매매 계약

매도인이 잔금을 안 받는데 등기서류를 조건으로 잔금을 공탁할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 매매 잔금과 등기서류 교부는 동시이행 관계이므로 매수인은 등기서류 일체의 교부를 조건으로 잔금을 변제공탁할 수 있습니다. 대법원은 본래 채무에 동시이행 항변권이 붙어 있으면 반대급부를 조건으로 한 공탁이 유효하다고 보았습니다. 지금은 매도인이 잔금 수령을 거절한 사실을 문자나 내용증명으로 남기십시오.

잔금을 조건 없이 공탁해야 한다고 생각하실 필요는 없습니다. 매매 잔금은 등기서류 교부와 동시이행 관계이므로 서류를 받는 조건을 붙여 공탁할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 B씨의 토지를 4억원에 사면서 계약금 4천만원과 중도금 1억 6천만원을 치렀습니다. 2025년 7월 잔금 2억원을 주려 하자, 땅값이 올랐다며 B씨가 잔금을 받지 않았습니다. A씨는 등기서류를 받는 조건으로 잔금을 공탁할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기서류를 넘겨받는 조건을 붙여 잔금을 공탁할 수 있나요?

네. 채무자가 채권자에 대한 본래의 채무에 선이행 또는 동시이행의 항변권을 가지고 있으면, 채권자의 반대급부 이행을 공탁물 수령의 조건으로 붙여 공탁할 수 있습니다. 매매 잔금 지급의무와 소유권이전등기 서류 교부의무는 특약이 없으면 동시이행 관계이므로, 매수인은 등기서류 교부를 조건으로 잔금을 공탁할 수 있습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제491조도 채무자가 채권자의 상대의무 이행과 동시에 변제할 경우 채권자는 그 의무를 이행하지 않으면 공탁물을 수령하지 못한다고 정합니다. 매도인은 등기서류를 넘겨야 공탁된 잔금을 찾아갈 수 있습니다.

조건을 붙인 공탁이 무효가 되는 경우는?

본래 채무에 붙어 있지 않은 조건을 붙이면 채권자가 받아들이지 않는 한 공탁 전체가 무효입니다. 대법원은 채권자가 조건 없이 곧바로 받을 권리가 있는데도 경매신청 취하와 근저당 말소를 먼저 하라는 조건을 붙인 변제공탁을 무효로 보았습니다. 이 경우 조건만 무효가 되는 것이 아니라 공탁 자체의 효력이 없어 채무도 소멸하지 않습니다.

그래서 조건은 계약상 동시이행 관계에 있는 반대급부로만 정해야 합니다. 「등기에 필요한 서류 일체의 교부」는 되지만, 「중도금 이자 면제」나 「계약서에 없는 추가 수리」 같은 조건을 붙이면 공탁 효력을 잃습니다.

잔금을 공탁한 뒤에는 무엇을 하나요?

공탁 사실을 매도인에게 알리고, 매도인이 등기서류를 넘기지 않으면 소유권이전등기 청구 소송을 냅니다. 공탁자는 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 해야 하는데, 실무에서는 공탁소가 공탁서에 적힌 피공탁자 주소로 통지서를 보냅니다.

유효한 공탁이 되면 잔금 채무는 소멸하므로 매도인이 매수인의 잔금 지체를 이유로 계약을 해제할 수 없게 됩니다. 매도인 쪽에서 잔금이 늦었다며 계약금을 몰수하겠다고 나오는 경우를 막는 효과가 있습니다. 매도인이 공탁 뒤에도 서류를 주지 않으면 매수인은 이전등기 소송에서 잔금 공탁서를 내고 등기서류 교부 없이 이전등기 판결을 받을 수 있습니다.

잔금 조건부 공탁 대응 순서

• 수령 거절 기록 - 잔금을 치르겠다고 한 날과 매도인이 거절한 사실을 문자·내용증명으로 남깁니다. 공탁 요건의 증거입니다.
• 공탁서 작성 - 공탁 원인에 매매계약과 수령 거절을, 반대급부에 등기서류 일체 교부를 적습니다. 계약에 없는 조건은 넣지 않습니다.
• 채무이행지 공탁소 - 잔금 지급 장소 기준 공탁소에 공탁합니다. 약정이 없으면 채권자 주소지가 기준입니다.
• 공탁통지 확인 - 매도인에게 공탁통지가 도달했는지 확인합니다. 반송되면 주소를 보정합니다.
• 이전등기 소송 - 매도인이 서류를 넘기지 않으면 소유권이전등기 소송을 냅니다. 처분금지 가처분을 먼저 해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 이미 해제를 통보했거나 계약서에 잔금 선이행 특약이 있다면 계약서와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 변제공탁·공탁금 출급 다툼과 그에 따른 등기말소·청구이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공탁에 조건을 붙여도 되나요?
  본래 채무에 선이행이나 동시이행 항변권이 붙어 있을 때만 됩니다. 대법원 70다1061 판결은 이런 경우 채권자의 반대급부 이행을 공탁물 수령 조건으로 할 수 있다고 보았습니다. 매매 잔금과 등기서류 교부가 대표적입니다.
• 매도인은 서류 없이 공탁금을 찾을 수 있나요?
  찾을 수 없습니다. 민법 제491조는 채무자가 채권자의 상대의무 이행과 동시에 변제할 경우 채권자는 그 의무를 이행하지 않으면 공탁물을 수령하지 못한다고 정합니다. 등기서류 교부를 증명해야 출급됩니다.
• 계약에 없는 조건을 붙이면 어떻게 되나요?
  채권자가 받아들이지 않는 한 공탁 전체가 무효입니다. 대법원 70다1061 판결은 채권자가 곧바로 받을 권리가 있는데 선이행 조건을 붙인 공탁을 무효로 보았습니다. 이 경우 채무는 소멸하지 않습니다.
• 변제공탁은 언제 할 수 있나요?
  민법 제487조에 따라 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때, 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 때 할 수 있습니다. 매도인의 잔금 수령 거절은 첫째 경우에 해당합니다.
• 공탁 사실을 매도인에게 알려야 하나요?
  알려야 합니다. 민법 제488조 제3항은 공탁자가 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 하도록 정합니다. 실무에서는 공탁서에 적은 피공탁자 주소로 공탁소가 통지서를 보내므로 주소를 정확히 적어야 합니다.
• 공탁 뒤 매도인이 해제할 수 있나요?
  유효한 공탁으로 잔금 채무가 소멸했다면 매도인은 잔금 지체를 이유로 해제할 수 없습니다. 민법 제536조 제1항의 동시이행 관계에서 매수인이 자기 채무를 다한 것이 되기 때문입니다. 공탁이 무효면 결론이 달라집니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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