재개발·재건축
주택조합을 상대로 소송하려면 조합과 조합원 중 누구를 피고로 해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
원칙적으로 주택조합 자체를 피고로 하면 됩니다. 이름이 조합이어도 규약과 대표자를 갖추고 구성원 변동과 관계없이 존속하는 주택조합은 법인 아닌 사단이어서 대표자가 있으면 조합 이름으로 소송 당사자가 될 수 있습니다. 지금은 조합 규약과 조합장 선임 서류, 조합설립인가 여부부터 확인하십시오.
소장을 쓰기 전에 조합의 정확한 명칭과 현재 조합장이 누구인지 확인하십시오. 법인 아닌 사단은 대표자가 있어야 그 이름으로 당사자가 되므로, 소장에 대표자를 잘못 적으면 보정명령을 받습니다.
조합원 수십, 수백 명을 모두 피고로 적어 소장을 낼 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
P씨는 2024년 지역주택조합과 상가 분양계약을 맺고 계약금과 중도금 1억 2천만원을 냈지만, 사업이 멈추면서 2025년 계약을 해제하고 돈을 돌려받으려 합니다. 조합 이름에 「조합」이 들어가 있어 민법상 조합처럼 조합원 전원을 상대로 소송해야 하는지, 조합 자체를 피고로 해도 되는지 알 수 없었습니다. P씨는 누구를 피고로 적어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
이름이 조합이면 조합원 전원을 상대로 소송해야 하나요?
이름보다 실체가 기준입니다. 법인이 아닌 사단이나 재단은 대표자 또는 관리인이 있으면 그 사단이나 재단의 이름으로 당사자가 될 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송법」 제52조가 근거이고, 주택조합이 이 사단에 해당하면 조합 이름으로 소송하면 됩니다.
대법원은 주택조합을 대체로 법인 아닌 사단으로 봅니다. 대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결은 여러 주택조합이 결성한 연합주택조합도 소속 조합의 단순한 업무집행기관이 아니라 독립한 비법인사단으로서 분양계약의 당사자 지위를 가진다고 보았습니다. 규약과 조직을 갖추고 구성원 가입·탈퇴와 관계없이 단체가 존속하면 사단의 실체가 있다고 봅니다.
설립인가를 받지 못한 주택조합도 소송 당사자가 될 수 있나요?
인가 여부와 별개로 사단의 실체를 갖추었는지로 판단합니다. 주택조합을 설립하려면 원칙적으로 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하지만, 인가는 행정상 요건이고 소송법상 당사자능력은 규약·대표자·총회 등 단체의 실체로 가립니다. 인가 전 추진위원회 단계라도 단체의 실체가 있으면 당사자가 될 수 있습니다.
원안이 든 구 주택건설촉진법 조문은 현행 주택법 제11조로 바뀌었습니다. 인가를 받지 않은 단체라면 규약과 대표자 선임 회의록을 확보해 실체를 보여야 합니다.
재건축조합도 같은가요?
현행법상 재건축정비사업조합은 법인이어서 사정이 다릅니다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업조합은 법인으로 하고 설립인가 뒤 등기하는 때 성립하므로, 비법인사단이 아니라 법인으로서 당사자가 됩니다. 원안이 재건축조합을 비법인사단으로 본 판례는 이 법 시행 전 사안입니다.
| 단체 | 법적 성격 | 소송 당사자 |
|---|---|---|
| 지역·직장주택조합 | 대체로 법인 아닌 사단 | 조합 이름(대표자 표시) |
| 연합주택조합 | 독립한 비법인사단 | 연합조합 이름 |
| 재건축·재개발 정비사업조합 | 법인(등기로 성립) | 법인 이름 |
| 조합설립 추진위원회 | 실체에 따라 판단 | 사단 실체 있으면 가능 |
- 지역·직장주택조합
- 법적 성격: 대체로 법인 아닌 사단
- 소송 당사자: 조합 이름(대표자 표시)
- 연합주택조합
- 법적 성격: 독립한 비법인사단
- 소송 당사자: 연합조합 이름
- 재건축·재개발 정비사업조합
- 법적 성격: 법인(등기로 성립)
- 소송 당사자: 법인 이름
- 조합설립 추진위원회
- 법적 성격: 실체에 따라 판단
- 소송 당사자: 사단 실체 있으면 가능
출처 - 민사소송법 제52조, 주택법 제11조, 도시 및 주거환경정비법 제38조
다만 조합설립 전 추진위원회나 등기 전 단계의 단체는 법인이 아니므로 비법인사단의 실체가 있는지를 따로 봅니다. 상대가 어느 단계의 단체인지 등기부와 인가 서류로 먼저 확인해야 합니다.
주택조합 상대 소송 당사자 확인 순서
- 단체 유형 확인 - 지역·직장주택조합인지, 정비사업조합인지, 추진위원회인지 확인합니다. 법인인지 비법인사단인지가 갈립니다.
- 인가·등기 확인 - 조합설립인가서와 법인 등기 여부를 확인합니다. 정비사업조합은 등기로 성립합니다.
- 대표자 확인 - 현재 조합장과 선임 총회 회의록을 확인합니다. 소장의 대표자 표시에 필요합니다.
- 계약 당사자 확인 - 분양계약서에 계약 주체로 적힌 단체를 확인합니다. 연합조합과 소속 조합이 섞여 있을 수 있습니다.
- 소 제기와 보전 - 조합 이름으로 소를 내고 조합 재산 가압류를 검토합니다. 조합원 개인 재산은 원칙적으로 대상이 아닙니다.
여기까지는 일반 기준이고, 조합이 해산했거나 업무대행사가 계약 주체로 적혀 있거나 조합원 개인이 보증을 섰다면 계약서와 조합 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양대금 반환 청구 소송과 조합 재산에 대한 가압류·강제집행을 수행합니다.
실무상 착안점
주택조합과 분쟁이 생기면 많은 분이 이름 때문에 민법상 조합으로 오해하고 조합원 전원을 찾으려 합니다. 판례는 실체가 갖추어진 주택조합을 비법인사단으로 보므로, 조합 이름과 대표자만 정확히 적으면 소송을 시작할 수 있습니다.
문제는 조합의 단계가 계속 바뀐다는 점입니다. 추진위원회에서 조합으로, 인가 뒤 조합장 교체로, 해산이나 청산으로 넘어가면서 대표자와 명칭이 달라집니다. 계약 당시 조합 명칭, 인가일, 현재 조합장의 선임일을 날짜와 함께 기록해 두어야 소장 당사자 표시에서 헛걸음하지 않습니다.
이 기록은 판결 뒤 집행에서도 중요합니다. 비법인사단인 조합의 재산은 조합 명의 예금과 사업부지 지분 등으로 한정되므로, 소송 초기에 조합 명의 계좌와 토지를 가압류해 두어야 사업이 무너진 뒤에도 회수할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 주택조합을 상대로 한 분양대금 반환 소송을 수행해 왔으며, 조합의 설립 단계와 대표자를 먼저 확정한 뒤 조합 명의 재산에 대한 가압류를 함께 설계하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 가사·상속 사건
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
분양계약서, 조합 규약, 조합설립인가서, 현재 조합장 선임 회의록을 준비해 주시면, 피고로 삼을 단체와 대표자·당사자능력 인정 여부·조합 재산 보전 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 민사소송법 제52조
- 대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결
- 주택법 제11조 제1항
- 도시 및 주거환경정비법 제38조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성