건축·용도변경

낡은 집을 헐고 다시 지으면 신축인가요 개축인가요? 절차는요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

옛 집을 헐고 종전과 같은 규모로 다시 지으면 개축이고, 규모를 늘리거나 빈 대지에 새로 지으면 신축입니다. 건축법 시행령 제2조가 두 개념을 정하고, 어느 쪽이든 건축허가나 신고를 거쳐 착공신고·사용승인 순으로 진행합니다. 지금은 헐기 전에 새 건물의 층수와 연면적을 옛 건물과 비교해 두십시오.

개축과 신축 가운데 어느 쪽이든 「건축」에 해당해 허가나 신고 절차를 거쳐야 하므로, 옛 집 자리에 다시 짓는다는 이유로 절차를 건너뛸 수 있다고 생각하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 봄 부모님이 살던 1980년대 단층 주택을 물려받았습니다. 2026년 6월 지붕과 벽이 낡아 집을 헐고 다시 지으려는데, 같은 크기로 다시 지으면 절차가 간단한지, 2층으로 넓히면 무엇이 달라지는지 궁금했습니다. 또 착공부터 입주까지 어떤 순서로 무엇을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택의 신축과 개축은 어떻게 다른가요?

신축은 건축물이 없는 대지에 새로 짓는 것이고, 개축은 기존 건축물의 전부나 일부를 헐고 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 짓는 것입니다. 기존 건축물을 해체하거나 멸실된 대지에 새로 짓는 것도 신축에 포함되지만, 개축이나 재축에 해당하면 신축에서 빠집니다. 일부 해체의 경우 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함돼야 개축으로 봅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 신축·증축·개축·재축과 이전을 모두 「건축」으로 정합니다. 그래서 개축이라도 허가나 신고 대상에서 빠지지 않습니다. 옛 집보다 층수나 연면적을 늘려 다시 지으면 「종전과 같은 규모」를 넘으므로 개축이 아닌 신축으로 봅니다.

재해로 무너진 집을 다시 지으면요?

천재지변이나 재해로 멸실된 건축물을 그 대지에 다시 짓는 것은 재축입니다. 연면적 합계가 종전 규모 이하이고, 동수·층수·높이가 모두 종전 이하이거나 넘는 부분이 법령에 모두 맞으면 재축으로 인정됩니다. 재축은 85제곱미터 이내이면 신고로도 할 수 있습니다. 재해가 아니라 낡아서 헐고 다시 짓는 경우는 재축이 아니므로, 멸실 원인을 보여 주는 재난 확인 자료나 사진을 남겨 둡니다.

단독주택을 새로 지으려면 어떤 절차를 거치나요?

사전 준비, 허가·신고, 착공, 사용승인의 순서로 진행합니다. 먼저 토지이용계획으로 규제를 확인하고, 설계를 거쳐 건축허가를 받거나 건축신고를 합니다. 연면적 합계 100제곱미터 이하나 바닥면적 85제곱미터 이내 개축처럼 소규모이면 신고로 허가를 대신합니다.

공사를 시작할 때는 허가권자에게 공사계획을 신고하고, 공사를 마친 뒤 건물을 쓰려면 감리완료보고서와 공사완료도서를 붙여 사용승인을 신청합니다. 사용승인을 받은 뒤 취득세를 내고 소유권보존등기를 신청합니다. 공사 도중 설계를 바꾸면 변경허가나 변경신고를 거쳐야 사용승인 검사에서 문제가 생기지 않습니다.

단독주택 신축·개축 대응 순서

• 규모 결정 - 옛 건물과 같은 규모로 지을지, 늘릴지를 먼저 정합니다. 개축과 신축이 여기서 갈립니다.
• 규제 확인 - 토지이용계획확인서로 용도지역과 행위제한을 확인합니다. 건폐율·주차장·정화조 기준도 함께 봅니다.
• 허가 또는 신고 - 설계도서를 갖춰 건축허가를 받거나 신고합니다. 신고는 1년, 허가는 2년 안에 공사에 착수해야 합니다.
• 착공신고와 시공 - 시공사·감리 계약서를 붙여 착공신고를 합니다. 착공신고는 3일 안에 수리 여부가 통지됩니다.
• 사용승인과 등기 - 공사를 마치면 사용승인을 받고 취득세 신고 후 소유권보존등기를 합니다. 사용승인 전에 입주하면 위반이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옛 건물이 무허가였거나 대지 경계가 이웃과 맞지 않는 경우에는 건축물대장과 측량 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가·사용승인 관련 행정소송과 공사대금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일부만 헐고 다시 지어도 개축인가요?
  일부 해체라도 내력벽·기둥·보·지붕틀 가운데 셋 이상이 포함돼야 개축입니다. 건축법 시행령 제2조 제3호의 기준입니다. 그보다 적게 헐고 고치는 것은 개축이 아니라 대수선이나 수선이 될 수 있어, 해체 범위를 설계 단계에서 확정해 두어야 필요한 절차를 정할 수 있습니다.
• 개축하면 옛날 건축 기준을 그대로 쓰나요?
  원칙적으로 지금 기준을 따릅니다. 개축도 건축법 제2조 제1항 제8호의 「건축」에 해당해 허가나 신고를 받아야 하고, 그 시점의 건폐율·주차장·건축선 기준이 적용됩니다. 옛 건물이 기준에 맞지 않게 지어졌다면 같은 규모로도 다시 짓지 못할 수 있으니 설계 단계에서 확인합니다.
• 개축은 신고만 하면 되나요?
  바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 개축은 신고로 허가를 대신합니다. 건축법 제14조 제1항 제1호의 기준이며, 3층 이상 건물이면 개축 부분이 연면적의 10분의 1 이내여야 합니다. 이보다 큰 개축은 건축허가를 받아야 하므로 해체할 바닥면적을 먼저 계산합니다.
• 사용승인 없이 입주하면 어떻게 되나요?
  건축법 제22조 제1항은 공사를 마친 뒤 건축물을 사용하려면 사용승인을 신청하도록 정하므로, 승인 전에 입주하면 위반건축물이 됩니다. 시정명령과 이행강제금 대상이 될 수 있고, 전기·가스 공급이나 등기에도 문제가 생깁니다. 공사 막바지에 임시사용승인이 필요한지 미리 확인합니다.
• 착공신고는 언제 해야 하나요?
  공사를 시작하기 전에 해야 합니다. 건축법 제21조 제1항은 허가를 받거나 신고한 건축물의 공사에 착수하려는 건축주가 공사계획을 신고하도록 정합니다. 신고는 3일 안에 수리 여부가 통지되고, 통지가 없으면 기간이 끝난 다음 날 수리된 것으로 봅니다.
• 재축은 신축과 무엇이 다른가요?
  재축은 천재지변이나 재해로 멸실된 건축물을 같은 대지에 연면적 합계 종전 규모 이하로 다시 짓는 것입니다. 건축법 시행령 제2조 제4호의 요건을 갖추면 재축으로 보고, 85제곱미터 이내이면 신고로 할 수 있습니다. 재해가 아닌 노후로 헐고 짓는 경우는 재축이 아닙니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 인테리어 공사가 엉망인데 잔금을 안 주고 보수를 요구할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성