터 초과 150제곱미터 이하이면 1대입니다. 150제곱미터를 넘으면 1대에 150제곱미터를 초과하는 100제곱미터당 1대를 더합니다. 계산 결과 소수점 이하가 0.5 이상이면 1대로 올립니다.

사례의 시설면적 210제곱미터는 1에 (210-150)/100인 0.6을 더한 1.6대가 되고, 소수점 이하가 0.5 이상이므로 2대를 설치해야 합니다. 시설면적이 180제곱미터라면 1.3대로 소수점 이하가 0.5 미만이어서 1대입니다. 시설면적이 50제곱미터 이하인 작은 주택은 그 면적을 100제곱미터로 나눈 대수를 기준으로 합니다. 다가구주택은 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따라 따로 계산합니다.

부지 안에 주차장을 둘 수 없으면 방법이 있나요?

있습니다. 부설주차장이 대통령령으로 정하는 규모 이하이면 건물 부지 인근에 따로 설치할 수 있고, 인근의 범위는 조례로 정합니다. 위치·규모 등이 일정 기준에 해당하면 주차장 설치비용을 시장·군수·구청장에게 내는 것으로 설치를 갈음할 수도 있습니다.

설치비용을 낸 사람은 낸 금액에 상응하는 범위에서 공공 노외주차장을 무상으로 쓸 권리를 받습니다. 교통 혼잡이 우려되는 지역은 오히려 조례로 부설주차장 설치를 제한하는 곳도 있습니다.

신축 주차장 대응 순서

• 설치 의무 지역 확인 - 토지이용계획확인서로 도시지역·지구단위계획구역 여부를 봅니다. 관리지역이면 조례 지정 여부도 확인합니다.
• 조례 기준 확인 - 해당 시·군·구 주차장 조례의 단독주택 설치기준을 확인합니다. 2분의 1 범위에서 강화·완화됐을 수 있습니다.
• 대수 계산 - 시설면적으로 필요한 주차대수를 계산합니다. 소수점 이하 0.5 이상은 1대로 올립니다.
• 대안 검토 - 부지 안 설치가 어려우면 인근 설치나 설치비 납부가 가능한지 담당 부서와 협의합니다. 협의 내용은 문서로 남깁니다.
• 설계 반영과 허가 신청 - 주차 계획을 설계도서에 반영해 허가를 신청하거나 신고합니다. 기준에 못 미치면 반려될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 1층을 근린생활시설로 짓거나 다가구주택으로 용도를 바꾸는 경우에는 설계안과 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 반려·주차장 관련 행정처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시설면적은 어떻게 계산하나요?
  시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계입니다. 주차장법 시행령 별표 1 비고 제2호에 따라 한 부지에 건물이 둘 이상이면 각 시설면적을 합하고, 건물 안 주차를 위한 시설의 바닥면적은 빼고 계산합니다. 필로티 주차장을 두면 그 면적은 시설면적에서 제외됩니다.
• 면적이 작은 집도 주차장이 필요한가요?
  시설면적 50제곱미터 이하 단독주택은 그 면적을 100제곱미터로 나눈 대수가 기준입니다. 예를 들어 45제곱미터면 0.45대로 소수점 이하가 0.5 미만이라 설치 대수가 0이 됩니다. 다만 조례가 기준을 강화했을 수 있으므로 해당 지자체 조례를 확인합니다.
• 조례가 기준을 바꿀 수 있나요?
  바꿀 수 있습니다. 주차장법 시행령 제6조 제2항은 주차수요 특성에 따라 별표 1 기준의 2분의 1 범위에서 조례로 강화하거나 완화할 수 있다고 정합니다. 또 같은 조 제1항 단서에 따라 단독주택 기준을 세대별로 따로 정할 수도 있어, 지역마다 필요한 대수가 다를 수 있습니다.
• 주차장 대신 돈을 내도 되나요?
  요건에 해당하면 가능합니다. 주차장법 제19조 제5항은 시설물의 위치·용도·규모와 부설주차장 규모가 대통령령 기준에 해당하면 설치비용을 시장·군수·구청장에게 내는 것으로 설치를 갈음할 수 있다고 정합니다. 설치비 산정 기준은 조례로 정하므로 담당 부서에서 금액을 확인합니다.
• 주차장을 다른 용도로 바꿔 써도 되나요?
  안 됩니다. 부설주차장은 설치 뒤에도 주차장 외의 용도로 쓰면 주차장법 위반이 되어 원상회복 명령을 받을 수 있습니다. 창고나 방으로 바꾸면 준공 뒤에도 적발 대상입니다. 용도를 바꾸려면 설치기준 완화 사유에 해당하는지 먼저 확인하고 관할 관청과 협의합니다.
• 관리지역에 지으면 주차장이 필요 없나요?
  조례로 지정되지 않은 관리지역이라면 주차장법상 설치 의무가 없을 수 있습니다. 주차장법 제19조 제1항은 도시지역, 지구단위계획구역, 조례로 정하는 관리지역에만 설치 의무를 둡니다. 다만 건축 허가 조건이나 개발행위허가 조건으로 주차 공간을 요구할 수 있으니 함께 확인합니다.

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• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
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