매매 계약
집 매매계약을 하루 만에 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 계약 후 24시간 안에 해제하면 계약금을 돌려받는다는 법 규정은 없습니다. 계약금을 주고받은 매매는 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인이 계약금을 포기해야 해제할 수 있습니다. 지금은 계약서에 해제 기간이나 가족 동의를 조건으로 한 특약이 있는지부터 확인하십시오.
계약을 없던 일로 하고 싶다면 계약서 특약란과 중개사와 주고받은 문자를 먼저 확인하십시오. 하루 안 해제 약정이나 배우자 동의 조건이 적혀 있거나 문자로 남아 있어야 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.
계약 다음 날 해제를 알렸다고 해서 매도인에게 위약금을 계약금보다 더 물어야 하는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
G씨는 2025년 10월 단독주택을 4억 3천만원에 사기로 하고 계약금 4천3백만원을 매도인 계좌로 보냈습니다. 그날 저녁 남편이 크게 반대해 다음 날 오전 매도인에게 계약을 없던 일로 하자며 계약금 반환을 요청했지만, 매도인은 거절했습니다. G씨는 24시간 안에는 취소할 수 있다고 들었다며 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
계약 후 24시간 안에는 해제할 수 있나요?
그런 규정은 없습니다. 계약은 성립한 순간부터 당사자를 구속하고, 한쪽이 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결도 계약이 일단 성립한 뒤에는 당사자 일방이 마음대로 해제할 수 없다고 밝혔습니다. 해제는 계약이나 법률이 해제권을 준 경우에만 상대방에 대한 의사표시로 할 수 있습니다.
방문판매나 전자상거래의 청약철회 제도는 부동산 매매에 적용되지 않습니다. 24시간 해제는 이런 제도와 혼동한 말입니다. 공인중개사가 관행처럼 하루는 물릴 수 있다고 말했더라도, 그 말이 계약 내용으로 합의되지 않았다면 매도인을 구속하지 못합니다. 계약서에 서명하고 계약금을 보냈다면 그때부터 계약에 묶인다고 보아야 합니다.
계약금을 포기하면 해제할 수 있나요?
있습니다. 계약금을 주고받은 매매는 다른 약정이 없으면 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 해제할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 해약금 규정입니다. 계약 다음 날이라면 보통 아직 이행 착수 전이므로 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다.
| 누가 | 해제 방법 | 예시(계약금 4천3백만원) |
|---|---|---|
| 매수인 | 계약금 포기 | 4천3백만원 포기 |
| 매도인 | 계약금 배액 상환 | 8천6백만원 상환 |
| 특약 있는 경우 | 약정에 따름 | 계약금 반환 주장 |
- 매수인
- 해제 방법: 계약금 포기
- 예시(계약금 4천3백만원): 4천3백만원 포기
- 매도인
- 해제 방법: 계약금 배액 상환
- 예시(계약금 4천3백만원): 8천6백만원 상환
- 특약 있는 경우
- 해제 방법: 약정에 따름
- 예시(계약금 4천3백만원): 계약금 반환 주장
출처 - 민법 제565조 제1항, 단순 예시 계산
이렇게 해제하면 계약금 외에 따로 손해배상을 물지 않습니다. 해약금 해제에는 손해배상 규정이 적용되지 않기 때문입니다.
계약금을 돌려받을 수 있는 경우는 없나요?
계약 당시 특별한 약정이 있었다면 가능합니다. 계약 후 24시간 안에는 해제할 수 있다고 정했거나, 배우자 동의를 계약 효력의 조건으로 삼았다면 그 약정에 따라 계약금 반환을 구할 수 있습니다. 조건이 붙은 계약은 조건이 이뤄져야 효력이 생기므로, 동의를 얻지 못했다면 계약이 효력을 잃게 됩니다.
다만 이런 약정이 있었다는 사실은 매수인이 증명해야 합니다. 계약서 특약, 중개사에게 보낸 문자, 계약 현장에 있던 사람의 진술이 증거가 됩니다. 해약금 규정은 당사자가 다르게 정할 수 있는 임의규정이므로, 특약이 증명되면 특약이 우선합니다.
계약 하루 만에 해제할 때 대응 순서
- 특약 확인 - 계약서 특약란에 해제 기간이나 동의 조건이 있는지 봅니다. 있으면 계약금 반환을 주장할 근거가 됩니다.
- 대화 기록 수집 - 중개사·매도인과 주고받은 문자와 녹음을 모읍니다. 구두 약정도 증거가 있으면 인정됩니다.
- 이행 착수 여부 확인 - 매도인이 중도금을 받거나 등기서류를 준비했는지 봅니다. 착수 전이어야 해약금 해제가 가능합니다.
- 해제 의사표시 - 계약금을 포기하고 해제한다는 뜻을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 도달한 때 해제 효력이 생깁니다.
- 추가 청구 대비 - 매도인이 계약금 외 손해를 청구하면 해약금 해제라는 점을 들어 거절합니다. 위약금 특약이 있으면 그 내용을 따로 봅니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해약금과 다른 위약금 약정이 있거나 계약금 일부만 낸 상태라면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금 반환 분쟁 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
24시간 안에는 계약을 물릴 수 있다는 말은 상담실에서 가장 자주 듣는 오해입니다. 부동산 매매에는 그런 숙려기간이 없고, 계약서에 서명하고 계약금을 보낸 순간 계약금을 걸고 계약을 한 것이 됩니다.
그래서 남는 쟁점은 계약 당시 무슨 말이 오갔는지입니다. 계약서에 적지 않았더라도 중개사에게 남편과 상의해 보고 확정하겠다고 보낸 문자, 매도인이 괜찮다고 답한 기록이 있으면 조건부 계약을 주장할 여지가 생깁니다. 계약 당일 대화는 기억이 흐려지기 전에 날짜별로 정리해 둡니다.
계약금 반환 소송에서 이 기록은 조건이나 해제 약정이 있었다는 사실을 증명하는 핵심 자료가 됩니다. 증거가 없으면 해약금 해제로 정리되어 계약금을 잃게 되므로, 소송을 낼지 계약금 일부 반환으로 합의할지를 이 기록의 무게로 정합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 계약 당시 특약과 대화 기록을 먼저 확인한 뒤 해약금 해제와 조건부 계약 주장 중 실익 있는 쪽을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·계약금 이체 내역·중개사와 매도인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 특약 해당 여부·이행 착수 여부·계약금 반환 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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